【正文】 :57:3919:57:39March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 7時 57分 :57March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 7時 57分 39秒 下午 7時 57分 19:57: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 19:57:3919:57:3919:573/27/2023 7:57:39 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。由于設(shè)計圖紙上是如此設(shè)計，因此經(jīng)過多個部門的協(xié)調(diào)、溝通，后同意將排水管進行改造。再次要按法律法規(guī)辦事，包干制的就按包干制操作，酬金制的就按酬金制運作，業(yè)委會該成立的就應(yīng)按時成立。衛(wèi)生間改道、在戶內(nèi)私自亂接電線造成電線短路。 （一）早期介入風險 主要是項目接管的不確定性帶來的風險和專業(yè)服務(wù)咨詢的風險。 （ 6）核準批復(fù) 區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。 籌備小組將 《 業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料 》 在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會的代表組成。 二、業(yè)主委員會應(yīng)當符合的條件 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè) 主。 人性化服務(wù)：盡力幫業(yè)主解決工程質(zhì)量問題，也是改變業(yè)主違章的一個好辦法。 嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài) A 施工人員按規(guī)定時間進出小區(qū)； B 佩戴裝修施工證出入； C大件物品在小區(qū)只進不出，并進行檢查； 抓好施工人員的管理，化整為零 A裝修人員不得在園區(qū)大堂或其他地方逗留、閑逛，以保持園區(qū)內(nèi)的清靜； B施工人員進入園區(qū)由次入口或地下車庫進出； C做好業(yè)主的工作，施工人員盡量不在園區(qū)內(nèi)過夜，在裝修的高峰期由服務(wù)中心幫助業(yè)主或施工單位在園區(qū)附近租房子解決他們的實際困難； D設(shè)立集中的用餐區(qū)，保證園區(qū)的衛(wèi)生； E設(shè)立獨立的吸煙區(qū)，防止集中裝修引起的火災(zāi)； 加強巡視，加大裝修管理的巡視力度，對每戶裝修違規(guī)的苗頭做到心中有數(shù)，合理控制作業(yè)時間，針對不同物業(yè)類型制定不同的裝修時間，如別墅主要是環(huán)境衛(wèi)生影響，公寓節(jié)假日、周末要注意，寫字樓在節(jié)假日、周末要抓緊裝修，整體考慮等； 反復(fù)檢查。 現(xiàn)場應(yīng)公示入住流程圖，擺放各類明顯引導標識。現(xiàn)場引導、辦理手續(xù)、交 接查驗、技術(shù)指導、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人 員應(yīng)全部到位，協(xié)同工作。 《 業(yè)主入住房屋驗收表 》 ，以上都是開發(fā)公司制作的。那么對業(yè)主而言，入住的內(nèi)容包括兩個方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續(xù)的辦理，二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。 試驗查驗：是通過必要的試驗方法測試相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的性能。 物業(yè)共用部位 ①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面②共用部位、樓面、地面、內(nèi)墻面、門窗等③公共衛(wèi)生間、陽臺、露臺④公共走廊、樓道及其扶手、護欄等 共用設(shè)施設(shè)備 低壓配電設(shè)施、電氣照明、給排水系統(tǒng)、電梯、消防、人防、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 會出現(xiàn)收支不平衡，前期該投入的人力、物力都已到位，但物業(yè)空置率會較高，再加上工程質(zhì)量與開發(fā)公司的糾紛會比較明顯，管理費收繳率低，出現(xiàn)收入少，支出大，收支不平衡或虧損的現(xiàn)象。 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓。 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、造型及服務(wù)方面的改進意見 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置要求等提出意見。通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等。 全國物業(yè)管理條例第三章第二十一條：在業(yè)主 、 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前 ， 建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 。 二十五條：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 。 （四）為前期物業(yè)管理作充分準備 （五 ) 提高建設(shè)單位的開發(fā)效益 二、早期介入 (前期咨詢管理 )的內(nèi)容 （一）可行性研究階段 物業(yè)管理的模式：是根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位而確定的。 （三）建設(shè)階段 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)生的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。 派出現(xiàn)場咨詢，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。 二、前期物業(yè)服務(wù)的準備階段（項目交付前工作倒 計時安排）。 第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。 景觀綠化工程 園林植物及園林建筑 其他的共用配套設(shè)施 游泳池、運動設(shè)施、標識系統(tǒng)、道路、停車場 （庫）、信報箱等。 查驗后發(fā)現(xiàn)問題的處理要點： 及時收集整理、及時反饋 提出改進性建議 積極跟蹤驗證、協(xié)調(diào) 三、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 （一）準備工作 符合承接查驗的條件，有兩種類型 第一種類型：前期物業(yè)管理階段 與簽訂前期合同的甲方書面同意 應(yīng)當有已購房的業(yè)主按專業(yè)的話該是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有專有部分占建設(shè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 物業(yè)入住的操作模式有兩種形式：一種是以建設(shè)單位為主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，此形式的核心內(nèi)容是建設(shè)單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)。 業(yè)主手冊（ 《 業(yè)主臨時公約 》 改為 《 臨時管理規(guī)約 》 ，自 2023年 10月 1日起實行）。如現(xiàn)場出現(xiàn)人員缺位， 應(yīng)及時安排機動人員補位。 指導專人負責各類咨詢和引導。 五、現(xiàn)場管理要求 六、在物業(yè)裝飾裝修中多方主體的責任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修管理過程需引起重視，要求做到 事前告知、事中控制 。 裝修管理中需把握好的幾點： 裝修過程中需對公共設(shè)施設(shè)備進行成品保護（電 梯、大堂、樓道等）。 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 ③ 籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。 二、物業(yè)服務(wù)風險內(nèi)容 （二）前期物業(yè)服務(wù)風險 主要是合同風險 合同的期限 全國物業(yè)管理條例第三章第二十六條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。室內(nèi)裝修水管破裂不告知物管，私自關(guān)總閥造成停水停電等 B 物業(yè)使用帶來的風險 C 法律概念不清楚導致的風險 物業(yè)服務(wù)企業(yè)也存在對安全防范主體責任人認識不清，誤將本應(yīng)由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加到自己的頭上，導致風險。 抓制度建設(shè)，提高員工素質(zhì)，嚴格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部管理制度與崗位責 任制，如質(zhì)量管理體系，對小區(qū)內(nèi)的危險位置要設(shè)立安全提示和警示牌。對于就近有窖井的將排水管接入了窖井總排水管，無窖井設(shè)施的只有加砌窖井，起到緩沖作用。 :57:3919:57Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 27日星期一 7時 57分 39秒 19:57:3927 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 27日星期一 下午 7時 57分 39秒 19:57: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 27日星期一 7時 57分 39秒 19:57:3927 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ,