【正文】 三、中介公司評(píng)估該宗地值多少錢？為招拍掛最低價(jià)做參考。拍賣，即通過(guò)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。對(duì)外地開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。另一方面由于中國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長(zhǎng)期未曾引入市場(chǎng)機(jī)制,各地在招拍掛出讓土地的實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問(wèn)題,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛制度研究 招拍掛制度(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競(jìng)得人。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動(dòng)。公布成交結(jié)果：拍賣活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。6招拍掛范圍編輯國(guó)土資源部11號(hào)令明確了商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等四類經(jīng)營(yíng)性用地和同一土地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。政府土地主管部門編制掛牌文件，競(jìng)買人在規(guī)定日期前提出競(jìng)買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書。土地拍賣拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。十一、相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機(jī)制還須進(jìn)一步完善。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預(yù)期的規(guī)劃和進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價(jià)，進(jìn)行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進(jìn)高價(jià)地，要么無(wú)地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序。一、指定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項(xiàng)等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量。可以大大提高中小型企業(yè)發(fā)展商參與競(jìng)爭(zhēng)。而內(nèi)地拍賣地的周邊成交價(jià)不準(zhǔn)確，只能從項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)判斷。四、市場(chǎng)的政策透明度不夠。美國(guó)的招拍掛，價(jià)格因素是最后一個(gè)，而我們唯一以價(jià)格去進(jìn)行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過(guò)來(lái)，如此處理，大家所看到預(yù)期變化的時(shí)候，既是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的時(shí)候，這樣的直接受害者既不會(huì)是政府，亦不會(huì)是土地的競(jìng)得人開發(fā)商，而是最終的消費(fèi)者。2002年11月25日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標(biāo)拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，需要規(guī)范。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒有實(shí)力的開發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌?！罢信膾臁钡耐恋毓?yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策?！薄墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。《意見》要求，完善土地交易平臺(tái)，積極推行國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式?！稈炫瞥山淮_認(rèn)書》。(三)土地掛牌掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評(píng)標(biāo)因素，但評(píng)標(biāo)委員會(huì)為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無(wú)法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。所以，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)與金融信托、與養(yǎng)老金的使用、與醫(yī)療保險(xiǎn)的使用等有多方面的結(jié)合和聯(lián)動(dòng)。養(yǎng)老用地的入市會(huì)加大總體土地供應(yīng)量，因此不僅不會(huì)提升房?jī)r(jià)，反而會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)起到平抑的作用。第一篇：北京養(yǎng)老用地將實(shí)行招拍掛北京養(yǎng)老用地將實(shí)行招拍掛 放開市場(chǎng)用意何在2012年09月11日 10:53來(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)北京養(yǎng)老用地將實(shí)行招拍掛放開市場(chǎng)用意何在？在多方呼吁下，北京市養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策始露頭角?！倍鴱恼w的市場(chǎng)格局看，陶紅兵表示“養(yǎng)老用地一般都位于城市邊緣、擁有自然風(fēng)景資源的區(qū)域，這與目前通常意義上第一居所住宅區(qū)域的要素并不重疊的?？偟膩?lái)說(shuō)，一方面養(yǎng)老地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展前景廣闊；另一方面，它的發(fā)展也需要有更多的內(nèi)涵去充實(shí)和培育。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。(二)土地拍賣拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件，競(jìng)買人在規(guī)定日期前提出竟買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書。競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時(shí)間與市國(guó)土房管局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。市、縣國(guó)土資源主管部門可以通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用、競(jìng)買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)并確定競(jìng)得人。”第五十四條“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。統(tǒng)稱為招拍掛制度。2優(yōu)點(diǎn)編輯一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開交易的新時(shí)代。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。2004年11月25日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當(dāng)前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。二、評(píng)價(jià)過(guò)程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動(dòng)。在中國(guó)香港地區(qū)，政府對(duì)土地的供應(yīng)計(jì)劃每半年公布兩次，有時(shí)也會(huì)一次性將計(jì)劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價(jià)，曾一次性公布過(guò)幾年的賣地計(jì)劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時(shí)合理安排資金。比如土地價(jià)是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。而內(nèi)地設(shè)計(jì)院的市場(chǎng)化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。為了使土地供應(yīng)過(guò)程更加公開、公平、公正，政府還需要進(jìn)一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)過(guò)程，制定嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺(tái)“土地出讓機(jī)器”，政府將土地使用權(quán)申請(qǐng)人人申請(qǐng)條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會(huì)選出出讓地塊最合適的競(jìng)得人，它不會(huì)因不同操作人、不同的社會(huì)環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。七、讓專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行合理估價(jià)后，參加競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價(jià)最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。實(shí)施土地“招拍掛”機(jī)制是一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，在整個(gè)推進(jìn)過(guò)程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計(jì)劃、物價(jià)、財(cái)政等有關(guān)政府部門的支持和配合。土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競(jìng)買人在竟買申請(qǐng)截止日期前提出競(jìng)買申請(qǐng)，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場(chǎng)掛牌公布，符合條件的競(jìng)買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國(guó)土資源部39號(hào)令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日