【正文】 財(cái)務(wù)部 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 四、安全質(zhì)量 20％ 按月考核安全計(jì)分 凡當(dāng)月未完成質(zhì)量，免安全質(zhì)量獎(jiǎng)分值（即 20分）； 凡當(dāng)月未發(fā)生安全質(zhì)量事故時(shí)，當(dāng)月獎(jiǎng)分值為滿分（即 20分），年終給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)金。我公司按照 ISO9001： 2020 版的質(zhì)量要求等級(jí)，采用質(zhì)量成本雙控制的財(cái)務(wù)管理思路，以充分發(fā)揮廣大管理人員的積極性和創(chuàng)造性。正確的核算物業(yè)管理成本，控制各項(xiàng)成本開支，是保持物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)作、良性 經(jīng)營的基礎(chǔ)。 8 月上旬 取得相關(guān)特殊工種崗位資格證書；熟悉掌握本專業(yè)設(shè)備設(shè)施情況； 熟悉操作技巧，熟悉水、電消防設(shè)備，并定期進(jìn)行實(shí)踐演習(xí)和考核； 做好各項(xiàng)維修記錄和相關(guān)表單記錄。 二、員工的培訓(xùn) 培訓(xùn)目標(biāo) 培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)層面來改變、加強(qiáng)或改進(jìn)員工的行為或表現(xiàn)，從而提高員工的素質(zhì)、技能及管理水 平，以達(dá)到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 （四） 借助寬帶網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)同學(xué)與同學(xué)之間的信息交流與溝通，提高物業(yè)管理行為的透明度，增加管理站與同學(xué)之間的溝通渠道。 八、公寓文化建設(shè) 學(xué)生公寓文化建設(shè)是校園文化建設(shè)的重要組成部分，必須堅(jiān)持以育人為宗旨的文化建設(shè)指導(dǎo)原則。 類別 編號(hào) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 無償服務(wù) 01 使用活動(dòng)室 02 代學(xué)生購應(yīng)急物品 03 代訂牛奶 04 代叫出租車 05 電話留言服務(wù) 06 代寄、代領(lǐng)郵件 07 提供報(bào)刊、雜志閱讀 08 臨時(shí)代為保管小件物品 09 義務(wù)宣傳公寓安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 10 定期組織文化活動(dòng) 有償服務(wù) 11 安裝玻璃 12 安裝吊扇 13 安 裝燈具 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 換鎮(zhèn)流器 15 拆換燈管 16 拆換插座線 17 換門鎖 18 換水龍頭（ 4寸口徑） 19 換水表面（ 4寸口徑） 20 換門窗玻璃 21 木門維修 22 簡(jiǎn)易家具維修 23 疏通地漏、廁所管道（房間內(nèi)） 24 疏通排污管（房間內(nèi)） 七、學(xué)生管理 在做好學(xué)生公寓物業(yè)管理服務(wù)工作的前提下，為了切實(shí)加強(qiáng)學(xué)生公寓內(nèi)學(xué)生日常行為的教育管理工作，我公司將努力做到管理工作制度化、規(guī)范化和科學(xué)化，使之真正的達(dá)到“管理、服務(wù)、育人”三位一體化的公寓管理模式。不定期的以畫欄的形式開展心理知識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)。 4 、檔案運(yùn)用 檔案的出、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出，入室時(shí)須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。 五 、檔案管理 對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。 注：保潔作業(yè)規(guī)范書中的保潔時(shí)間、次數(shù)、區(qū)域等根據(jù)學(xué)生公寓的具體要求再進(jìn)行具體化、細(xì)化、量化，目標(biāo)就是不留死角、入住的學(xué)生滿意。 每半月用清潔毛巾擦抹一次墻壁和所有燈炮、燈具，用掃帚清掃天花板等公共部位。 路燈、招牌、廣告欄無積塵、無水銹、無污漬。 附：設(shè)備故障維修工作程序 四、環(huán)境保潔 保潔作業(yè)要求 我們將逐步依據(jù) ISO9001： 2020 版的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”設(shè)備出現(xiàn)故障 在《設(shè)備臺(tái)帳》中進(jìn)行記錄 填寫《維修保養(yǎng)任務(wù)單》，并向業(yè)主匯報(bào) 配合業(yè)主共同聯(lián)系保修單位（或供應(yīng)商）排除故障 填寫設(shè)備臺(tái)帳 按設(shè)備維修程序進(jìn)行 能否自行 維修 NO NO YES 維修結(jié)果反饋 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅、整潔、文明、舒適的學(xué)習(xí)和休息環(huán)境。 （二）供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理 所托物業(yè)內(nèi)部的配電房首先要符合“四防一通風(fēng)”要求。消防工作貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。 二、安全消防 （一）、根據(jù)貴校學(xué)生公寓的特點(diǎn)，為 了確保同學(xué)的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全，我公司特制定了以下學(xué)生公寓安全管理辦法。 師生投訴由管理站的控制中心統(tǒng)一處理，具體管理思路如下： （一）投訴接收 師生可通過電話、來訪、書信、網(wǎng)絡(luò)或其它形式投訴，公寓管理站值班人員對(duì)投訴的內(nèi)容進(jìn)行 分類。 完成學(xué)校布置的工作，執(zhí)行學(xué)校的規(guī)章制度 學(xué)校布置的工作，由管理站站長親自指揮負(fù)責(zé)，保證按時(shí)完成； 管理站的工作以學(xué)校的規(guī)章制度為依據(jù)，工作規(guī)程不能和學(xué)校制度相抵觸； 加強(qiáng)與學(xué)校各處室、各院系的溝通與交流，了解工作的不足之處，認(rèn)真改進(jìn)。 學(xué)生公寓無男女同寢、 斗毆等事件發(fā)生 嚴(yán)格執(zhí)行公寓管理制度，異性同學(xué)及異性來訪者不得進(jìn)入寢室； 充分發(fā)揮公寓中團(tuán)組織及學(xué)生群體組織的示范作用，加強(qiáng)學(xué)生凝聚力。 四 制定管理規(guī)章制度 根據(jù)學(xué)生公寓的實(shí)際情況修改制定切合實(shí)際的各項(xiàng)規(guī)章制度； 五 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 依據(jù)標(biāo) 準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題，督促整改； 辦理書面移交手續(xù)，做好遺留工程備案。 獎(jiǎng)懲機(jī)制應(yīng)以表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)為主、懲處為輔的原則，但獎(jiǎng)懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊(duì)伍，在獎(jiǎng)勵(lì)類型上，要堅(jiān)持以精神鼓勵(lì)為主，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)為輔。在實(shí)踐中逐步應(yīng)用現(xiàn)代化的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)智能化管理。這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，管理站以下配備管理員、值班員、保潔員和維修工，其編制力求精干，其人員力求一專多能。 六、一分鐘反應(yīng) 管理站每個(gè)員工無論何時(shí)接到何任務(wù)，必須在一分鐘內(nèi)行動(dòng)，以確保每項(xiàng)工作都能及時(shí)準(zhǔn)確的落實(shí)到位。在服務(wù)、管理的時(shí)候，應(yīng)盡可能不打擾學(xué)生，將學(xué)生在學(xué)習(xí)、休息時(shí)受外界干擾的程度降到最低限度。 （四）、把好服務(wù)關(guān)，確保工作秩序 根據(jù)學(xué)校作息時(shí)間，由管理人員開關(guān)公寓出入口。負(fù)責(zé)學(xué)生公寓設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)水電正常供應(yīng)、衛(wèi)生消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)施的運(yùn)行正常。 突出防范重點(diǎn)。我公司將本著對(duì)學(xué)校高度負(fù)責(zé)的精神，瞄準(zhǔn)三項(xiàng)目標(biāo)，發(fā)奮沖刺。 學(xué)生公寓 4 號(hào)樓由南北兩樓組成，總建筑面積 7363 平方米，主體五層、局部四層，房間 139間。每室住 4 人，可容納 556 人，本樓有部分樓層將安排教工宿舍。我們的三項(xiàng)管理目標(biāo)是： 力爭(zhēng)服務(wù)“零投訴”為質(zhì)量管理目標(biāo)，通過專業(yè)化的管理，規(guī)范化的服務(wù)，貫穿“以人為本”的服務(wù)思想，致力在學(xué)生公寓內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)舒心、安心、順心的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。根據(jù)學(xué)生公寓的安全防范特點(diǎn)，并結(jié)合學(xué)生公寓的實(shí)際情況，確定學(xué)生公寓的治安防范重點(diǎn)部位。管理人員要做到對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行每日巡查，并記錄在案，對(duì)出現(xiàn)的任何不良苗頭不可疏忽大意，準(zhǔn)確記錄及時(shí)匯報(bào)，妥善處理，并定期作好清潔工作， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 確實(shí)像愛護(hù)自己眼睛一樣愛護(hù)各種設(shè)備。每班設(shè)管理員、值班員，并且每位員 工要做到像照顧自己的孩子一樣無微不至的關(guān)心學(xué)生的生活。物業(yè)管理人員不進(jìn)入私人隱密區(qū)域；管理站在不干擾學(xué)生的情況下提供服務(wù)等。 七、品牌服務(wù) “市場(chǎng)向品牌集中，效益向規(guī)模傾斜”，高校社區(qū)物業(yè)管理人深諳此理。在擬制計(jì)劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由站長直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在由站長直接安排，學(xué)院 學(xué)生公寓管理站站長 1 人 學(xué)院 管 理 員6人 保 潔 員5人 維 修 工1人 公司 值 班 員6人 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 各管理人員向站長負(fù)責(zé)。 三、 信息反饋系統(tǒng) 信息反饋示意圖 (管理運(yùn)行機(jī)制圖 ) 信息反饋示意圖說明 信息也是資源，學(xué)生公寓物業(yè)管理站的信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī) 構(gòu)和信息反饋渠道。 ，縮小固定部分工資，加大活動(dòng)部分工資，工資福利機(jī)制制 培養(yǎng)提升機(jī)制 文化活動(dòng)機(jī)制 思想工作機(jī)制 獎(jiǎng)懲機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 拉大距離不搞一刀切，激勵(lì)員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績(jī)和發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)向上的團(tuán)隊(duì)精神。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、正常運(yùn)行期的管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 一 學(xué)生公寓公共設(shè)施維修保養(yǎng) 制定學(xué)生公寓養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案； 學(xué)生公寓的維修管理； 學(xué)生公寓的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。組織學(xué)生之間的交流，培養(yǎng)學(xué)生“互幫互助”的思想； 制定斗毆事件的應(yīng)急程序和解決措施，定期演練。 突發(fā)事件處理 作好對(duì)突發(fā)事件 的處理工作 加強(qiáng)平時(shí)的管理與培訓(xùn)，遇到突發(fā)事件，不慌不忙，冷靜處理； 制定突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，管理人員必須按照規(guī)定的預(yù)案 程序處理； 對(duì)突發(fā)事件要按程序及時(shí)匯報(bào)學(xué)校，并配合學(xué)校對(duì)事件的調(diào)查。 ，配合甲方參與設(shè)備安裝、裝飾等工程的竣工驗(yàn)收工作。對(duì)于非管理站職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴，將委婉向師生說明緣由并協(xié)助師生通過其它渠道予以解決；對(duì)師生的有效投訴，由值班人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關(guān)部門及時(shí)處理，重大投訴向?qū)W生公寓管理處主任匯報(bào)，由管理處主任按權(quán)限處理。 在學(xué)生公寓的出入口實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班人員對(duì)出入口及重要部位實(shí)施不定期的監(jiān)控。我公司在平時(shí)的公寓管理過程中，積極向?qū)W生開展放火宣傳，普及消防知識(shí)；對(duì)員工每半年進(jìn)行消防知識(shí)的培訓(xùn)，落實(shí)有關(guān)消防措施；制定詳盡的《學(xué)生公寓突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》以及《刑事突發(fā)事件反應(yīng)預(yù)案》，在 預(yù)案中要求管理站全體員工增強(qiáng)對(duì)火警、火災(zāi)、刑事突發(fā)事件的反應(yīng)能力，遇突發(fā)事件時(shí)應(yīng)迅速向校保衛(wèi)處報(bào)告并立即通知全體當(dāng)班人員，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實(shí)施各項(xiàng)緊急措施，確保學(xué)生公寓內(nèi)的學(xué)生的人身安全。 所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看