【正文】 四步錯(cuò)層 墅質(zhì)洋房二層 三房二廳二衛(wèi) 145㎡ ? 南北通透，玄關(guān)入戶(hù)保證私密性； ? 附帶寬大露臺(tái)； ? 寬闊橫廳設(shè)計(jì)； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。 開(kāi)發(fā)思路：分割地塊、分別定位，產(chǎn)品升級(jí)、各成一派，分級(jí)管理、相得益彰。避免風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂(lè)部，東距世園會(huì)僅 2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級(jí)別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬(wàn)科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價(jià)值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。 板塊小結(jié) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域概況 棋盤(pán)山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來(lái)其發(fā)展速度較為緩慢。 ?A5521平米和 A7491平米雙拼為主推戶(hù)型 。 一期規(guī)劃分析 —— 首期開(kāi)發(fā)分為四個(gè)組團(tuán) ,分三次開(kāi)盤(pán)推出不同產(chǎn)品類(lèi)型 沈陽(yáng)碧桂園 雙拼戶(hù)型 6室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ? 戶(hù)型方正通透 。 月、聯(lián)排 /平米 數(shù)據(jù)截止于 2023年 5月 20 （ 3）產(chǎn)品分析 別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)份額相對(duì)較重。 260 270340530210 250220 269208 229150 200 250 300 350 400萬(wàn)科蘭喬圣菲桑堤亞納中旅國(guó)際小鎮(zhèn)保利十二橡樹(shù)灣首創(chuàng)琥珀灣聯(lián)排別墅主力供應(yīng)面積價(jià)格對(duì)比共性與個(gè)性 本區(qū)域是沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬(wàn)科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場(chǎng)領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價(jià)格也為首，價(jià)格區(qū)間在 2萬(wàn)元 /㎡ 左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價(jià)格在 1萬(wàn)元 /㎡ 左右，獨(dú)棟價(jià)格最高 2萬(wàn)元 /㎡ 。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類(lèi)型及品質(zhì)，八成以上的市場(chǎng)份額已經(jīng)充分說(shuō)明了這片區(qū)在沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)龍頭的地位。遠(yuǎn)郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。 空港別墅區(qū) ，依靠桃仙機(jī)場(chǎng) ，景觀(guān)自然資源差 ， 區(qū)域形象較差 ， 配套不完善 ， 發(fā)展滯后 城市型別墅 、交通便利 、 靠近市中心 、 配套日漸成熟 、主打城市別墅生活 城市型別墅 ，規(guī)劃 配套處于完善階段 代表 項(xiàng)目 新湖仙林金谷 、碧桂園太陽(yáng)城 、 匯智尚都 、 越秀岄湖郡 、 龍湖香醍漫步 、龍湖滟瀾山 、 榮盛香緹瀾山 、 三盛頤景園 萬(wàn)科蘭喬圣菲 、萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn) 、中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 、 首創(chuàng)棋盤(pán)山 1號(hào) 、 保利十二橡樹(shù) 、 唯美十方等項(xiàng)目 。各個(gè)項(xiàng)目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （ 2）供銷(xiāo)分析 別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步增大 2023年 5月 20日前別墅銷(xiāo)售 ，商品住宅銷(xiāo)售 ，別墅占商品住宅銷(xiāo)售比例的 %，同比下降 %。 區(qū)域競(jìng)品推售情況 ——雙拼產(chǎn)品 區(qū)域別墅競(jìng)品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū)展 示 推廣主題 中旅藍(lán)爵 280~339 有露臺(tái)、地下室贈(zèng) 送 有示范 區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 國(guó)賓府 302815 錦聯(lián)上水溪谷 （獨(dú)棟） 650 尚無(wú)展示 鳳翼之下，闊院?jiǎn)误w墅 首創(chuàng)琥珀灣 330~350 100~200 地下贈(zèng)送 80~120平，室內(nèi)贈(zèng)送 30~50平 尚無(wú)展 示 首創(chuàng)棋盤(pán)山 1號(hào) 260~405 50~450 有花園、露臺(tái)贈(zèng)送 全明地下室 示范區(qū)開(kāi)放 一墅蘊(yùn)百年 結(jié)論： 雙拼產(chǎn)品在棋盤(pán)山區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品較多，從項(xiàng)目調(diào)性、花園面積、園區(qū)展示力等細(xì)節(jié)比較來(lái)看，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 ?