【正文】 煤炭業(yè)持續(xù)景氣、交通條件改善，加速了周邊縣市客戶在鄭州的住宅消費(fèi) 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 礦業(yè)的持續(xù)景氣，有利于周邊資源型城市的長期發(fā)展 ? 交通條件的持續(xù)改善 ? 最近 5年，中國的能源消費(fèi)增長速度超過了經(jīng)濟(jì)增長速度 ? 石油消費(fèi)增長強(qiáng)近，但供給卻越來越多的依賴于進(jìn)口 ? 中國低下的農(nóng)業(yè)效率，決定了中國不可能隨意增加生物燃料產(chǎn)量 ? 國家能源戰(zhàn)略中，煤炭地位更加突出 ? ?大鄭州規(guī)劃?建立? 90分鐘生活圈?為新密等周邊縣市來往鄭州提供便利交通條件。 年富力強(qiáng)，在當(dāng)?shù)赜幸欢üぷ骱蜕钊拥男锣嵵萑丝蛻艏?xì)分 總價(jià)承受能力 新鄭州人層級(jí) 臵業(yè)需求 來自其他縣市的在鄭州多年工作的打工者，年齡在3045歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累 30萬左右 1020萬 ? 安家落戶，或者子女教育 ? 緊湊型三房 /舒適性兩房 來自鄭州其他地市的打工者，年齡在 2030歲間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱 從學(xué)校畢業(yè)，工作時(shí)間不長，年齡在 2030歲間，有一定經(jīng)濟(jì)積累，工薪階層 ? 總價(jià)承受能力低 ? 渴望有套房作為過渡 ? 公寓 /一房 /或緊湊型兩房等小戶型 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 傳統(tǒng)的鄭州人臵業(yè)有強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)；南區(qū)在臵業(yè)觀念中基本被遺忘 ?正商、亞星、新長城等早期進(jìn)入南區(qū)的開發(fā)商，都已經(jīng)在其開發(fā)項(xiàng)目中收益，正商花都港灣、蔚藍(lán)港灣、升龍國際等項(xiàng)目主打的都是南區(qū)內(nèi)的客戶； ?事實(shí)表明南區(qū)客戶是被遺忘的角落，類似與20232023年的西區(qū)，隨著鑫苑的進(jìn)入，西區(qū)的購買力才開始釋放； 西區(qū)不會(huì)往東去，也不會(huì)往南去，不太會(huì)往南，西郊認(rèn)為西區(qū)是最好的，道路好，市政建設(shè)比較好，西區(qū)老鄭州人多 ——專業(yè)人士 西區(qū)不會(huì)往南區(qū)跑，教育，配套好，學(xué)校多 ——專業(yè)人士 ? 老鄭州人臵業(yè)更傾向于本區(qū)域 老鄭州人臵業(yè)的選擇基本上都是留在原來的區(qū)域中， …… 南區(qū)心理感覺很遠(yuǎn)，東邊的人也不會(huì)去，更多的還是留在東邊 ——曼哈頓臵業(yè)顧問 鄭州的樓盤銷售主要的都是針對(duì)本區(qū)域客戶，想要吸引跨片區(qū)客戶很難，尤其是老鄭州人抗性更大。 ? 鄭州十一五住房規(guī)劃實(shí)施（ 20232023） 23%18%12%3% 2%20%22%東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 北區(qū) 中區(qū) 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)客戶 —— 內(nèi)生性強(qiáng)，商貿(mào)批發(fā)市場和周邊原住民具有較強(qiáng)的購買力 ?市內(nèi)及省內(nèi)其他區(qū)域客戶 在市場中占據(jù)主流，兩者總占比穩(wěn)定 在 80%左右； ?二七區(qū)客戶 在市內(nèi)客戶中占比最大，基本維持 在 20%左右； ?客戶表現(xiàn)出一定的區(qū)域特征， 二七區(qū)客戶主要成交范圍在航海西路附近 ，如亞星盛世 80%的成交客戶是二七區(qū)的公務(wù)員、醫(yī)生、政府官員等。三房120150m178。 樓盤特色 生活配套齊全，教育條件優(yōu)越； 緊湊戶型控制總價(jià)； 500米社區(qū)商業(yè)街； 大規(guī)模景觀綠化，生態(tài)人文社區(qū)。 CBD商務(wù)外環(huán) 1 1 2 遠(yuǎn)眺 CBD 2 綠地?老街? 3 建業(yè)?聯(lián)盟新城? 4 順馳?第一大街? 5 綠城?百合公寓? 6 中凱鉑宮 7 3 4 5 6 7 8 中義?阿卡迪亞? 8 均價(jià) 60007000 龍湖區(qū)南段 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從房價(jià)看，房價(jià)屬于成本型，開發(fā)商通過大幅降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)的空間不大 土地市場 開發(fā)商預(yù)期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價(jià) 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 市場 實(shí)現(xiàn) 均價(jià) 土地成本 ? 土地的成交價(jià)格依然在持續(xù)攀升 建安成本 ? 通貨膨脹，建安費(fèi)用逐步上升 營銷費(fèi)用 ? 競爭加劇，營銷投入日益上升 ? 價(jià)格天花板，鄭州市商品住宅 4000多元的銷售均價(jià)限制了開發(fā)商的利潤空間 其他成本 ? 日益縮小的利潤空間 ? 如財(cái)務(wù)費(fèi)用等 ? 由于成本和利潤空間的限制，開發(fā)商大幅降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)的可操作空間不大； ? 不排除個(gè)別開發(fā)商現(xiàn)金流的原因，大幅降價(jià)傾銷 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城中村改造將在 2023年集中放量，未來 3環(huán)以內(nèi)將進(jìn)入城中村改造時(shí)代，掀起主城區(qū)戰(zhàn)場 ?鄭州城中村改造土地出讓地價(jià)高企： p2月 4日，惠濟(jì)區(qū)王寨村的 ，每畝地價(jià) 281萬 /畝， 總價(jià) 億 ； p金水區(qū)崗杜村的 畝土地，每畝地價(jià) 600萬/畝 ； p3月 28日菜王村公開拍賣約 28畝土地，每畝地價(jià) /畝 。 普羅旺世 21世紀(jì)社區(qū) 帝湖花園 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有 18個(gè)縣市撐著，鄭州缺乏大型的工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐，唯一優(yōu)勢(shì)就是交通和政治中心，人口增長幅度比較快，所有優(yōu)勢(shì)往上靠，包括戶口。? —— 盛世年華的職業(yè)顧問李敏 ?鄭州和北京上海不一樣，房價(jià)很難降下來，估計(jì)就是保持平穩(wěn)吧，可能還會(huì)再漲一些的。一房、 6396m178。 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目核心問題分解 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的充分溢價(jià)？ ?基于世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是： ?核心問題可以分解為： ?判斷住宅公寓類產(chǎn)品是否有足夠的需求支撐？采用何種創(chuàng)新模式可以實(shí)現(xiàn)充分溢價(jià)？ ?公寓產(chǎn)品的創(chuàng)新點(diǎn)在哪里？ ?住宅產(chǎn)品如何做溢價(jià)？ ?90/70、 ？ ?商業(yè)配套應(yīng)該怎么做？市場需求是否支撐？ 項(xiàng)目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內(nèi)類似已經(jīng)成功地案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確： 未來市場大勢(shì)在哪里？項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值應(yīng)該如何挖掘？ 在產(chǎn)品上本項(xiàng)目有哪些機(jī)會(huì)點(diǎn)可以挖掘？ 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳白金假日公寓 —— 通過給客戶超額實(shí)惠附送，突破區(qū)域內(nèi)原有的價(jià)格壁壘 創(chuàng)新溢價(jià)模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：寶安中心區(qū)，屬于規(guī)劃中新區(qū)，周邊形象較差； ?占地面積 :、總建筑面積 : ； ?1棟 28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會(huì)所、巴提亞風(fēng)情園林； ?主力戶型： 4044平米一房。 我們通過金字塔結(jié)構(gòu)來分析核心問題 R1 非期望結(jié)果 ——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 ?按照市場常規(guī)操作，本項(xiàng)目面臨的情景如何？