【正文】 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運行費用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。準(zhǔn)備驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司人員準(zhǔn)備物業(yè)公司建立接管驗收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。驗收結(jié)束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機(jī)）、對照圖紙清點等。三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗收一）、初驗物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗收打好基礎(chǔ)。業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。第六章物業(yè)接管驗收前所需資料一．土建（一）隱檢記錄（二）驗收記錄（驗收中）1．單位工程質(zhì)量綜合評定表2．單位工程驗收記錄（三）新材料、新技術(shù)1．新型建筑材料（國家技術(shù)監(jiān)督局檢驗合格證、出廠合格證）2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書）（四）原材料試驗報告1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表（五）施工試驗報告1．防水工程試水試驗二．暖衛(wèi)和燃?xì)猓ㄒ唬﹫D紙會審、設(shè)計變更、洽商記錄（二）隱蔽工程驗收記錄（三）主要設(shè)備1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺帳）2．主要設(shè)備試運轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證4．開箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄第四篇：接管驗收方案物業(yè)接管驗收工作方案目錄一名詞、術(shù)語解釋…………………………………… 3二引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5三接管驗收條件……………………………………… 6四接管驗收流程 ………………………………………… 7五接管驗收組織設(shè)計 …………………………………… 8六接管驗收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收……………………1八房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收……………………… 16九公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 ……………… 2十工程資料的接管 ……………………………………… 27十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30十二 缺陷整改與保修…………………………………………十三 接管驗收相關(guān)記錄表名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。二、電腦圖形中心，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；、準(zhǔn)確知道探測點位置及探測器現(xiàn)時狀態(tài)；，無遺漏；、溫感地址編碼無重復(fù)、無錯碼、無遺漏；，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。消防驗收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗收的綜合，每個專業(yè)、每個部門都需要密切配合。四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收五．廣播系統(tǒng)（一）中控室設(shè)備（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收六．車庫道閘系統(tǒng)（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備（二）進(jìn)出口各項設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收七．綜合布線（一）機(jī)房（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗收第三節(jié)消防系統(tǒng)驗收接管程序（含洽商變更），符合設(shè)計要求、防火規(guī)范，各獨立系統(tǒng)工作正常（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）（含洽商變更）（與現(xiàn)實吻合），設(shè)備清單，使用說明書等，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄1．火災(zāi)自動報警系統(tǒng)驗收2．消防廣播系統(tǒng)驗收3．插口電話對講系統(tǒng)驗收4．防火卷簾門的驗收5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗收6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗收7．電梯的消防功能（1）客梯的迫降功能驗收（2）消防梯的歸首功能驗收8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗收（1）消火栓水泵（2）噴淋泵（3）水噴霧泵（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關(guān)的狀態(tài)顯示9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查10． 防火門 11． 消火栓12． 疏散指示燈13． 消防通道1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計要求。4．各種隨機(jī)資料、使用說明書、操作維修手冊等。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。15． 各類屋面必須符合GB5020794(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過額定工作電流。二．條件1．各種隱蔽工程的驗收報告。5． 水壓試驗記錄。6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無損。3．要有接地或接零。4．電機(jī)空載運行時2h并記錄空載電流。3．電器的接零、接地可靠。3．接地電阻值及設(shè)計要求的其他測試參數(shù)符合要求。4．接地應(yīng)良好。（1）變更設(shè)計部分的實際施工圖（2）變更設(shè)計的證明文件（3）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。7．合格安裝避雷設(shè)備。6．補(bǔ)償裝置。（3）噪音小。2．轎廂門（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。（2）溫度正常（不大于20%）。5．曳引機(jī)（1）噪聲小，傳動及換速平穩(wěn)。（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。（2）磁輪靈活可靠。（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。（5）安全窗開啟時。（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應(yīng)可靠固定。且不得使用可燃材料。（4）主開關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。第二章電梯工程驗收標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)電氣部分一．電源與照明1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動不應(yīng)太大（7%）。，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。4．女兒墻是否完整。3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。這些問題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時解決，會影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來不必要的麻煩。工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。一、管理方案策劃階段本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃機(jī)構(gòu)設(shè)置兩個部分。（3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。b屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。f經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（2）接管驗收應(yīng)檢索提交的資料產(chǎn)權(quán)資料： a房屋所有權(quán)證； b土地使用權(quán)證；c有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； d房屋分戶使用清冊； e房屋設(shè)備及定、附著物清冊。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。d各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。h設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）采暖a采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。e抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。（4）樓地面a面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。b鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。：（1）產(chǎn)權(quán)資料： a項目批準(zhǔn)文件； b用地批準(zhǔn)文件； c建筑執(zhí)照；d建筑分層、分單元面積表；e行政主管部門驗收合格的證書、批文； f拆遷安置資料。5． 驗收后不合格的處理工作對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實實施后，驗收小組進(jìn)行檢查驗證，并在《整改報告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗收。3． 驗收的實施驗收小組在預(yù)驗收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收；主要驗收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù) ，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。(至少包括以下內(nèi)容)： ?！翱⒐D目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊； 、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；(熱泵機(jī)組)、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； ；、調(diào)試報告。四、試運行若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴(yán)格按發(fā)展商(或大業(yè)主)的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展商(或大業(yè)主)及其承包商負(fù)責(zé)，對于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。，并對整改情況作出定論。，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單； 、構(gòu)筑物的使用注意事項說明； ；，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。，鑰匙移交管理處。二、拒絕驗收對以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)： ；； ； ；。二、弱電系統(tǒng)需要的資料(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫自動化管理系統(tǒng)等)；、平面圖；、承包商資料及產(chǎn)品合格證；、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門的驗收合格證明；、電腦軟件程序和說明等。，文字、插圖和表格等效果清晰。，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。、合格簽證書、生產(chǎn)廠測試報告以及性能指標(biāo)圖表等資料。機(jī)械事故保護(hù)、備件和專用工具清單。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。（4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。（3）屋面，排水暢通，無積水，不滲漏。b進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶 門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。f對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。d衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。（9）冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組a冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗合格。h新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。c接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗。d查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。這時，項目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。三、管理啟動與試運行階段物業(yè)管理的接管驗收不同于開發(fā)商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細(xì)一些。總之，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經(jīng)理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負(fù)責(zé)的項目就已經(jīng)成功了一大半。、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個切實可行的時間表。4．石材出廠合格證、檢驗合格證。7．幕墻不得滲漏。六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）1．排水坡度有無倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。① 轎廂照明通風(fēng)和報警。（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護(hù)線。6．電線管電線槽均應(yīng)可靠接地或接零，不得作保護(hù)回路線使用。（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應(yīng)便于核查與維修。（2）安全鉗拉桿動作時。二．機(jī)械安全部分1．限速器（1）動作可靠。（4）安全嘴無裂損及污物塞入。（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。（2）導(dǎo)靴磨無損或缺油潤滑。（3）噪音小，運動靈活。（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。（6）轎門閉合裝置應(yīng)可靠和準(zhǔn)確。（2）開啟無卡阻。4．電機(jī)墻之間距離應(yīng)方便檢查。，應(yīng)正常并記錄相關(guān)值。5．驗收資料（1）變更設(shè)計的證明文件（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙（3）試驗報告四．電纜1．電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，無機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全。4．沖擊合閘試驗進(jìn)行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。5．多股銅線接頭應(yīng)涮錫。九．交流電動機(jī)1