【正文】 一個企業(yè)管理水平的高低就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行上來評判。 培訓(xùn)系統(tǒng)的實施運作： 培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)的組織形式 培訓(xùn)職責(zé) 、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作； ，并對培訓(xùn)實施進行評估和反饋。 保持課程的持續(xù)改進。 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的理念。 備注：作業(yè)職員必須同時具備以下條件： A. 身體健康，無傳染病，無不良嗜好，持有健康合格證或體檢合格表； B. 三證齊全 (身份證、計劃生育證及勞務(wù)用工證 )，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； C. 條件優(yōu)異或某一方面具有持長者，可適當(dāng)放寬其它條件。 E、年齡： 28 歲以下 F、性別：不限 G、身體狀況：健康 客戶助理 A、全日制大專及以上文化程度，持有物業(yè)管理上崗證， B、熟悉行政及人事知識，掌握勞動法規(guī)，具有一定的協(xié)調(diào)溝通能力； C、熟悉電腦操作，具有良好的書面表達能力，熟悉文檔管理； D、年齡： 25 歲以下 E、性別：女性優(yōu)先 F、身體狀況：健康 專業(yè)工程師 A、全日制?？萍耙陨蠈W(xué)歷，機電一體化、電氣自動化、給排水、暖通等相關(guān)專業(yè)；中級以上專業(yè)職稱者優(yōu)先； B、具有六年以上工作經(jīng)驗，至少有三年以 上寫字樓或酒店的設(shè)備設(shè)施管理經(jīng)驗； C、具有物業(yè)管理上崗證，了解 ISO9001 質(zhì)量管理體系； D、熟練操作電腦和運用 OFFICE 軟件，具有樓宇自控方面的專業(yè)知識； E、具有較強的溝通、組織和協(xié)調(diào)能力； F、年齡： 40 歲以下 G、性別：男性優(yōu)先 H、身體狀況：健康 司 機 A、學(xué)歷：高中及以上學(xué)歷。 B、經(jīng)驗：具有五年以上物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗。 基層管理職員素質(zhì)要求 職位 崗位要求 行政人事 主管 A、大專及以上文化程度（企管、行政管理優(yōu)先），有物業(yè)管理上崗證書； B、具有三年行政、人力資源工作經(jīng)驗，有較強的組織、溝通能力； C、熟悉行政人事知識，熟悉相關(guān)勞動法規(guī)，了解 ISO9001 質(zhì)量管理體系； D、熟練運用 OFFICE 辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。 N、遺留問題的解決及善后處理 。根 據(jù)管理體系文件的標(biāo)準(zhǔn)，各部門經(jīng)理是該部門的品質(zhì)責(zé)任人，對所負責(zé)范圍內(nèi)工作實施現(xiàn)場管理，并根據(jù)檢查結(jié)果和整改情況調(diào)整職員報酬，達到激勵作用。 對 鑫銀大廈 管理處的職員， 鑫銀大廈 管理處將每月開展評比 “ 服務(wù)明星、微笑大使 ” 的員工評比活動，鼓勵職員積極上進，不斷提高自我的服務(wù)質(zhì)量。 鑫銀大廈 管理處外部公共關(guān)系網(wǎng)絡(luò) 小區(qū)辦 市政 公安 消防 街道 工商 稅務(wù) 物價 供貨商 社會服務(wù)機構(gòu) 專業(yè)公司 鑫銀大廈管理處 供電 供水 供氣 環(huán)衛(wèi) 電信 園林 醫(yī)療 人防 處理完成 綜合事務(wù)部 安全管理部 保潔綠化 部 工程管理部 記錄存檔 通知 執(zhí)行 檢 查、落實 秩序管理部在業(yè)務(wù)上必須接受 天津 市公安局市直機關(guān)保衛(wèi)處的指導(dǎo)，突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案和措施必須報公安局市直機關(guān)保 衛(wèi)處審批； 工程管理部設(shè)施設(shè)備的運行維護必須滿足國家有關(guān)的強制性規(guī)范，接受業(yè)務(wù)上的專業(yè)指導(dǎo)和指令； 管理處將不斷改進和完善自身的物業(yè)管理水平，達到招標(biāo)書的要求。 