是否能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的期望目標(biāo)？ R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo) ?在保證安全穩(wěn)健的回現(xiàn)速度面前，實(shí)現(xiàn)最高的利潤水平； ?同時(shí)將品質(zhì)保有意識(shí)貫穿項(xiàng)目開發(fā)始終。 本項(xiàng)目規(guī)模較小、地價(jià)較高、內(nèi)部無資源，且內(nèi)部拆遷問題將會(huì)影響項(xiàng)目的規(guī)劃與分期 ?地塊基本技術(shù)指標(biāo)： p規(guī)模： （使用權(quán)面積）； p容積率：《 ； p限制條件： 90/70（按建筑面積計(jì)算），無限高限制； p地價(jià)： 350萬 /畝； ?地塊內(nèi)部無任何自然資源 ； ?地塊內(nèi)部存在拆遷問題 ： p1號(hào)位臵? L?型建筑，存在 5年租期，且2號(hào)位臵目前已被快捷酒店租賃，也存在租約問題； 內(nèi)部情況 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 地塊四至 163m178m29m61m106m228m1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 相鄰關(guān)系 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位、規(guī)劃 交通，配套 項(xiàng)目屬性 區(qū)域?qū)傩? 中心組團(tuán)板塊 北區(qū) 板塊 西區(qū) 板塊 南區(qū) 板塊 鄭東新區(qū)板塊 本項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)情況 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 （中期匯報(bào)） 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 （終稿匯報(bào)） 市場調(diào)研階段 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?專業(yè)人士訪談 ?一線銷售人員訪談 ?消費(fèi)者訪談 2023/03/31 2023/05 2023/03/24 ?項(xiàng)目界定及目標(biāo)分析 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場價(jià)值研判 ?案例借鑒及分析 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目定位 ?規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思 ?物業(yè)發(fā)展建議 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——美景天城臵業(yè)顧問 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商目標(biāo)以及世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解 江泰置業(yè)的開發(fā)目標(biāo) ?利潤最大化； ?現(xiàn)金流回現(xiàn)速度要快，但不需要太快； ?品牌，做成精品住宅； 開發(fā)商背景 ?江泰置業(yè)之前在河南開封開發(fā)過一個(gè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目是該公司進(jìn)入鄭州市場的試水之作； ?項(xiàng)目前提條件： ?本項(xiàng)目地價(jià)較高： 350萬 /畝； ?本項(xiàng)目所在區(qū)域客戶認(rèn)知度較低，目前價(jià)格屬于鄭州較為洼地的區(qū)域； ?在此前提下，搏最高利潤成為重中之重，其次要照顧到項(xiàng)目的回現(xiàn)速度； ?對(duì)于公司品牌，世聯(lián)認(rèn)為，精品意識(shí)要貫穿始終，但精品 ≠高端或者豪宅，而是要保證項(xiàng)目的品質(zhì)。 深圳御景華城 —— 在周邊競爭異常激烈的情況下，定位豪宅，顛覆小戶價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 豪宅溢價(jià)模式 ?項(xiàng)目區(qū)位：華強(qiáng)北輻射區(qū)，屬于城市核心區(qū)域，小戶型競爭激烈； ?占地面積： 26467平方米； ?總建筑面積： 21萬平方米（住宅建面 18萬平方米）； ?項(xiàng)目規(guī)劃： 6棟 33～ 34層高層； ?主力戶型： 2782平方米 。