某花果園項(xiàng)目營(yíng)銷分享-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡(jiǎn)裝等超預(yù)期的配置，使這張 “ 實(shí)惠牌 ” 更具說服力 寫字樓：也團(tuán)購， 1棟以 2億元價(jià)格優(yōu)惠賣給了金陽區(qū)管委會(huì)，換來了金陽區(qū)的團(tuán)購優(yōu)惠政策和項(xiàng)目容積率的調(diào)整（從 4）； 1棟正和南方電網(wǎng)在談； 1棟零售（單價(jià) 4500元 /平），基本售完 成本： 樓面地價(jià) 400元 /平，含稅費(fèi)的綜合成本 2500元 /平 ，這和自建工程隊(duì)、裝修隊(duì)、產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制密切相關(guān) 觀光電梯 全板樓規(guī)劃 大樓間距 非周末、非開盤的銷售現(xiàn)場(chǎng) 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強(qiáng)購房者對(duì)未來配套的信心 資料來源：世紀(jì)城銷售現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 傳統(tǒng)開發(fā)模式 世紀(jì)金源開發(fā)模式 抵押貸款實(shí)現(xiàn)住宅 街鋪銷售 住宅售罄 Mall、酒店開業(yè)抵押貸款 前期 10個(gè)月 住宅項(xiàng)目結(jié)束 13個(gè)月 住宅售罄 住宅項(xiàng)目結(jié)束 3年 案例模式分析：合肥世紀(jì)城 10天出方案， 1個(gè)月出戶型圖， 10個(gè)月封頂并銷售， 1個(gè)月后街鋪銷售， 13個(gè)月回籠資金，整體項(xiàng)目 3年內(nèi)售罄 首批現(xiàn)樓銷售 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)評(píng)估測(cè)算所得 案例：合肥世紀(jì)城項(xiàng)目在土地獲取 10個(gè)月內(nèi)開盤， 30個(gè)月內(nèi)銷售完畢，據(jù)估算項(xiàng)目銷售凈利率為 % ；由于開發(fā)周期短，項(xiàng)目整體IRR高達(dá) % 項(xiàng)目現(xiàn)金流示意圖 2 0 1 76134凈內(nèi)部回報(bào)率 % 項(xiàng)目利潤(rùn)示意圖 凈利率 % 土地成本開發(fā)成本 ,期間費(fèi)用所得稅凈利潤(rùn)銷售收入 214億 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC數(shù)據(jù)估算；成本數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)新聞稿 開發(fā)節(jié)奏 通過規(guī)?；_發(fā)模式，樹立品牌獲得政府信任，專門針對(duì)新開發(fā)區(qū)獲取大面積低價(jià)土地 ?獲取大規(guī)模土地快速開發(fā)、快速大批量銷售，取得大型配套存在的基礎(chǔ)，以此為中心再分批次開發(fā)周邊土地獲取溢價(jià) 通過大規(guī)模配套的規(guī)劃獲取與政府更多的交換利益，并提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；另外通過配套的運(yùn)營(yíng)，獲取大量的流動(dòng)資金 ?首先需要為商業(yè)配套建立客群基礎(chǔ)，進(jìn)而利用商業(yè)配套改變土地屬性，拉升土地價(jià)值 大規(guī)模低價(jià)傾銷促使自身項(xiàng)目能快速銷售，但對(duì)同片區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格造成很大影響 建議采取跟隨策略，在其低價(jià)項(xiàng)目旁購地，利用現(xiàn)成的區(qū)域配套基礎(chǔ)，定位更為高端的首改、再改產(chǎn)品，吸引大量潛在換房客戶 量販?zhǔn)介_發(fā)模式獲取低價(jià)大面積土地 大規(guī)模商業(yè)配套的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng) 低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)者的影響和對(duì)策 啟示 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 區(qū)位 貴陽市中心一環(huán)旁 占地面積 6000畝 容積率 產(chǎn)品戶型 49164平米， 120平米以下產(chǎn)品是主力， 45層超高層住宅 業(yè)態(tài)類型 住宅、商業(yè)、寫字樓、公園、城 市廣場(chǎng)、醫(yī)院、中小學(xué) 總建筑面積 1830萬㎡ 其中商業(yè)建筑面積 150萬㎡ 其中山體公園 4560畝 景觀示范區(qū) 16萬㎡ 物業(yè)管理 開發(fā)商自營(yíng)，物業(yè)費(fèi) /平米 45層超高層社區(qū)，外立面采用 ARTDECO風(fēng)格，有效將樓盤形象拔升。 花果園：業(yè)績(jī)多項(xiàng)全國(guó)第一樓盤，創(chuàng)造了很多紀(jì)錄。木棧道和水景配合好
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