秩序 維護 部 1）負責(zé)機動車輛出入及停放的指揮和疏導(dǎo)； 2）負責(zé)對 鑫銀大廈 進出人員進行登記、驗證及傳達 /對租戶的搬遷、物品的進出進行驗證和放行 /對可疑人員進行盤問及監(jiān)控； 3）負責(zé)對 鑫銀大廈 重點部位及死角進行巡視，及時消除安全隱患； 4）負責(zé)對 鑫銀大廈 公共設(shè)施的完好進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題 及時上報； 5）負責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的 24 小時值班； 6）負責(zé) 鑫銀大廈 的消防檢查、演習(xí)、宣傳、防范及救護工作； 7）負責(zé)緊急情況的應(yīng)急處理； 8）負責(zé)與公安、交管、消防等主管部門的定期溝通并建立良好的 公共 關(guān)系。管理處辦公場所以及職員生活場所裝修，保障職員的生活與辦公的良好條件。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng) 技術(shù)力量配備。因此，我們鼓勵職員第一次就把事情做好，倡導(dǎo)讓客戶第一次就滿意。 改善勞動保護 我們將在服務(wù)過程中按照法律法規(guī)的相關(guān)要求，切實保障勞動者安全與健康。冬季取低值，夏季取高值。并嚴格執(zhí)行有關(guān)保密規(guī)定，防止涉密信息。 . 治安管理 我們將對 [鑫銀 大廈 ]實施分區(qū)分級安全管理，區(qū)域因各功能不同，因而有各自安全防范的側(cè)重點。 測定依據(jù) 完好綠化面積 /總綠化面積 100%≥ 98% 消防設(shè)施完好率 國家標(biāo)準(zhǔn) 98％ 承諾指標(biāo) 98％ 測定依據(jù) 完好、基本完好消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量 /總消防設(shè)備設(shè)施數(shù)量 100％≥ 98％ 承諾標(biāo)準(zhǔn) 系統(tǒng)運作正常，反應(yīng)靈敏，無事故隱患。按照公司體系文件規(guī)范各項工作，采用獎懲制度，對于違規(guī)事件管理處嚴格按照公司管理規(guī)定執(zhí)行，提高員工整體服務(wù)意識。 項目管理的重點及難點分析 從我司同類項目歷年來客戶滿意度調(diào)查調(diào)查結(jié)果及日常投訴統(tǒng)計分析來看，寫字樓客戶最不滿意如下： 一、停車 場的管理和服務(wù)。 客戶興趣愛好 針對客戶興趣有針對的開展活動 客戶日常需求 了解客戶最根本的需求及關(guān)注的要點，有針對性的開展客戶服務(wù)。 能源供應(yīng)的保障，安全潔凈的社區(qū)環(huán)境。 二、相關(guān)外委公司的物業(yè)管理服務(wù)。 3） 加強成本控制，合理有效的控制能源，降低能耗成本，嚴格按照預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)控制辦公用品的采購成本。 路燈完好率 國家標(biāo)準(zhǔn) 85% 承諾指標(biāo) 95% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 路燈完好無損，夜間照明正常，表面整潔干凈。 大廈入口為第一級安全防范，將做好人員的進入識別； 大廈 區(qū)域內(nèi)巡邏和監(jiān)控為第二級安全防線，將及時指引和時事監(jiān)控；重點行政區(qū)域入口為第三級安全防范，將做好人員的進入控制。 “環(huán)保” 理念 的推行 “環(huán)?！笔侵肝飿I(yè)經(jīng)營服務(wù)過程中，以一種對社會、對環(huán)境負責(zé)的態(tài)度，以“合理利用資源，有效保護環(huán)境”的企業(yè)理念開展各項物業(yè)服務(wù)，核心是節(jié)約和健康。通過加強管理對空調(diào)設(shè)備進行大廈預(yù)冷、預(yù)熱的最佳啟停時間的計算和控制，以縮短不必要的預(yù) 冷、預(yù)熱的 預(yù)制 時間，達到節(jié)能的目的。從企業(yè)規(guī)章制度、管理、培訓(xùn)、生產(chǎn)設(shè)備等方面所采取的一系列綜合措施，提高職員的勞動安全防護意識，減少職業(yè)病的發(fā)生，重視女職員的勞動保護。