高品質(zhì)的生活就是住在自己喜歡的房子里，溫度舒適，空氣新鮮，在家里感覺十分幸福。 ? CPI和銀行實(shí)際存款利潤變動(dòng) ?一季度中國居民消費(fèi)價(jià)格總水平（ CPI）同比上漲 8%； ?一季度中國生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（ PPI）同比上漲了 %； ?央行從 4月 25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 16%的新高； ?通脹居高不下成為短期內(nèi)影響中國經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)的第一要素； ?央行此前已于 1月和 3月上調(diào)準(zhǔn)備金率，加息則今年以來一直未出臺(tái)，相比去年的準(zhǔn)備金率與加息的政策組合拳，央行今年更傾向于采取以數(shù)量手段代替價(jià)格手段來對(duì)沖流動(dòng)性過剩，短期內(nèi)加息決策的出臺(tái)料將進(jìn)一步延後。 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。； ?2500客戶參加開盤儀式，經(jīng)過 7個(gè)小時(shí)的銷售，銷售套數(shù)超過 1000套，成交均價(jià) 5000元 /m178。 如何看待鄭州短期內(nèi)（ 23年）房地產(chǎn)市場大勢(shì)的變化？ ?成交價(jià)格： 4月份受到經(jīng)濟(jì)適用房備案的影響，但是商品房價(jià)格仍然堅(jiān)挺； ?成交量： 3月份較去年同期萎縮 40%， 4月份同比增長約 20%，較去年同期萎縮20%，說明成交量開始增長； ?關(guān)注案例： 3月份正商蔚藍(lán)港灣、 4月份升龍國際中心的熱銷，都說明了客戶在合理的價(jià)格水平上正在放棄等待； ?開發(fā)商： 開發(fā)商資金鏈條繃緊，一方面堅(jiān)挺價(jià)格，另一方面采用促銷手段增加銷售，回籠現(xiàn)金流； ?消費(fèi)者： 剛性需求在合理的價(jià)格和項(xiàng)目品質(zhì)面前正逐漸釋放； 新政之后的市場表現(xiàn)回顧 23年之內(nèi)，鄭州房地產(chǎn)市場將維持什么樣的發(fā)展趨勢(shì)？ ? 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) ? 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 土地市場供應(yīng) ? 開發(fā)商的預(yù)期情況 ? 市場需求結(jié)構(gòu) ? 消費(fèi)者的支付能力 ? 消費(fèi)者的購買意愿 研究方向 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在北擴(kuò)東移的發(fā)展戰(zhàn)略下，鄭州已經(jīng)邁進(jìn)了郊區(qū)化發(fā)展的階段，客戶對(duì)邊緣化臵業(yè)的抗性降低 規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)情況 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 城市發(fā)展 中心組團(tuán)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊本項(xiàng)目?鄭州郊區(qū)化的主要方向是向東和向北，客戶對(duì)邊緣化臵業(yè)的接受度在提高： p政府土地出讓方式在前幾年都是往郊區(qū)化出讓土地； p中心區(qū)房價(jià)高企，將部分臵業(yè)人群擠到郊區(qū)； p市區(qū)居住環(huán)境惡化； 生活品質(zhì)驅(qū)動(dòng) ?城區(qū)居住條件惡化； ?看中郊區(qū)環(huán)境和對(duì)高端物業(yè)占有的中高端人群； ?用于第二居所或投資，大量集中于北區(qū)北段 九郡宏 大河龍城 鄭州郊區(qū)化發(fā)展樓盤主要有以下幾種驅(qū)動(dòng)因素： 價(jià)格驅(qū)動(dòng) ?城市發(fā)展趨于飽和； ?郊區(qū)房價(jià)與城市中心區(qū)域有較大差距。以上 政府供應(yīng)量 ≈350 萬 m178。 在其他二線省會(huì)城市土地流拍的背景下，鄭州地價(jià)不斷抬高，顯現(xiàn)開發(fā)商對(duì)市場預(yù)期良好 ?新政后無論是政府土地出讓還是城中村改造，成交價(jià)格都創(chuàng)出新高，說明開發(fā)商的整體預(yù)期良好； ?從土地拍賣的方向看，創(chuàng)出土地成交價(jià)峰值始終在西區(qū)，說明西區(qū)極有可能成為下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)； ?開發(fā)