【正文】 沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，%。2010年的杭州房地產(chǎn)市場，伴隨著多次嚴厲的宏觀調(diào)控而起落。二、環(huán)境分析盈都攬悅周邊交通周邊地鐵：1號線下沙臨江站；公交線路：乘坐868路到達奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現(xiàn)場高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套教育：大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場、物美、福雷德廣場 盈都攬悅區(qū)位交通配置盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達市中心方便快捷。攬悅項目位于下沙大學城北板塊，東靠安瀾路，南側為新建河，西側鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當項目銷售面積達到84,，項目保本，%。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。（4）、提供優(yōu)質服務銷售。以多年的開發(fā)經(jīng)驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。二手房市場活躍對新房的促進 隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎設施規(guī)劃配套齊全。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。測算前提同上。（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃房地產(chǎn)項目可行性報告按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。AA9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。（二）、建設實施條件該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。房地產(chǎn)開發(fā)的成敗，很難歸結于某個特殊的原因，而往往是多個因素相互作用所致。把握良好的入市時間能使開發(fā)商從普普通通的項目中獲得巨大成功，錯誤的入市時間則會毀掉一個可靠的項目。隨著城市土地管理工作的深入，政府的有關限制和許可對房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)的影響越來越大。隨著時間推移，這些數(shù)據(jù)會與實際情況有所出入?？尚行匝芯渴轻槍椖砍杀九c效益關系的分析研究，包括財務狀況報告和成本分析。市場供需情況是不斷發(fā)生變化的，作為更進一步的分析，則是探討供需之間的關系并研究供需失衡的原因，并在此基礎上預測供需雙方在未來可能發(fā)生的數(shù)量轉變。房地產(chǎn)開發(fā)應追求最高最佳利用，也就是說在技術可行、規(guī)劃許可且財力允許的前提下達到最有效利用。由于這些商業(yè)設施不靠近對外交通樞紐，集聚效益較差，對外地來京的顧客缺乏吸引力，客流量的損失是顯而易見的。對于上述研究，城市的總體規(guī)劃及各年度社會經(jīng)濟發(fā)展計劃將能提供非常有用的資料。而建設用地的臨街狀況、大小和形狀會對項目未來的經(jīng)營回報產(chǎn)生重要影響。很難預測電腦化、光導纖維和超導等高科技的發(fā)展會對物業(yè)有什么影響，也很難說技術的進步是否會加速當前項目的過時，但我們從目前北京正在預售的一些寫字樓可以看出，設計超前、裝備先進的樓宇在價格上競爭力較強市場分析就是對某類特定房地產(chǎn)的市場狀況進行研究，以期對該類市場目前和未來的供需進行評估。缺乏有代表性的承租人或預租預售不暢是市場將出現(xiàn)轉折的預警燈。目前，有人借助計算機和投資分析軟件來作現(xiàn)金流量分析。就目前行情而言，項目實際成本往往比預算成本高，因此專業(yè)人員進行成本估算時最好以項目預算為基礎，通過對市場動態(tài)和項目自身特點深入分析來估算項目成本，并選擇適當?shù)牟豢深A見費比率。當貸款利率低于項目的財務內(nèi)部收益率（FIRR）時，開發(fā)商就可借助于金融杠桿的作用融資開發(fā)項目，所謂的“借錢賺錢”。因此開發(fā)公司要根據(jù)自己的財務實力、開發(fā)隊伍、管理能力、技術水平及對可能風險的承受能力來開發(fā)力所能及的項目。第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告房地產(chǎn)項目可行性報告房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告一、項目概況................................................................................................................2（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件.................................................................................2（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2二、建設條件................................................................................................................2（一）、建設地點條件.........................................................................................2（二）、建設實施條件.........................................................................................2三、SWOT分析...............................................................................................................2（一）、優(yōu)勢分析.................................................................................................2（二）、劣勢分析.................................................................................................3（三）、機會分析（四）、威脅分析四、市場分析與價格預測............................................................................................3（一）、市場發(fā)展前景分析...................................................................................3（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4（三）、價格預測...................................................................................................4五、項目實施計劃...............................