每一位職員在 客戶面前都代表著公司的形象，因此，每一位職員都必須勇于承擔(dān)責(zé)任。 在交接驗收階段， 我們將從公司總部以及下屬專業(yè) 公司抽調(diào)多名包括土建、機電、智能化等專業(yè)的工程師充實到 [鑫銀 大廈 ]管理處，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護的需要。與派出所、居委會、供水、供氣、供電、銀行、稅 務(wù)、物業(yè)管理主管部門建立良好的公共關(guān)系，確保物業(yè)管理工作開展處于良好的環(huán)境。 保潔 綠化 部 1）負責(zé) 鑫銀大廈 公共區(qū)域及辦公室的清潔、清掃和維護； 2）負責(zé) 鑫銀大廈 內(nèi)垃圾的及時收集、清運； 3）負責(zé) 鑫銀大廈 內(nèi)公共設(shè)施的清潔和維護； 4）負責(zé) 鑫銀大廈 公共區(qū)域及辦公室的消殺； 5）負責(zé)雨天對主要干道和出入口及時清掃； 6）負責(zé)大堂及相關(guān)公共區(qū)域內(nèi)的綠植租擺和養(yǎng)護。同時，將認真參加政府主管部門組織的各類專項檢查（如環(huán)衛(wèi)，園林，消防，物價等）對管理中存在的問題進行及時整改。 監(jiān)督機制 服務(wù)承諾制度 政府主管部門 采購單位 各類專項檢查 物業(yè)管理考評工作 派員 檢查 季度管 理報告 季度財 務(wù)報告 年度 審計 鑫銀大廈管理處 員工監(jiān)督欄 員工掛牌上崗 公布主管部門的投訴電話聯(lián)絡(luò)方式 管理處經(jīng)理部門主管走訪制度 客戶服務(wù)中心回訪制度 服務(wù)承諾制度 客 戶 鑫 銀大廈 管理處將通過每月召開與客戶方的工作例會、每季度向客戶遞交“管理報告”、每季度公布財務(wù)收支報告、每年向客戶遞交管理費預(yù)算案、每年度組織一次客戶滿意度測評等多種方式 ，自覺接受客戶及物業(yè)使用人的監(jiān)督， 對管理中存在的問題進行及時整改，不斷改進和完善自身的物業(yè)管理水平，并達到招標(biāo)書的要求。 工作計劃 管理處 將依法規(guī)范各種管理行為，定期向 采購單位 報告 管理處 的工作開展情況、財務(wù)收支情況、維修基金使用情況、房屋設(shè)備大中修計劃實施情況。 順利交接 O、 雙方正式辦理移交接管手續(xù) ,物業(yè)管理人變更 . 公告欄公布 客戶服務(wù)中心 報告通過 P、組建各部門，主要管理人員全部到位 。 E、年齡： 30~45 歲 F、性別：不限 G、身體狀況：健康 品質(zhì)培訓(xùn) 主 辦 A、全日制大專及以上文化程度（酒店管理、旅游管理專業(yè)優(yōu)先），持有物業(yè)管理上崗證書； B、 具有三年品質(zhì)管理及職員培訓(xùn)等工作經(jīng)驗，并有較強的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力； C、熟悉品質(zhì)及培訓(xùn)知識，熟悉相關(guān) GB/T19001 GB/T28001 GB/T24000管理體系； D、熟練運用 OFFICE 辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)。有會計師事務(wù)所工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 B、經(jīng)驗：有兩年以上 A牌或 B 牌駕駛經(jīng)驗。 管理服務(wù)職員的 培訓(xùn) 為了充分體現(xiàn) 鑫銀大廈 優(yōu)美舒適的辦公環(huán)境和人性化物業(yè)管理服務(wù)模式的典范，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，以確保 鑫銀大廈 物業(yè)管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。建立“隨時、隨地、隨人”的培訓(xùn)模式，每一位管理職員都擔(dān)負起培訓(xùn)下屬職員的職責(zé)。我們將實際工作經(jīng)驗不斷加以總結(jié)并用以指導(dǎo)職員，防止職員在機械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。 。在 鑫銀大廈 的管理中，我們將嚴格按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及 OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系等三大體系 ，對 [鑫銀 大廈 ]實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。 