【正文】 100000　合計(jì)： 158萬淄博項(xiàng)目 2023年 9月份推廣費(fèi)用計(jì)劃類別 科目 事項(xiàng) 小計(jì)月度營(yíng)銷推廣費(fèi)用平面紙媒 活動(dòng)信息，凱旋門客戶維系，中央公園客戶維系，加推信息 180000　電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)信息，凱旋門客戶維系，中央公園客戶維系，加推信息 150000　戶外廣告 張店區(qū)三塊塊，桓臺(tái)、臨淄、淄川各一塊 50000　宣傳物料 網(wǎng)站、廣告片、三維動(dòng)畫、沙盤、戶型模型、道旗、戶型圖等設(shè)計(jì)印刷，以及置地會(huì)資料印刷、現(xiàn)場(chǎng)展示、會(huì)刊等雜費(fèi) 40000　現(xiàn)場(chǎng)包裝 樓體外包裝（廣告性質(zhì)的路牌、條幅、圍墻等），示范區(qū)內(nèi)包裝（售樓處、看樓通道、園區(qū)入口、周邊道路等） 40000　渠道拓展 手機(jī)短信、直郵，住宅小區(qū)、寫字樓、行業(yè)協(xié)會(huì)或社團(tuán)組織、規(guī)模企業(yè)項(xiàng)目路演 80000　外地展銷 五區(qū)三縣巡展，桓臺(tái)、淄川、臨淄分賣場(chǎng)建設(shè)（場(chǎng)地、運(yùn)輸、人員開支） 60000　廣告公司月度服務(wù)費(fèi) 廣告公司月度費(fèi)用 180000　活動(dòng)營(yíng)銷凱旋門 勇闖天涯 “ 雪花 ” 國(guó)際啤酒節(jié)暨淄博名媛時(shí)尚派對(duì)；中央公園生態(tài)住宅 《 居家風(fēng)水文化及家居藝術(shù)解析 》 講座；淄博房展會(huì)（可能舉辦）　 500000　人員固定費(fèi)用及其他人員費(fèi)用 到位 40人，預(yù)計(jì)工資平均 5000元 /人 202300　案場(chǎng)日常費(fèi)用銷售接待、案場(chǎng)內(nèi)訓(xùn)、人員工裝、媒體、業(yè)務(wù)接待、交通費(fèi)用、辦公費(fèi)用、電話費(fèi)、會(huì)所維護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、其他。 30000　公關(guān)費(fèi)用及機(jī)動(dòng)費(fèi)用 政府、媒體關(guān)系維護(hù)，機(jī)動(dòng)費(fèi)用。 100000　固定分?jǐn)傎M(fèi)用 臨時(shí)售樓處（當(dāng)年全額折算） 1100000合計(jì)： 373萬（去除臨售分?jǐn)倿?263萬）（初期部分戶外等年度費(fèi)用按照本月度付半年至全年款折算）淄博項(xiàng)目 2023年 3月份推廣費(fèi)用計(jì)劃類別 科目 事項(xiàng) 小計(jì)月度營(yíng)銷推廣費(fèi)用平面紙媒 活動(dòng)信息，重點(diǎn)炒作區(qū)域價(jià)值和華潤(rùn)高品質(zhì)生活圈，突出學(xué)校概念 150000　　電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)信息，重點(diǎn)炒作區(qū)域價(jià)值和華潤(rùn)高品質(zhì)生活圈，突出學(xué)校概念 150000　戶外廣告 張店區(qū)三塊塊，桓臺(tái)、臨淄、淄川各一塊 80000　宣傳物料 網(wǎng)站、廣告片、三維動(dòng)畫、沙盤、戶型模型、道旗、戶型圖等設(shè)計(jì)印刷，以及置地會(huì)資料印刷、現(xiàn)場(chǎng)展示、會(huì)刊等雜費(fèi) 30000　現(xiàn)場(chǎng)包裝 。固定分?jǐn)傎M(fèi)用預(yù)算為：售樓處、樣板間合計(jì) 1500萬，分五年分?jǐn)?，每?300萬；工地圍擋 300萬，分五年分?jǐn)?，每?60萬。