【正文】 15 年使用權銷售，主推 10年使用權銷售，價格政策如下（不提供優(yōu)惠）： ☆ 出租（ 11 月 30 日后可執(zhí)行） 暫不考慮出租，但在年底后為考慮整個大廈人氣的形成，可推出以租待售及售后回租。 2. 10月 1 日 — 10 月 15日 該階段為公開發(fā)售期， 對價格上調 130 元 /m2，公開發(fā)售價為 2580 元 /m2， 通過調價促進內部認購客戶簽訂正式合同，并給市場良好的預期，制造升值形象，促進銷售。 價格走勢策略 價格走勢建議采用低開高走的策略。 此策略開發(fā)商可一次性回攏資金，投資者則可享受固定的收益回報。 2． 傳播主題 ☆ 七星大 廈商務寫字間閃亮登場 —— 公開發(fā)售 ☆ 身份的、價值的、無與倫比的 ☆ 時尚、唯美、現代的商務辦公空間 ☆ 按揭買樓、輕松置業(yè) ☆ 七星大廈商務寫字間火爆熱銷，一路飄紅 3． 傳播形式 強勢促銷廣告推介 4． 媒體組合 ☆ 報紙媒體：《庫爾勒晚報》、《時光派送》、《巴音廣告》 ☆ 宣傳資料：海報、宣傳單張 ☆ 焦點廣告： POP 立牌、展牌、掛旗 ☆ 戶外廣告：廣告牌、巨幅、布標、 T 型旗 ☆ 自辦媒體：《七星商務快報》 B、 促銷策略 1． 促銷主題 七星大廈商務寫字間推介展示會 —— 公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時 2． 活動目標 ━以推介會讓目標客戶對物業(yè)有一個全面認識 ━以公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時刺激意向客戶快速落單 ━通過現場人氣，制造緊張氣氛，促進成交 ━以優(yōu)惠倒計時制造升值形象，引起市場恐慌 3． 活動地點 現場售房部 4． 活動時間 10 月 8 日 ━10 月 15日（一周） 5． 活動內容 ━ 10 月 8 日，正式公開發(fā)售 ━發(fā)售當天，舉行盛大的開盤發(fā)售儀式，邀請政府、經濟人士、目標客戶及媒體記者參與。 小量媒體支持， 加大促銷廣告力度 強化人力推廣，對有意向、未成交的客戶實施重點突破 推出售后回租及以租待售等策略 促銷活動： 七星大廈投資價值分析報告會 報紙媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 階段性推廣策略 一 籌備期 本階段的工作重點主要是售前籌備，具體工作如下： 售房部包裝 —— 設置售房主背板，要求突出物業(yè)理念 —— 按人流方向及業(yè)務介紹流程設置 10 塊 POP展板，烘托現場氣氛，便于業(yè)務推介 —— 懸掛 POP 掛旗， 營造熱烈氣氛 —— 設置沙盤、資料取閱夾及接待臺 —— 合理分區(qū)，包括談判區(qū)、休息區(qū)、接待區(qū) —— 配置音響，播放背景音樂 —— 利用燈光效果，烘托氣氛 —— 主入口設置 POP 立牌，配以花卉 —— 售房部樓頂設置大型廣告牌 —— 售房部北側墻面用噴繪畫面包裝 — 沿人民路西側，以售房部及七星大廈為中心設置 T 形旗 — 沿人民路在售房部及七星大廈兩側 100 米內設置導視牌 — 在七星大廈樓體懸掛巨幅及布標 3．銷售準備 — 確定營銷企劃方案 — 宣傳物料準備到位 — 銷售系統(tǒng)建立 — 銷售人員培訓 二 預熱期 A． 傳播策略 傳播側重點 本階段傳播以軟新聞為主，重在炒作 CBD 概念，擴大政府對該片區(qū)的影響力，形成目標客戶對該片區(qū)及片區(qū)前景良好的預期。 —— 具體內容包括片區(qū)經濟綜述、發(fā)展前景展望、政府遠景規(guī)劃、暢談 CBD、專家學者點評、消費者心聲、七星商務快遞， 期間穿插軟文及硬廣告。 快： 全面的攻堅戰(zhàn)，工程、營銷、傳播、銷售系統(tǒng)全面配合，整合營銷全面推進，以一浪高過一 浪的策略性推廣實現快速銷售。 區(qū)位概念 商務新區(qū)、新區(qū)中 心 —— CBD 價值非凡 環(huán)境概念 與二十余間大酒店交相輝映，辦公條件得天獨厚 推廣概念 ] 投資置業(yè)緊跟政府步伐，前景無限 價值概念 身份的、價值的、無與倫比的 概念傳播 （見附圖所示） 五、營銷戰(zhàn)略 差異化營銷戰(zhàn)略 在產品力不具備優(yōu)勢的情況下，我們主要通過強化差異性，實施差異化營銷來建立自己的競爭優(yōu)勢，差異性主要表現在以下幾點。 二、 SWOT分析 前面我們進行了市場分析，接下來我們進行 SWOT 分析，以充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會；改善劣勢，回避不足。 有專業(yè)的銷售隊伍及營銷策劃機構，銷售力大大領先于競爭對手。 市場競爭狀況 從目前庫爾勒高檔寫字間市場的競爭而言，市場競爭尚處于初級競爭的階段，初級競爭的主要表現是競爭雙方優(yōu)勢很不明顯，彼此之間也未建立起市場壁壘，大家共同的任務是如何理性競爭，共同啟動潛在市場，做大這塊蛋糕，讓雙方共同受益。 消費仍以行政事業(yè)單位為主，私營企業(yè)消費增長較快。 庫爾勒市商務寫字間的開發(fā)起始于 2021 年，在此之前，市場幾乎是個空白，因此開發(fā)商在寫字間的開發(fā)及銷售方面均處于摸索的階段，整個寫字間規(guī)劃無任何特色。 寫字樓消費正處于升級時代。現已成為粗裝修現房，具備入住條件。 從上述競爭力對比不難看出，我們在產品力方面無任何優(yōu)勢，只有通過建立價格優(yōu)勢，借助銷售力及形象力的提升挫敗競爭對手。 威脅（ T） 市場需求量有限 市場處于啟動階段，增長迅速但容量有限 租賃市場不成熟，對投資客戶的操作空間有限 不理性的消費市場存在的諸多