【正文】 供配電設(shè)備是建筑物 不可缺少的最基本的建筑設(shè)備。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 每年一次對水泵的葉輪污垢進(jìn)行清除，體質(zhì)吸、排水壓正常； 每年一次對水泵的體內(nèi)的污垢進(jìn)行清除，保持泵體內(nèi)清潔； 每年一次對水泵機(jī)架進(jìn)行除銹油漆，保持機(jī)架無銹無腐蝕； 每年一次對減振裝置進(jìn)行保養(yǎng)，保持水泵無振動 。保持設(shè)備的完整性，對設(shè)備房的管理應(yīng)做到以下工作 ； 設(shè)備房應(yīng)掛牌（設(shè)備重地、閑人莫入） ； 設(shè)備房門鎖的鑰匙應(yīng)統(tǒng)一管理，并做好需進(jìn)入人員的登記手續(xù) ； 所有的閥門開關(guān)狀態(tài)均應(yīng)掛牌指示，以便操作管理 ； 非崗 位人員不準(zhǔn)進(jìn)入設(shè)備房，更不能擅自操作設(shè)備設(shè)施； 配置的消防設(shè)施要定期檢查，放于易取部位，經(jīng)常保持良好狀態(tài) ； 保證設(shè)備房的照明及應(yīng)急照明完好 ； 保持設(shè)備房的地面、墻面和頂部的清潔及門窗完好 ； 設(shè)備房內(nèi)不準(zhǔn)放無關(guān)的物品，更不準(zhǔn)堆放易燃、易爆等危險物品和腐蝕性物品 ； 注意設(shè)備房防水、防鼠蟲害的檢查工作，地面應(yīng)無積水 ； 嚴(yán)禁在設(shè)備房內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁掛物品在控制柜上 ； 日常檢查電氣設(shè)備房內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁掛物品在控制柜上 ； 日常檢查電氣設(shè)備的發(fā)熱情況及散熱情況 ； 設(shè)備房的電氣設(shè)備上應(yīng)保持干凈，無灰塵無蜘蛛網(wǎng) ； 所有斷路器的開關(guān) 狀態(tài)均應(yīng)掛指示牌，避免誤操作而造成事故的發(fā)生； 每日二次對設(shè)備房進(jìn)行巡視檢查，并做好登記手續(xù)； 每年一次對設(shè) 備房的墻面、頂部進(jìn)行涂涂料，保持墻面、頂部的潔白無灰塵； 每年一次對設(shè)備房的地面進(jìn)行油漆，保持地面的干凈無灰塵 。物業(yè)管理、包括物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)化和市場化，要采用合理科學(xué)的方法對設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)成本和能源進(jìn)行控制。 每天 1 次保潔 ? 墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。 每天 2 次保潔 ? 墻面無污跡、粘附物。 每月 2 次保潔 ? 扶手、欄桿干凈。 ? 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ，員工輪流值班，隨時做好搶險準(zhǔn)備。 ⑤增強(qiáng)自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報警，請求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。 2)值班人員嚴(yán)守崗位。將報警信息分成『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強(qiáng)消防意識培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強(qiáng)消防知識宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。同時，協(xié)助 體育 館項(xiàng)目 物業(yè)管理主管部門采取各項(xiàng)預(yù)防措施， 動員 業(yè)主 、使用人 積極配合物業(yè)管理處的工作，共同 參與物業(yè)管理處組織的各項(xiàng)預(yù)防工作中； 物業(yè)管理處將對來訪人員進(jìn)行嚴(yán)格檢查，有效 控制 外來人員將傳染病菌帶入 物業(yè) ；對 物業(yè) 內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的 滋 生場所加強(qiáng)消毒措施（每天一次），對 物業(yè)內(nèi) 其他區(qū)域每周至少進(jìn)行兩次全面消毒 ； 除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進(jìn)行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進(jìn)行一次滅菌清潔；加大 物業(yè) 內(nèi)其他清潔保潔工作的力度，縮短 物業(yè) 內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間 ，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾保證 100%裝袋，并每隔 1 小時進(jìn)行一次消毒 。 ? 建立防護(hù)網(wǎng)絡(luò) 健全的公共衛(wèi)生管理體系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容。 ②管理處及兼職安全員定期對大樓消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。 ? 做好相關(guān)記錄。 ②發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講電話通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。 6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，達(dá)到技防的效果。放行時須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條），同時無其它違規(guī)行為。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。保安員是外來客戶進(jìn)入 體育館項(xiàng)目 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 （ 5）緊急事件和突發(fā)事件的安全管理 。同時，又由于其是一個 密度很高的 建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散十分困難。 ? 對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。 ? 做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。 ? 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。 【公共秩序維護(hù)】 ? 管理區(qū)域的門崗實(shí) 行全天 12 小時立崗保安服務(wù) 。 . 消火栓及配套設(shè)施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。 ? 通過開設(shè)座談會的形式，向 體育館 業(yè)主普及法律法規(guī)知識。 ? 對于庫存現(xiàn)金的收支和保管，應(yīng)由專職的出納人員負(fù)責(zé)辦理。 ? 每項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。 ? 建立投訴接待登記匯總月報制。 ５、管理處的工具、機(jī)器、設(shè)備未經(jīng)同意，不得外借。 ４、充分發(fā)揮本部門計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)的管理功能，提高管理處指揮協(xié)調(diào)工作和財(cái)務(wù)管理、檔案管理、人事管理、文件管理的自動化水平，逐步達(dá)到管理服務(wù)工作規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化。 類別 培訓(xùn)科目 培訓(xùn)內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識 物業(yè)管理常識 物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識； 質(zhì)量管理 ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 各類專業(yè)管理 設(shè)備工程管理；房屋（建物 知識）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價格制定等； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 巡崗保安 員 ? 對保安主管負(fù)責(zé)，服從上級命令； ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證； ? 檢查機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛停放情況。 ? 負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 保安部主管 ? 在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。 ? 負(fù)責(zé)組織 體育館 公益性活動。 部門職責(zé) [行政部 ] 體育館 內(nèi)全部管理工作，處理包括入伙服務(wù)、 業(yè)主接待、權(quán)籍管理 、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門 工作。 [保安、保潔人員休息、更衣室 ] 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 二、 企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 1． 根據(jù) 恒通 物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下理念 ： 團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機(jī)制 +先進(jìn)模式和一體化管理 。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第二章 企業(yè)基本情況 一、公司簡 介 昆山 恒通物業(yè)管理有限公司是本市較早從事物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)公司。這大大有利于對體育館的物業(yè)管理。 我公司接管 體育館項(xiàng)目 的優(yōu)勢 我公司是 國家 三 級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，目前管轄的面積已超過 100 萬平方米，其中 85％以上的項(xiàng)目是通過市場競爭取得的管理權(quán)，公司有充分適合市場化運(yùn)作的管理機(jī)制?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理 經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松局饕?jīng)營各類商住樓、辦公樓、住宅樓的物業(yè)管理及工程咨詢，提供與物業(yè)相配套的維修、綠化、保養(yǎng)、安保、清潔等一系列優(yōu)質(zhì)高效的全方位綜合服務(wù)，并不斷開拓物業(yè)管理服務(wù)的新領(lǐng)域。 2． 團(tuán) 隊(duì)意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì) 意識 和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第三章 對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 放置更衣箱、凳子、保潔工具等。 [保安部 ] 保安部負(fù)責(zé) 體育館 治安 ,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。 ? 完成公司交辦的其他任務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)對當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初 審。 ? 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。 保潔 人 員 ? 對保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度； ? 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 內(nèi)部管理 物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理 【各部門主管培訓(xùn)】 通過培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。 ５、積極與屬地管理機(jī)構(gòu)及其它專業(yè)服務(wù)公司發(fā)展良好的業(yè)務(wù)關(guān)系、人際關(guān)系。 ６、上班時間內(nèi)，必須堅(jiān)持自己的工作范圍，如檢查不在崗范圍內(nèi)沒有正當(dāng)理由，則按未上班處理，扣當(dāng)天工資。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 準(zhǔn)確、及時做好實(shí)收賬冊，統(tǒng)計(jì)應(yīng)收費(fèi)用、實(shí)收費(fèi)用以及欠收費(fèi)用，做好收費(fèi)報表。 體育館 消防安全宣傳和防范設(shè)想 管理處堅(jiān)持以防火安全責(zé)任制為抓手，認(rèn)真貫徹政府倡導(dǎo)的“政府領(lǐng)導(dǎo)、法人管理、社區(qū)自治”的原則，加強(qiáng)防火安全宣傳機(jī)制建設(shè)； 進(jìn)一步加大防火安全工作基礎(chǔ)，全面提升 體育館項(xiàng)目 防火工作的管理水平。 ? 通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點(diǎn)問題。 ? 噴淋泵 a. 噴淋泵 (流量、揚(yáng)程等主要參數(shù) )符合出廠要求； b. 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活； c. 噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn) 、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象； d. 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好； e. 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損； f. 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。 ? 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。 ? 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及 體育館 周界報警系統(tǒng)狀況。 ? 監(jiān)控 室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。 四、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo) ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故； ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故； ? 管理 服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； ? 遇到報警 5 分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄； ? 確保應(yīng)急通道的暢通，應(yīng)急照明 100％完好 。 3．安全管理時間長 體育館 的安全管理， 保安 24 小時值班，安全巡邏 ，安全管理時間長。 2．安全管理方式 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時間不超過四小時，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 58 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 體育館項(xiàng)目 的形象。 3)保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的 有關(guān)人員 ，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 5）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。 （ 6）消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。 ③定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 在下列場所，應(yīng)增加巡視頻率： ? 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。 ③堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應(yīng)該是一個實(shí)施疾病監(jiān)測、救災(zāi)防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的 “ 快速反應(yīng)網(wǎng)絡(luò) ” 。 七、安全管理的重點(diǎn) 1．日常管理 體育館項(xiàng)目每天的人流量不大， 為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充分利用 體育館項(xiàng)目