【正文】 ? 強調(diào)人性化，工作帶不再是區(qū)域性的、固定的，而是流動的，可以由工作人員自由選擇，工作空間甚至可以延伸到辦公樓之外，讓工作人員可以在內(nèi)外部自由活動， 隨時隨地工作。216。價格定位216。 根據(jù)核心客戶對價格的承受力，確定產(chǎn)品價格。81產(chǎn)品定位 —— 定位歸納兩層商業(yè)共 8800平米寫字樓銷售面積 21120平米多層次生態(tài)體系超大尺度玻璃幕墻設計形象檔次物業(yè)配比硬件亮點地下一層豪華大堂（與停車場相連）充裕電梯及分層電梯設置TAXI雨棚 /獨立來訪停車場10米通高采光寫字樓大堂景觀優(yōu)勢最大限度的挖掘景觀資源 。?片區(qū)內(nèi)商鋪價格總結(jié)：商鋪售價平均為 35000元 /平米（臨主干道面） 25000元 /平米（非臨主干道面）；租金?案例：緹香名苑、中旅國際公館73底層商業(yè)檔次定位打造高檔產(chǎn)品，頂級形象入市產(chǎn)品定位區(qū)位 理想本項目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好品質(zhì) 處于市場領跑者地位產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標市場 空缺進行奢侈品的銷售與展覽，對普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價值檔次定位：高檔產(chǎn)品頂級形象入市通過高品質(zhì)打造拉升項目整體的核心競爭力74商業(yè)定位：立足于香蜜湖片區(qū)，輻射整個深圳產(chǎn)品定位v位置：項目建成后的地上一層。項目的核心筒設計關系到辦公空間的昭示性與實用性，是項目設計的重要環(huán)節(jié)2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局核心筒設計提升使用率，增強辦公區(qū)域昭示性68?最大限度加大景觀面的處理，增強采光效果；?考慮大幅玻璃幕墻，來增加景觀 /采光效果，考慮室外空調(diào)機位的設計，避免建筑外觀與室內(nèi)采光受到影響；?避免對視現(xiàn)象，增強空間上的對流設計； 充分挖掘項目的本體資源，提升物業(yè)價值；節(jié)約投資成本，保證項目品質(zhì)，合理配置2m 76m 2m25m36m900平方米1000平方米香梅路產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局景觀價值：利用布局將景觀與采光發(fā)揮最大69?在每層設計可贈送面積的入戶花園；?滿足不同面積（整層，半層）單位購買的物業(yè)，性價比的提升；?有氧健康生態(tài)辦公環(huán)境；?資源的充分利用，自然通風，采光；?可在原有的創(chuàng)新價值點上，有所提升；提升物業(yè)的購買性價比，充分利用資源，健康生態(tài)的辦公環(huán)境生成，增加立面的變換，便于營銷概念的形成 偶數(shù)層花園 奇數(shù)層花園產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局附加值：贈送面積，超性價比70產(chǎn)品定位以 100200平米為模數(shù)的一個 “menu plan” （功能菜單） + =+ =+ = or or單一的組合模式 —— 具有可變性空間模式……71層高?立柱沿墻布置，中空無柱，體現(xiàn)空間感；?設計寫字樓層高 ，為保證項目凈高達到3m，建議采用寬扁梁設計，并且考慮管道穿孔，預留管道孔；?商業(yè)一層層高 6m，二層 ?增設網(wǎng)絡地板?在結(jié)構(gòu)的處理上，建議結(jié)構(gòu)方正，扁梁無柱；沿墻體設置立柱預留管道孔產(chǎn)品定位—— 建筑細節(jié)的建議：梁中穿孔，預留管道孔地板 網(wǎng)絡、弱電線路樓板72產(chǎn)品定位 —— 商鋪競爭戰(zhàn)略補缺型產(chǎn)品的要求確定項目戶型?本項目定位：一層整體經(jīng)營先引入商家，進行帶租約出售。辦公面積500至 1000平米，最小劃分單位為 200平米左右。 高端便利店、商務店等216。