健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實施科學(xué)管理、提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，在日常物業(yè)管理實務(wù)運行中她既是物業(yè)管理的保障，也是實施物業(yè)的準(zhǔn)則。 切實推行持證上崗制度， 通過委托外培及組織內(nèi)部技能培訓(xùn)，核發(fā)經(jīng)嚴格考核的崗位 執(zhí)行 評價 反饋 修正 培訓(xùn)計劃 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)評估 崗位應(yīng)用 操作證書，既提高職員的實際操作能力，也與職員職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合，提高職員的工作積極性。我們將把 鑫銀大廈 管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個人的績效考核掛鉤，目的就是落實培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免 鑫銀 大廈管理處培訓(xùn) 流于 形式。 我們在職員培訓(xùn)上擬采取如下措施： 結(jié)合我司多年來物業(yè)管理的經(jīng)驗，并根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化，隨時調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)效果。 技 工 男性 35 歲以下 中專 ； B .身高 以上，身體健康； ，并通過本公司的專業(yè)考核； 、電梯維修、鍋爐等需持有特種作業(yè)證書。 D、技巧：熟練運用金蝶財務(wù)軟件 及 OFFICE 辦公軟件。 E、年齡： 30 歲以下 F、性別：不限 G、身體 狀況：健康 會 計 A、學(xué)歷：本科及以上學(xué)歷（會計專業(yè)）。 合計 管理 服務(wù)職員選聘標(biāo)準(zhǔn) 為了提供高質(zhì)素的物業(yè)管理服務(wù)，我們在 鑫銀大廈 管理處的組建過程中，將 嚴格按照下面的要求招聘和選拔 鑫銀大廈 管理處職員，以確保職員的整體素質(zhì)。 C、物業(yè)管理用房的移交接管； D、建筑物及附屬設(shè)施的移交接管； 各專業(yè)小組同時展開工作 E、供配電系統(tǒng)的移交接管； F、智能化系統(tǒng)的移交接管； G、消防系統(tǒng)的移交接管； H、電梯系統(tǒng)的移交接管； I、給排水系統(tǒng)的移交接管； G、中央空調(diào)系統(tǒng)的移交接管； K、 鍋爐 系統(tǒng)的移交接管； L、車場的移 交接管； M、工具 /機具的接管 。通過制訂《 鑫銀大廈 管理處 管理體系執(zhí)行考核辦法》，督促職員按標(biāo)準(zhǔn)提供有效工作過程和結(jié)果，使職員行為趨于規(guī)范。 我們將通過每月組織一次月度品質(zhì)督導(dǎo)， 每半年組織 一次內(nèi)部質(zhì)量審核 ，每年組織一次管理評審等， 確保質(zhì)量管理體系的正常運行，對 督導(dǎo)或 審核過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項限時關(guān)閉，并對責(zé)任人或 部門 作出相應(yīng)處分。鑫銀大廈管理處將嚴格按照建設(shè)部及 天津 市頒發(fā)的物管法規(guī) 及與采購單位簽訂的委托服務(wù)合同 對鑫銀大廈進行依法管理和依法建賬，如與外部監(jiān)督主體就管理事宜產(chǎn)生分歧時，將以政府的有關(guān)法規(guī)條例以及委托服務(wù)合同為準(zhǔn)繩加以協(xié)商和解決。 工程管理部 1）負責(zé) 鑫銀大廈 變配電、弱電、給排水、中水、熱水、中央空調(diào)、電梯、消防等系統(tǒng)的日常維修、保養(yǎng)工作； 2）負責(zé) 鑫銀大廈 房屋建筑、公共設(shè)施、 日常維修、保養(yǎng)工作； 3）負責(zé)各類機電設(shè)備大、中修計劃的編制和組織實施； 4）負責(zé)編制 鑫銀大廈 的水、電、