【正文】 27 一月 20232:26:44 下午 14:26:44一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/27 14:26:4414:26:4427 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2114:26:4414:26Jan2127Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 合計(jì)面積（ ㎡ ） 3000 2500 2700 2700 2700 2023 1000 16800策略一 原始價(jià)格 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080 32650萬元策略二 調(diào)整價(jià)格一 23100 36000 24000 19200 13850 12300 10700 34850萬元策略三 調(diào)整價(jià)格二 28750 42850 30000 24000 17250 15300 13400 43500萬元實(shí)收價(jià)格 24150 37600 25200 20230 14500 12850 11250 36500萬元策略三的直接經(jīng)濟(jì)收益高于策略二 1650萬元，高于策略一 3850萬元。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略返租策略三本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。銷售價(jià)格低，客戶容易接受，返租比少，客戶也可以理解。如果不能引進(jìn)主力商家蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案 營銷中采取什么樣的策略和步驟 ?營銷策略 攻擊 策略第七部分蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 客群定位核心目標(biāo)客戶：投資型客戶次要目標(biāo)客戶：經(jīng)營客戶，局部買斷自我出租或經(jīng)營的客戶目標(biāo)客戶群范圍分析： 本案商業(yè)主力購買客戶來自蘭州，附以周遍地區(qū)縣市投資者。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案操盤目標(biāo)蘭澳大廈商業(yè)部分的操作目標(biāo)： 旺銷 +旺場(chǎng)u 旺銷 —— 開發(fā)商迅速回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤；u 旺場(chǎng) —— 達(dá)到開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三方利益的綜合平衡。調(diào)整后的模式一在一定條件下具有最優(yōu)性，又可以提前進(jìn)行招商，且不和完整模式?jīng)_突；所以可以先執(zhí)行招商和相應(yīng)的營銷推廣。滿足市場(chǎng)需求、政策要求、容易旺場(chǎng)的所有商家統(tǒng)一運(yùn)營管理 高銷售價(jià)格與返租比例掛鉤可高價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)超值利潤。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。價(jià)格測(cè)算是按照可參考物業(yè)租金水平 12年收回成本來計(jì)算的，滿足國內(nèi)一般商業(yè)投資回報(bào)率蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案價(jià)格認(rèn)知考慮市場(chǎng)增值，前 3年為市場(chǎng)培育期，以后按照每 5年增值 15%計(jì)算，則 12年租金回報(bào)可達(dá)到：地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層市場(chǎng)租金（元 /月 ◆ 所以，我們首先依據(jù)項(xiàng)目目前的周邊市場(chǎng)行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的諸多原則，確 定項(xiàng)目的相對(duì)真實(shí)價(jià)格。 所以，建議 16層做不同的業(yè)態(tài)業(yè)種，但是需要遵循基本的商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種定位 原則。 眾多 “大而全 “的商場(chǎng)檔次降低、經(jīng)營低迷甚至改頭換面的事實(shí)證明，這樣的商場(chǎng)正在被淘汰。市場(chǎng)認(rèn)知 蘭州商業(yè)發(fā)展特征蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案 蘭州商業(yè)發(fā)展特征 特征三：經(jīng)營方面商家越來越放權(quán)給廠家，而在管理方面卻呈集中化趨勢(shì)。 從蘭州地理位置來看 ,西關(guān)地處城市的核心地段 ,是貫通蘭州東西南北的咽喉 , 隨著蘭州 “商貿(mào)中心 ”城市功能作用的逐漸加強(qiáng)，西關(guān)商圈日益繁榮。 由于周邊民族構(gòu)成的原因，治安狀況受影響。蘭州 市場(chǎng)認(rèn)知 商圈對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案 現(xiàn)有商圈主要特征 ◆ 雁灘商圈 雁灘是蘭州房地產(chǎn)發(fā)展的排頭兵，是蘭州房地產(chǎn)發(fā)展最早，最快的區(qū)域，雁灘利 用其距離行政，文化中心近，及交通便利的條件，發(fā)展了以建材，家具為主的雁 灘商圈，周邊數(shù)個(gè)大盤的崛起，為雁灘商圈的發(fā)展提供了極大的助力。 就在這寸土寸金的繁華地段，為蘭澳大廈商業(yè)的開發(fā)提供了良好的資源優(yōu)勢(shì)。 越來越多廠家在商場(chǎng)授權(quán)下進(jìn)行陳列、價(jià)管和促銷，但在人員管理，財(cái)務(wù)管理方面，商場(chǎng) 的仍保留其高度的控制權(quán)。也必然會(huì)降低其所經(jīng)營的商業(yè)檔次。 其中業(yè)態(tài)業(yè)種不宜過多過亂 。價(jià)格認(rèn)知蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案 影響價(jià)格因素 ◆ 產(chǎn)品屬性◆ 市場(chǎng)行情◆ 營銷策略◆ 營銷執(zhí)行價(jià)格認(rèn)知蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷模式思辨 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)銷售方式 ◆ 直接銷售◆ 產(chǎn)權(quán)式銷售◆ 持有蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案價(jià)格認(rèn)知地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層市場(chǎng)租金（元 /月 ㎡ ） 140 225 150 120 90 80 70測(cè)算價(jià)格（元 /㎡ ） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080計(jì)算公式：測(cè)算價(jià)格 =〔 月租金 *8+月租金 *（ 1+12%） *4〕 *12蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案按照目前項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)業(yè)種分析，上表便是目前項(xiàng)目的比較真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。注釋 1保證旺場(chǎng)調(diào)整模式一招商實(shí)現(xiàn)中小商家入駐；較難。但是，完整模式和調(diào)整后的模式二在價(jià)格上有一定差距，推廣宣傳的定位也不同，所以具有一定的對(duì)抗性，不可同時(shí)進(jìn)行。旺銷旺場(chǎng)是項(xiàng)目操作的最佳目標(biāo)，既可以完成利潤目標(biāo)，又可達(dá)成最大的社會(huì)效益，為開發(fā)商贏得極大的美譽(yù)度，是經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益綜合平衡的最佳目標(biāo)。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略返租策略一本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案蘭州 ● 蘭澳大廈營銷策劃方案營銷策略 — 返租策略返租策略二本節(jié)返租策略，一律針對(duì)完整模式里的散戶經(jīng)營，如果成功招商進(jìn)主力商家，另案分析。地下一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層原始價(jià)格（元 /㎡ ） 21600 33700 22500 18000 12960 11520 10080調(diào)整價(jià)格二 28750 44800 30000 24000 17250 15300 13400實(shí)際收款價(jià)格 24150 37600 25200 20230 14500 12850 11250承諾 3年返租，即買即返前 2年租金（即降低首付），年返租率 8%。策略三只需 3年后再返租 8%，策略二需要 3年內(nèi)每年返租 8%，策略一需要 3年內(nèi)返租 19%。 14:26:4414:26:4414:26Wednesday, January 27, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 14:26:4414:26:4414:261/27/2023 2:26:44 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2:26:44 下午 2:26 下午 14:26:44一月 21? 楊柳散