番禺區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)資可行性分析(doc13)-地產(chǎn)可研(存儲版)
【正文】 區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。配置 2500 平方米會所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。 效益分析： 項 目在前述建議的開發(fā)方案與售價的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為 3328 萬元。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們 被市場淘汰的速度；但對于一些有豐富實操經(jīng)驗、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。 項目銷售總收入約 億（不包括會所經(jīng)營收入和車位的租金收入）。 形象定位： 中產(chǎn)者的高尚社區(qū) —— 城市中心水岸家園 四、成本效益分析 項目建議由 10%疊層別墅、 50%多層住宅、 40%高層住宅組成。河涌綠化帶橫穿地塊 ,影響規(guī)劃布局 。 資料來源：珠江恒昌代理三部實地調(diào)查 注：上述數(shù)據(jù)以戶型的面積為量化標(biāo)準(zhǔn) 3)價格： 高低兩極明顯，中檔盤少 南區(qū)及沙灣現(xiàn)時在售的一手住宅，單價集中在 2020~2500 元 /m2 的范圍內(nèi)，總價集中在 20~30 萬元的范圍內(nèi)，分別約占三成。 2)南區(qū)及沙灣是市民公認(rèn)的教育資源配置最豐富、最完善的區(qū)域，番禺的“高等學(xué)府”基本上都在該區(qū)域范圍內(nèi)，教育配套從省一級幼兒園、中小學(xué)到職業(yè)技術(shù)學(xué)院等完全是“一條龍”，這使該區(qū)域住宅的吸引力有較大提升。本次土地掛牌有三個新亮點(diǎn)：
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