第四階段：強(qiáng)力認(rèn)籌期（ 78月） 體驗(yàn)華潤(rùn)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段形象強(qiáng)推期第三階段強(qiáng)力蓄客期第五階段開盤強(qiáng)銷期第四階段強(qiáng)力認(rèn)籌期推廣主題：推廣主題： 榮耀置地 城央華邸線上媒介 內(nèi)容平面紙媒 活動(dòng)信息，凱旋門開盤熱銷，中央公園主推高端物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)品品質(zhì)。戶外廣告布局：線下活動(dòng)名稱 目的2月底，淄博主流媒體尋 “ 潤(rùn) ” 中國(guó)行；導(dǎo)入華潤(rùn)集團(tuán)與華潤(rùn)置地品牌；3月底，華潤(rùn)置地淄博高品質(zhì)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)。形象推廣、公關(guān)活動(dòng)、強(qiáng)力蓄客期現(xiàn)場(chǎng)人氣旺盛，持續(xù)大批量認(rèn)籌通過桓臺(tái)、臨淄、淄川設(shè)外展場(chǎng)，以及大客戶“一對(duì)一 ”行銷，集團(tuán)省內(nèi)外資源、山東限購城市濟(jì)南合作單位資源的聯(lián)動(dòng)，集中蓄客?；顒?dòng)營(yíng)銷相關(guān)要點(diǎn)：品牌目標(biāo)：從品牌認(rèn)知到美譽(yù)度的流程是往復(fù)循環(huán)的，而非單向的。營(yíng)銷活動(dòng)方面，關(guān)系到華潤(rùn)品牌和兩項(xiàng)目整體概念的，可聯(lián)合舉辦，如高品質(zhì)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)、區(qū)域發(fā)展高峰論壇、園區(qū)生活服務(wù)體系類活動(dòng)、產(chǎn)品鑒賞會(huì)和外地產(chǎn)品推介會(huì)。 根據(jù)今年新國(guó)八條和相關(guān)政策的出現(xiàn)，年中觀察市場(chǎng)狀況，針對(duì)限購的鄰近城市濟(jì)南，作為聯(lián)合推廣的市場(chǎng)試點(diǎn)，引入部分投資類資產(chǎn)分配需求，完善一期銷售的快銷策略。D、聚焦前期開拓的渠道網(wǎng)絡(luò)擇優(yōu)深化，加大飛機(jī)、動(dòng)車、客車、酒店等場(chǎng)所高端雜志渠道的輻射?；I建排期： 23月籌備期：置地會(huì)主管 1人到位，相關(guān)流程、制度建立，客戶會(huì)商家資源積累； 45月測(cè)試期：初期置地會(huì)并于營(yíng)銷體系中，與客資部并在一個(gè)職能下，待區(qū)域公司統(tǒng)一成立置地會(huì)相關(guān)職能，直接由客資部分離轉(zhuǎn)化出來；測(cè)試期各種小型會(huì)員活動(dòng)舉辦，促進(jìn)服務(wù)口碑傳播。 大客戶的走訪 主要體現(xiàn)為五區(qū)三縣重點(diǎn)企事業(yè)單位的走訪和聯(lián)系，促成小型團(tuán)購和口碑傳播，和置地會(huì)職能結(jié)合進(jìn)行各類聯(lián)誼活動(dòng)，作為持續(xù)性市場(chǎng)熱度的有力支撐。異地推介按照省內(nèi)和省外重點(diǎn)城市分別進(jìn)行，針對(duì)省外城市先后可嘗試兄弟公司資源和其他商業(yè)項(xiàng)目（如深圳萬象城）客戶資源內(nèi)部聯(lián)動(dòng)，省內(nèi)城市（重點(diǎn)在限購城市 濟(jì)南 ）合作單位客戶資源外部聯(lián)動(dòng)。