u街鋪面積在100~200平米。由于項目補缺型競爭戰(zhàn)略的要求，項目以客戶為導向216。? 商業(yè)需求均為中高檔配套餐飲業(yè)和金融業(yè)。形象要求不高、面積不大，約200~400平米。形象定位46以國內(nèi)、本地私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模小，知名度低資產(chǎn)規(guī)模 偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的輻射區(qū)域小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應，廣告類、貿(mào)易類、物流業(yè)行業(yè)低端客戶以國內(nèi)中型私營企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等，知名度一般資產(chǎn)規(guī)模 一般適中適中中等中等中等中等200500平米華強北商圈；車公廟商圈；區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問類公司分部，市級機構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處行業(yè)中級客戶以中外合資、港臺資、國內(nèi)股份制企業(yè)為主資本來源規(guī)模中等偏大，知名度較高。交通優(yōu)勢：解決昭示性問題，打造項目轉(zhuǎn)角位置的商業(yè)價值216。細分市場，瞄準縫隙216。但中心西區(qū)個別樓盤，在價格定位和客戶定位方面，與本項目又存在著競爭中心區(qū) 中心區(qū)部分樓盤金谷中心西區(qū)部分樓盤 本項目40市場競爭分析 —— 競爭戰(zhàn)略描述216。目標明確，挖掘客戶216。強調(diào)新的評估標準216。寫字樓競爭分析216。仍處于合理范圍，但接近飽和。 百家超市黃埔雅苑店 歲寶百貨景田店建筑面積 1,400多平方米 接近 1萬 平米區(qū)位 景田片區(qū)，黃埔雅苑 中心區(qū)，福田區(qū)新洲路和紅荔路交匯處 業(yè)態(tài)規(guī)劃 提供日常用品及新鮮食品，包括海鮮、蔬菜、肉類等 1層：超市，售賣日用品、生鮮。 ?業(yè)態(tài)規(guī) 劃： 倉儲 型超市，員 工只有 500人。寫字樓競爭分析216。u中心西區(qū)寫字樓相對升值較快，投資潛力巨大；而中心區(qū)寫字樓價格基本維持不變。全進口的空調(diào)和 25部三菱高效電梯分區(qū)設置 14部三菱電梯；分高低區(qū)。寫字樓銷售壓力大！u空置狀況： 空置面積存量還很大，根據(jù)未來兩年內(nèi)的預期放量，可預見空置率將繼續(xù)上升。宏觀市場分析216。u 交通： 周邊路網(wǎng)完善，道路寬敞。問題界定4項目指標及限制條件項目指標216。項目地塊性質(zhì)為行政辦公用地216。目前紅荔路車流量并不算太大，但紅荔路接通僑城東路后車流量將會有所增加u 資源： 一線湖景，二線山景，旅游、度假資源豐富；u 人文： 固定的高檔富人居住區(qū)支持周邊商業(yè)；整個區(qū)域體現(xiàn)安靜、整潔、休閑的居住氛圍6居住用地政府用地旅游用地市政配套u 占地： 8800m2u 建面： 42240m2,其中12320m2交深規(guī)院作辦公樓u 物業(yè)類型： 以底層商業(yè)和寫字樓結(jié)合的模式u 容積率： u 建筑高度： ≤ 100mu 覆蓋率： ≤ 50%u 項目周邊以居住用地和旅游用地為主，且居住小區(qū)已經(jīng)非常成熟項目地塊解析 —— 項目指標限定小，項目規(guī)劃靈活性強u 由于項目規(guī)劃設計尚未出臺，因此項目部分指標是根據(jù)圖則確定，調(diào)整靈活性強本項目7香蜜湖規(guī)劃大廈香蜜二村原汽車大世界本項目紅荔西路深南大道香梅路香蜜湖度假村水榭花都緹香名苑香蜜湖一號香蜜湖度假村規(guī)劃大廈香蜜二村香梅路紅荔西路綠化帶綠化帶加油站房產(chǎn)局辦公樓本項目u 項目位于紅荔西路與香梅路交叉路口的西南角，其周邊樓盤眾多，且旅游資源充分u 項目地塊規(guī)劃為政府用地，緊鄰規(guī)劃局、房產(chǎn)局u 