【正文】 買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。（四）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。反之，則為無效買賣合同。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法實踐中認(rèn)定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律為無效。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”法律分析由此可見，房屋買賣合同是否進(jìn)行登記已在法律上確認(rèn)不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標(biāo)的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準(zhǔn)的；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)?！狈ɡ矸治觯哼@是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定?，F(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應(yīng)予支持。從事實角度分析，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。法院判決：庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務(wù)，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，轉(zhuǎn)讓價格為90800元；章某付清房款后轉(zhuǎn)讓方交付全部房產(chǎn)、車棚的鑰匙及附隨物品；轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)協(xié)助提供辦理房產(chǎn)過戶所需的一切手續(xù)，費用由章某承擔(dān)。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。十一、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。七、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買受人無法取得房屋。三、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 房產(chǎn)證為什么要分為綠色和紅色 房產(chǎn)證一般是什么時候給辦出來 租房合同到期需要注銷嗎 怎樣避免承租人欠水電煤氣費 不動房產(chǎn)證過戶2018年收多少錢 二手房必須要驗房嗎 :// 租房想續(xù)租中介不讓怎么辦 房產(chǎn)證上加名字就是共同財產(chǎn)了嗎 什么情況下房產(chǎn)局可以撤消房產(chǎn)證 房地產(chǎn)商拒不執(zhí)行判決怎么辦 房產(chǎn)證上寫份額比例嗎福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時會有一定限制，這點需要格外注意下。雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。二手房買賣合同歸為無效的情形無民事行為能力人或限制行為能力人在沒有取得法定代理人同意所簽訂的房屋買賣合同。土地情況是否明確二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓， 土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。如有疑問，歡迎在本網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。 離婚房產(chǎn)過戶需要交什么費用 二手房交易需要評估嗎 閣樓需要辦房產(chǎn)證嗎 :// 買還建房能拿到房產(chǎn)證嗎 租客不交房租,戶主可以換鎖嗎 房產(chǎn)糾紛案件中律師作用和重要性 一棟三層樓房可擁有三個房產(chǎn)證嗎 購買沒有房產(chǎn)證的閣樓要注意什么 收房時房屋不符合要求怎么處理 房屋租賃合同中未寫明轉(zhuǎn)租條款,否可以轉(zhuǎn)租 處理方式：請求確認(rèn)合同無效的，不予支持(約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對方并接受的除外)。處理方式：導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。處理方式：當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標(biāo)明土地使用者為邵某。其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。海安法院審理后認(rèn)為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關(guān)的司法解釋，新婚姻法及相關(guān)司法解釋并未再規(guī)定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產(chǎn)時，應(yīng)本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓”。同時，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產(chǎn)時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件