定價(jià)方式：項(xiàng)目均價(jià)結(jié)合定位及實(shí)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)作出判斷基礎(chǔ)，通過競(jìng)品項(xiàng)目分析以及項(xiàng)定價(jià)方式：項(xiàng)目均價(jià)結(jié)合定位及實(shí)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)作出判斷基礎(chǔ)，通過競(jìng)品項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目蓄水階段客戶心理價(jià)位的準(zhǔn)確摸底，多角度加權(quán)判斷項(xiàng)目均價(jià)，具體樓座定價(jià)，通過樓座目蓄水階段客戶心理價(jià)位的準(zhǔn)確摸底，多角度加權(quán)判斷項(xiàng)目均價(jià)，具體樓座定價(jià)，通過樓座位置、景觀、樓層、當(dāng)?shù)亓?xí)慣等二十余個(gè)系數(shù)最終得出科學(xué)準(zhǔn)確定價(jià)，以專業(yè)態(tài)度應(yīng)對(duì)淄博位置、景觀、樓層、當(dāng)?shù)亓?xí)慣等二十余個(gè)系數(shù)最終得出科學(xué)準(zhǔn)確定價(jià)，以專業(yè)態(tài)度應(yīng)對(duì)淄博市場(chǎng)。 “ 認(rèn)籌期 ” 通過無價(jià)格、箱體價(jià)格、客戶價(jià)格敏感度測(cè)試，拉高客戶價(jià)格預(yù)期。通過一期借助集團(tuán)內(nèi)部裝修資源，客戶買房免費(fèi)獲取國(guó)際大師室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)，或者享有特殊優(yōu)惠的定制式家裝服務(wù)，尤其對(duì)二期或二期之后產(chǎn)品做精裝修可行性測(cè)試。按照去化速度預(yù)計(jì)，凱旋門一期于 8月中下旬開盤，三棟按順序 1號(hào)、 2號(hào)、 3號(hào)（ 3號(hào)可能 2023年初銷售）推出（按下頁圖標(biāo)注），中央公園一期于 9月中下旬開盤，至少推兩棟，按位置考慮為 4號(hào)、 5號(hào)推售，具體方式根據(jù)客戶積累情況另行制定。 眼見為實(shí) ——① 華潤(rùn)以往成功 案例 宣傳， 邀請(qǐng)淄博 行業(yè)領(lǐng)袖組團(tuán)參觀華潤(rùn)項(xiàng)目 ， 展示品牌實(shí)力； ② 樣板示范區(qū) 造勢(shì)， 著力打造園林示范區(qū)、售樓處、樣板間，幫助實(shí)現(xiàn)有效的口碑傳播 ， 進(jìn)一步增強(qiáng)大眾對(duì)于華潤(rùn)品牌信心 。 政府主導(dǎo)， 華潤(rùn)協(xié)助， 整合 “ 世界知名設(shè)計(jì)院或大師 ” 資源，呈現(xiàn) 淄博東城區(qū)規(guī)劃 新貌 ，主打 “ 匯聚城市資源、城市中心、生態(tài)宜居 ” 等方向（給出東城區(qū)工廠搬遷 完畢 時(shí)間、道路拓寬整治預(yù)案信息 等 ） 。 華潤(rùn)是中國(guó)最好的地產(chǎn)品牌；216。二 工作難點(diǎn)品牌現(xiàn)狀：216。 項(xiàng)目將通過構(gòu)建精品園林、史詩建筑、完善配套、頂級(jí)物業(yè)，最終成就項(xiàng)目淄博市場(chǎng)的頂級(jí)豪宅產(chǎn)品標(biāo)桿，成為淄博高端圈層的終極居所。宗地由二幅地塊組成，總規(guī)劃占地面積約 334畝：① 東地塊（體育場(chǎng)地塊），東至東一路，南至商場(chǎng)東路，西至主干道金晶大道，北至共青團(tuán)東路，總占地約 140畝，規(guī)劃用地屬性為商住（含 ㎡歡樂頌）。u 團(tuán)購與售樓處銷售價(jià)格差異大，影響后期銷售價(jià)格。3. 其中， 1梯 2戶 150㎡ 消化速度最快 ， 09年 8月之前就銷售完畢4. 即將開盤 4組團(tuán)加州海岸， 13棟 7層至 11層花園洋房，共 103650㎡，戶型面積區(qū)間： 110㎡至 380㎡，無論樓座位置分布，建筑質(zhì)量與戶型結(jié)構(gòu)相比前期銷售產(chǎn)品都有了明顯提升?？蛻舴治觯?. 客戶來源：主要桓臺(tái) 50%，張店 35%淄川 6%臨淄 5%。有寫字樓、樂購 shopping mall，溫泉、籃球和網(wǎng)球球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、幼兒園、 2300㎡的會(huì)所?？