共 3次開(kāi)盤(pán) : ?08年 6月 15日首次開(kāi)盤(pán) ,推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品 。 ? 樓梯入戶(hù)增加了居住的儀式感 。 月 周邊交通 168路、 430業(yè)主巴士 開(kāi)發(fā)商 沈陽(yáng)奧林匹克置業(yè)投資有限公司 奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值較高 漫步地中海 ?聯(lián)排主力戶(hù)型：六室 205~248平米 ?半地下或地下車(chē)庫(kù)，地上兩層半設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積較小，注重實(shí)用性； ?應(yīng)用挑空、天井、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，凸顯別墅元素； ?洋房戶(hù)型：三室 120平米 ?戶(hù)型中規(guī)中距，過(guò)道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素； ?動(dòng)靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感； 戶(hù)型評(píng)價(jià) —— 戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，別墅及洋房均無(wú)特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶(hù)型相對(duì)實(shí)用性較強(qiáng) 棋盤(pán)山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書(shū) 2023年 3月 漫步地中海 ?分期情況： ?漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； ?奧林匹克花園整體建筑面積 60萬(wàn)，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對(duì)獨(dú)立，建筑面積 25萬(wàn)平米； ?其中獨(dú)棟約 100余套，聯(lián)排約 300余套，洋房約 200余套； 銷(xiāo)售情況 —— 項(xiàng)目 07年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷(xiāo)售難點(diǎn) 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 東陵區(qū) 雙園路 118號(hào) 建筑類(lèi)別 獨(dú)棟 容積率 0 .18 綠化率 大于 88% 車(chē)位 未定 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 08年底，具體時(shí)間未定 分期 三期 戶(hù)型面積 獨(dú)棟： 700、 800平 物管 /平米 純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。 通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目暢銷(xiāo)產(chǎn)品類(lèi)別、客戶(hù)需求等因素分析，建議項(xiàng)目洋房、聯(lián)排、雙拼的規(guī)劃比例為：5： 3： 2。以區(qū)域發(fā)展等市政配套同步，改變一、二期以第二居所的定位初衷，三期以 。 外圍空間利用手法之五：大露臺(tái) —— 人與自然親密的空間 60 特征 3. 垂直空間的最大化利用 ?半地下室 ?錯(cuò)層 ?夾層 ?閣樓 垂直空間利用最大化的手法之一：半地下室 +天井，豐富生活空間 半地下室采光窗口 車(chē)庫(kù)入口 通向半地下室的天井 ?地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽(tīng)室、健身房等特色功能空間，體現(xiàn)獨(dú)特而尊貴的居住感受。 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 5 F 6 F 4 F 2 F 1 F 3 F 1 F ? 一層入戶(hù)廊道、下沉庭院景觀(guān)意向 ? 用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套 ... 墅質(zhì)洋房 ?更多的窗戶(hù)、更多的露臺(tái)和長(zhǎng)廊等別墅處理手法 運(yùn)用到花園洋房。 墅質(zhì)洋房的頂躍戶(hù)型著重突出性?xún)r(jià)比，面積適中，壓低總價(jià)，同時(shí)提供較多的贈(zèng)送面積 項(xiàng)目投資預(yù)算及經(jīng)濟(jì)分析表 序號(hào) 費(fèi)用 面積（㎡） 金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地購(gòu)置費(fèi) 地價(jià) 買(mǎi)地稅費(fèi) 契稅及印花稅，按地價(jià)的% 2 前期費(fèi)用 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 按建安成本的 1%估算 可行性研究費(fèi) 每平方米 2元 3 建安成本 多層洋房 136876 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 雙拼 54750 2500 土建 2200元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 聯(lián)排 82125 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 商業(yè)街 4896 2300 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 外水電工程 按 81元 /㎡ 計(jì)算 2788