【正文】 一月 21一月 2105:00:5405:00:54January 21, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 215:00 上午 一月 2105:00January 21, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 5:00:54 上午 5:00 上午 05:00:54一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:00:5405:00:5405:001/21/2023 5:00:54 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 增加 “ 老帶新 ” 優(yōu)惠：凡已購(gòu)客戶(hù)介紹新客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，新客戶(hù)可享有總房款 2%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠 (僅限開(kāi)盤(pán)后的未售房源 )。 此優(yōu)惠政策可與其他優(yōu)惠政策重復(fù)使用第五部分 一期房源優(yōu)惠政策 優(yōu)惠政策1. 適用范圍 銀達(dá) 盡管一期房源采取 “ 結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格，以略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格入市 ” 的策略與本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位（高淳高檔公寓）具有一定的差異，但作為總建筑面積 6萬(wàn)平方米樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，以略低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，樹(shù)立良好的口碑和項(xiàng)目的品牌形象，保證項(xiàng)目順利的開(kāi)發(fā)是最佳之策略。 單元號(hào) 一單元（西） 二單元（東）房號(hào) 01 02 03 04戶(hù)型 C’戶(hù)型 C戶(hù)型 C戶(hù)型 C’戶(hù)型面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡水平差價(jià) +90 0 0 +120第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說(shuō)明4. 0 0 0 06幢 水平差價(jià)的制定 對(duì)于 06幢房源，考慮到該幢房源 89㎡ 的小戶(hù)型房源較少，需求量較大。二層 +60三層 +90四層 +60五層 180六層 2400506幢 2層、 4層與 3層垂直價(jià)差為 30元 /㎡ ,5與 6層垂直價(jià)差為 60元 /㎡第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說(shuō)明4. 0 0 0 06幢 水平差價(jià)的制定216。從上述得房率看出，小高層 0203幢得房率基本在 86%左右，多層的得房率在 90%左右；216。216。高淳客戶(hù)大多覺(jué)得電梯房的物業(yè)費(fèi)較高、得房率較低，故在選擇上較為謹(jǐn)慎。 從目前玲瓏灣的施工現(xiàn)場(chǎng)判斷，玲瓏灣的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將在本項(xiàng)目一期之后，而本項(xiàng)目 較大的客戶(hù)蓄水量，就必須要爭(zhēng)奪 玲瓏灣預(yù)約的 1000組客戶(hù) ，來(lái)增大客戶(hù)量，并且提升客戶(hù)價(jià)值，搶占大部分的市場(chǎng)份額，才能保證首次開(kāi)盤(pán)的成功引爆。 玲瓏灣為高淳陶瓷集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其口碑及人脈已經(jīng)有良好的基礎(chǔ)，自身的品牌也得到了高淳市場(chǎng)的高度認(rèn)可。開(kāi)發(fā)商：高淳陶瓷集團(tuán)216。第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量216。新天地一期住宅市場(chǎng)比較系數(shù)修正表第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定價(jià)說(shuō)明項(xiàng)目 均價(jià) 地理位置 交通狀況 項(xiàng)目素質(zhì) 配套設(shè)施 工程進(jìn)度 修正價(jià)沁御園 5540元 /㎡0 2 +1 3 +1 5374雙湖明珠 4200元 /㎡2 2 +1 3 +3 4074雙福城 3470元 /㎡3 2 1 3 +2 3227明豐文化苑 5250元 /㎡+1 0 3 0 +1 5198波塔 第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定位策略 3 一期住宅價(jià)格定位策略第二部分 一期定價(jià)策略 測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格因素 1）、地理位置根據(jù)所處的區(qū)位的可比性及買(mǎi)家關(guān)注程度分三個(gè)級(jí)別：第一級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 102110%）地區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，第二級(jí)： 1 至 1百分點(diǎn)，（即 99101%）地區(qū)商業(yè)氣氛一般第三級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 9890%）地區(qū)商業(yè)氣氛比較差2）、交通狀況根據(jù)項(xiàng)目交通狀況的可比程度分三個(gè)級(jí)別：第一級(jí)： 2至 10百分點(diǎn)，（即 102110%）有多條公交線(xiàn)，所走的區(qū)域較分散第二級(jí)： 1 至 1百分點(diǎn)（即 99101%） 有多條公交線(xiàn)但公交線(xiàn)所走的區(qū)域較集中。