蛻舴治觯?. 客戶來源：張店占 30%左右，淄川與桓臺(tái)也是客戶主要來源。張店住宅歷年銷售面積u 縱觀張店區(qū)歷年銷售均價(jià)情況，具備預(yù)測(cè)未來銷售均價(jià)的可能，其 平均年增長(zhǎng)率為 15%。u 所謂 “ 中心凸顯 ” ， 即強(qiáng)化中心城區(qū)建設(shè)， “ 拓展西、北，改造東、南，提升中部，銜接周邊 ” ，打破行政區(qū)劃界限，集中力量規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化水平高、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的中心城區(qū)。（標(biāo)紅部分為暫定推售樓座）135+90+90+135135+90+120+120+90+135120+100+100+120170+135+135+170120+100+100+120120+100+100+120135+90+120+120+90+135120+100+100+120135+90+90+135老體育場(chǎng)地塊， 30層135+90+90+135120+100+100+120140+130+110+110+110+130140+130+110+110+110+130140+130+110+110+140+110180+170+170+180140+100+110+110+100+140190+170+180+180180+170+170+180180+170+170+180180+180+170+1901140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110魯中賓館地塊， 33層220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220140+130+110+110+110+130312245二 年度目標(biāo)第二部分 市場(chǎng)分析一 新政研判2023年 1月 26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出 “ 新國(guó)八條 ” ；政策影響力： “ 限貸、限購、問責(zé) ” 行政調(diào)控手段，會(huì)迫使樓市短期內(nèi)成交量大幅下降。二 城市解讀 整體規(guī)劃 u 淄博市轄 5個(gè)市轄區(qū)、 3個(gè)縣，即張店、淄川、博山、周村、臨淄五區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源三縣。東部老城區(qū)：u城市規(guī)劃： 區(qū)域市政規(guī)劃較早，道路交通擁堵情況現(xiàn)已較為嚴(yán)重；u自然環(huán)境： 區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)已外遷，但短時(shí)間內(nèi)仍難扭轉(zhuǎn)市民心中區(qū)域環(huán)境較差的印象；u教育配套： 中小學(xué)數(shù)量較少，硬件設(shè)施相對(duì)老化；u商業(yè)配套： 商業(yè)發(fā)展極為成熟，在淄博市民心中占據(jù)著不可撼動(dòng)的地位及影響力；u醫(yī)療配套： 醫(yī)療事業(yè)發(fā)達(dá)，為市民就醫(yī)的首選區(qū)域。張店高端住宅 2023預(yù)計(jì)供應(yīng)量黃金國(guó)際地址 張店華光路與世紀(jì)路交匯處開發(fā)商 山東黃金置業(yè)有限公司土地性質(zhì) 住宅 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)品概況 總建面 100萬㎡ 容積率 戶型區(qū)間 40500㎡ 主力戶型 150170㎡銷售均價(jià) 6500元 /㎡ 去化速度 50套 /月開盤時(shí)間 D區(qū)尚未開盤 交房時(shí)間一期交房裝修情況 毛坯張店板塊典型項(xiàng)目分析 — 黃金國(guó)際銷售分析：1. 