【正文】 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。 漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv 變電所 ,屆 時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來(lái)。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬(wàn)畝 ,尚未征用的地塊有 萬(wàn)畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無(wú)項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線 以東稱為右塊。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開工的土地 面積為 1 萬(wàn)畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20 多萬(wàn)平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和 客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。工程于 2020 年 9 月底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2020 年 4 月中旬開盤， 8 月 31 日竣工交房。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來(lái)看，客戶主要來(lái)自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購(gòu)房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面 積 71 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。一期總建筑面積 萬(wàn)平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109 戶。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 購(gòu)買力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶的家庭月收入均 在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買房已成為消費(fèi)主流。 已購(gòu)放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 特色的樓盤較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45 月正式開盤。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積 萬(wàn)平方米。 期將停車場(chǎng)全部設(shè)計(jì)在地下。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過(guò) 2020 年上半年房交會(huì)。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬(wàn)平方米。 付款方式 隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來(lái)越多，如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。 恒星園 ,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。規(guī)劃常住人口為 40 萬(wàn) ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建 有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810公頃的區(qū)級(jí)文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂(lè)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來(lái)。 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來(lái)新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路 。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。給排水設(shè)施齊備，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石?村大概有 23 千人。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長(zhǎng)途客車。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。 （二） 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 良好 今年以來(lái)，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 GDP 增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13 億元左右。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康 發(fā)展軌道。 另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)， 2020 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。 實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制； 二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元 1400 元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 %，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。 2020 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。而面積大都在 90120 平方米之間。 2． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高 于中心地區(qū)。2020 年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房 二級(jí)市場(chǎng)開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。以上情況表明：武漢市 2020 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新 的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò) ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng) ABSTRACT The Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and paring to the mostly similar petitive residential districts nearby. According to the 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： ①總用地面積： 公頃，合 畝。 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2020 年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬(wàn)平方米） 28295 商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 商品房銷售建筑面積（萬(wàn)平方米） 商品 房銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人（億元） 占總銷售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng) 倍。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。從圖中可以看出： 2020 年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。自 1998 年 12 月 31日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。存量房交易的興李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。（上圖 ） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。與此同時(shí) 2020 年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。同樣光谷也是 2020 年的亮點(diǎn)，不僅李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