因此我們不能僅從一期的銷(xiāo)售出發(fā)，贏盡市場(chǎng)空間；而是在實(shí)現(xiàn)一期成功銷(xiāo)售和資金回籠目標(biāo)的雙重前提下，為后續(xù)的各期贏得市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目品牌的認(rèn)同。216。 實(shí)際成交價(jià)格：多層 5250元 /平方米，小高層 4750元 /平方米216。 銷(xiāo)售情況：推出 1922號(hào)樓共 114套房源。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天情況： 2023年 9月推出 2幢多層，共計(jì) 48套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售 24套，截止 9月 27日目前售出 39套，銷(xiāo)售率 81%，但據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員了解到，由于銀行政策（認(rèn)房認(rèn)貸）的抓緊，部分客戶(hù)銀行貸款無(wú)法辦理，現(xiàn)僅有 16組 客戶(hù)網(wǎng)上顯示認(rèn)購(gòu)簽約。 銷(xiāo)售物業(yè)：推出了以 142 ㎡ 、 237 ㎡ 的電梯多層 6層，216。 銷(xiāo)售表價(jià)（均價(jià)）： 4500元 /平方米216。 銷(xiāo)售表價(jià)： 項(xiàng)目 2023年 6月 18日一期正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)的整體均價(jià)為 5300元 /㎡ ，多層最高的價(jià)格賣(mài)到 5500元 /㎡ ，小高層的價(jià)格較便宜一些，在 4800元 /㎡ 左右216。 從上表數(shù)據(jù)可以看出，高淳市場(chǎng)從 09年跨 2023年價(jià)格漲幅最大， 09年第四季度高淳房產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)還處于 3600元 /㎡ 左右，到了 2023年第一季度價(jià)格就到達(dá) 4700元 /㎡ ，漲幅達(dá)到 1100元 /㎡ ，漲幅超過(guò) 30%。由此可見(jiàn)區(qū)域性的差別是影響房?jī)r(jià)的主要因素之一。本次定價(jià)我司主要是采取市場(chǎng)上比較流行的加權(quán)系數(shù)比較法，來(lái)測(cè)定項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。 第一步：選取具有可比性的樓盤(pán)資料（以毛坯房為主），以其均價(jià)作為原始數(shù)據(jù)的基價(jià)；然后，根據(jù)實(shí)際情況，定出各參照項(xiàng)目在地理位置、交通狀況、項(xiàng)目素質(zhì)、配套設(shè)施、工程進(jìn)度等幾方面的修正系數(shù)，用以調(diào)整本項(xiàng)目與參照項(xiàng)目因上述因素的對(duì)比度而產(chǎn)生的價(jià)格上差異，從而得到更具可比性和參考價(jià)值的相對(duì)基價(jià)。第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 2023年 9月份高淳成交走勢(shì)第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 市場(chǎng)銷(xiāo)售量分析　 70%銷(xiāo)售套數(shù) 市場(chǎng)平均銷(xiāo)售套數(shù) 所占比例第一批 90套 178套 51%第二批 80套 45%一期銷(xiāo)售量占市場(chǎng)份額數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：① 從上述高淳市場(chǎng)成交量數(shù)據(jù)顯示，近一年高淳市場(chǎng)的需求量平均每月大約保持在在 178套左右，雖然部分樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售良好，但是從整個(gè)市場(chǎng)上看銷(xiāo)售量還是處于低迷狀態(tài)。高淳市場(chǎng)主要以多層住宅為主，住宅銷(xiāo)售壓力較大。預(yù)約情況； 2023年 7月底售樓處進(jìn)場(chǎng)，據(jù)接待中心銷(xiāo)售人員了解目前預(yù)約客戶(hù)近 1200組。 玲瓏灣處于高淳湖濱新區(qū)，緊鄰高淳湖濱大道，周邊以別墅區(qū)為主，距離高淳商業(yè)中心僅 ，地理位置極為稀缺。在增強(qiáng)已購(gòu)客戶(hù)對(duì)本案信心的同時(shí)，亦可迅速建立人脈銷(xiāo)售，利用客戶(hù) “買(mǎi)漲不買(mǎi)跌 ”的心理達(dá)到 “羊群效應(yīng) ”。0 0 0 06幢 房源所處小區(qū)的具體位置；216。129㎡ 舒適型三房，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的大力引導(dǎo)下，需求 125㎡ 房源客戶(hù)上升至 19組，但比例仍然極低。根據(jù)本地客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣；216。因此，我司建議將中間 89 ㎡ 房源的水平差價(jià)在原銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上上調(diào) 90元 /㎡ 。 第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說(shuō)明 根據(jù)上述價(jià)格策略，建議項(xiàng)目一期總體銷(xiāo)售均價(jià)定為 49505000元 /㎡ 。 對(duì)于首付款比例達(dá)到總房款 50%及以上的客戶(hù)，可在上述優(yōu)惠基