總銷售率為 %。u 銷售時(shí)承諾的溫泉沒有實(shí)現(xiàn)。元旦第一次開盤 —— 1期 288戶簽約完畢，截止到 3月項(xiàng)目基本認(rèn)購?fù)戤?。中?rùn)華僑城地址 高新區(qū)中潤(rùn)大道一號(hào)開發(fā)商 山東中潤(rùn)投資控股集團(tuán)股份有限公司土地性質(zhì) 住宅、別墅 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)品概況 總建面 1800畝 容積率 戶型區(qū)間 70470㎡ 主力戶型 100130㎡銷售均價(jià) 6000元 /㎡ 去化速度 60套 /月開盤時(shí)間 2023年 5月 交房時(shí)間 2023年 9月裝修情況 毛坯中潤(rùn)華僑城銷售分析：1. 上期開盤最近一期 14組團(tuán)銷售分析： 09年 3月開盤到 10年 5月銷售基本完畢，銷售周期 14個(gè)月總銷售率為 97%。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)u 中潤(rùn)的品牌力量及市場(chǎng)號(hào)召力；u 園林水系景觀被客戶及業(yè)內(nèi)人的高度認(rèn)可；u 自身配套設(shè)施齊全：新瑪特購物廣場(chǎng)、中潤(rùn)大酒店、商業(yè)街、 5星級(jí)酒店、主題會(huì)所， 1家大型商超， 1家醫(yī)院， 1家五星級(jí)酒店， 1所中學(xué)， 1所小學(xué)， 2所幼兒園；u 交通便利：位于高新區(qū)核心，周邊多條中心道路樞紐及 10多條公交線路，距濟(jì)青高速 2公里，淄博火車站 7公里，交通十分便利。而其他區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，購買力相比偏弱。地塊特性：位于淄博市商業(yè)核心區(qū)，周邊商業(yè)高度發(fā)達(dá)，商業(yè)價(jià)值高定位方向：購物中心 + 沿街商鋪 + 精品公寓 + 時(shí)尚住宅產(chǎn)品定位渴望在城市中心求得一隅追求那種隨時(shí)體驗(yàn)到日新月異的信息變化的時(shí)尚生活屬于事業(yè)上升期，有一定的積蓄同齡人中的佼佼者，處在人生的奮斗階段工作之余懂得享受自由的生活消費(fèi)習(xí)慣有明顯的時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、文化消費(fèi)傾向喜歡時(shí)尚有品位的生活方式對(duì)房間的舒適度，空間的變化、裝修的風(fēng)格品質(zhì)都有自己的特殊要求青年新銳+富二代達(dá)人+城市中堅(jiān)+穩(wěn)妥投資客客戶定位形象定位案名建議： 華潤(rùn) 營(yíng)銷目標(biāo)1. 完成 2023年銷售任務(wù)；2. 快速實(shí)現(xiàn)華潤(rùn)品牌在本地市場(chǎng)的成功落地，建立并全面提升置地品牌在行業(yè)內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度，在市場(chǎng)上迅速占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者地位。216。解決之道：216。 高層產(chǎn)品在淄博 市場(chǎng) 抗性較大 ；216。通過 “ 尋找華潤(rùn) 發(fā)現(xiàn)華潤(rùn) 體驗(yàn)華潤(rùn) 認(rèn)同華潤(rùn) ” 四個(gè)階段 “ 快速 ” 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌落地和銷售目標(biāo)。（ 1）具體策略 — 推售策略及二期定位K123樓 Z56樓二期設(shè)計(jì)、開工建設(shè)客戶蓄水 一期余房銷售 二期蓄客 9月結(jié)合一期蓄水銷售做二期定位二期銷售二期產(chǎn)品定位調(diào)整策略：通過比照淄博熱銷產(chǎn)品，結(jié)合一期成交客群以及高品質(zhì) “ 體驗(yàn) ”