項目原業(yè)態(tài)為汽車展場，現(xiàn)周邊還保留著許多汽車相關商業(yè)項目地塊解析 —— 項目四至資源豐富，對項目整體價值影響顯著8項目四至項目地塊解析 —— 項目四至實景南面：香蜜二村 /綠化帶東面：香梅路 /緹香茗苑西面：香蜜湖度假村 \規(guī)劃大廈北面：紅荔西路 /水榭花都u 項目周邊路網(wǎng)完善，車流量不大；（此實景都在下午四點左右拍攝）u 居住社區(qū)基本都已經(jīng)開發(fā)完畢，社區(qū)成熟度高；u 項目北面和東面高檔社區(qū)成熟；西面旅游資源豐富；9項目地塊價值提煉v地塊： 地塊稀缺性無與倫比，溢價空間強勁v區(qū)位： 商務區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位，給項目帶來巨大的現(xiàn)實發(fā)展機會v政務： 項目政府規(guī)劃用地的性質(zhì)及周邊政府辦公樓的影響，使項目有充分挖掘政務經(jīng)濟價值的空間v資源： 市政配套、旅游資源豐富，營造出的良好居住環(huán)境v商業(yè)： 周邊高檔富人居住社區(qū)氛圍成熟，區(qū)域商業(yè)設施配套齊全v地緣： 地塊原業(yè)態(tài)（汽車及相關服務）的影響依然存在v規(guī)劃： 小規(guī)模、大背景、靈活的規(guī)劃指標，讓項目可塑性明顯10項目問題界定本項目的 R1（非期望結(jié)果）和 R2（期望結(jié)果）分析問題結(jié)構(gòu)化S R1 R2?地塊稀缺性無與倫比，但屬于非主流商圈?市場競爭激烈?項目優(yōu)勢眾多，但對寫字樓沒有核心驅(qū)動力?項目定位不明確，方向不集中?項目規(guī)模小，昭示性不強?地塊價值沒有提升項目價值?項目陷入同質(zhì)化競爭?項目定位沒有形成核心競爭力?項目昭示性不強，形象拔高有難度?充分挖掘地塊價值?避免市場同質(zhì)化競爭風險?項目核心競爭力突出?賣點明確?項目形象能夠滿足高端要求R1與 R2之間的矛盾?矛盾 1：非主流商圈與充分挖掘地塊價值的矛盾?矛盾 2：市場競爭激烈與避免同質(zhì)化競爭的矛盾?矛盾 3：項目定位方向不集中與項目核心定位突出的矛盾?矛盾 4：規(guī)模小，昭示性不強于項目高端形象要求的矛盾11項目核心問題如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭R1 R1？？?問題 1：如何在非主流商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力?問題 2：如何形成差異化競爭?問題 3：如何尋找項目核心定位?問題 4：如何提升項目形象及昭示性v競爭激烈v項目處于非主流商圈市場現(xiàn)實12分析思維導圖項目界定項目定位項目預算市場競爭分析SWOT分 析選擇戰(zhàn)略指標及限制條件地塊解析問題界定宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業(yè)競爭分析市場競爭戰(zhàn)略的確定戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略描述客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位13市場競爭分析216。寫字樓競爭分析216。20未來寫字樓市場供求關系預期 —— 高端產(chǎn)品供大于求u寫字樓銷售量自2023年反彈之后，開始回落，以 47萬平米作為 2023年的預期銷售量。 采用中央空調(diào)和分體空調(diào)兩種系統(tǒng)并存 ，世界品牌美國約克和日本大金 VRV中央空調(diào)，另設室外空調(diào)機位 外立面及大堂外立面及大堂 全幕墻外立面，采用了 LOW—E 玻璃，避免了普通雙層中空玻璃的缺陷 ，透光不透熱。27寫字樓市場競爭小結(jié)v大勢：寫字樓總體市場供大于求， 中心區(qū)高端寫字樓放量很大，；而中心西區(qū)放量以中檔產(chǎn)品為主；投資客戶所占比重較高，為 40%至 50%， 中端產(chǎn)品升值迅速。商業(yè)競爭分析216。?開 業(yè)時間 ： 1996年?銷 售情況： ——