【正文】 24 一月 20231:12:11 下午 13:12:11一月 21u 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/24 13:12:1113:12:1124 January 2023u 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023u 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2113:12:1113:12Jan2124Jan21u 1故人江海別，幾度隔山川。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。612層寫字樓進(jìn)行出租或出售，視需求情況確定出租或出售的樓層。還可以引進(jìn)物流、進(jìn)出口辦證等相對(duì)安靜的業(yè)態(tài)，避免對(duì)社區(qū)的干擾。10區(qū)的集中商業(yè)【 集中商業(yè)定位 】 / 優(yōu)劣勢(shì)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91優(yōu)勢(shì)：☆ 地塊相對(duì)接近社區(qū)中心，有利于社區(qū)內(nèi)人流導(dǎo)向。】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88★ 寶安的商業(yè)物業(yè)所占銷售份額極少， 2023年僅占 4%?！?未來(lái)周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。場(chǎng)空 83 □ 寶安人對(duì)于購(gòu)物的印象是到商場(chǎng)而不是商業(yè)區(qū)。 80寶安人口分布圖 我們 對(duì)寶安城區(qū)的集中商業(yè)以及其 1KM范圍內(nèi) 的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)消費(fèi)群體進(jìn)行調(diào)查，以期了解社區(qū)所處大環(huán)境 — 寶安整體商業(yè)市場(chǎng)目前狀況以及未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。參與性原則 商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)的核心是設(shè)計(jì)這樣一些場(chǎng)所 —— 它們能夠使人駐留，使人在購(gòu)物、休憩、嬉戲、交往等人性化活動(dòng)中體驗(yàn)到生活的樂趣； 人的主要行為模式中一個(gè)重要的方式就是圍繞兒童活動(dòng)來(lái)展開，而聚集兒童活動(dòng)的場(chǎng)所就需要?jiǎng)?chuàng)造趣味空間。 72【 商業(yè)街包裝與展示的建議 】 /燈光處理營(yíng)造誘人的燈光，讓腳步久久停駐在櫥窗前，流連忘返，激起更多的購(gòu)物欲望。 65 所有商鋪層高 4800mm，已經(jīng)提供給業(yè)主設(shè)置復(fù)式商鋪的空間，不利于設(shè)置一、二層組合的復(fù)式鋪的形式，減少了商鋪形式的多樣性，且對(duì)二層商鋪的銷售造成一定阻力。 62C段：商鋪柱布置規(guī)整，但進(jìn)深較長(zhǎng)，不利于設(shè)置小面積街鋪，可發(fā)展酒樓、西餐廳等需求面積較大的業(yè)態(tài)。uC段側(cè)對(duì)面的 19區(qū)集中商業(yè)為美家超市。 58【 商業(yè)街的定位 】 /定位的形成商業(yè)街分布特點(diǎn)及影響因素建筑設(shè)計(jì)對(duì)業(yè)態(tài)發(fā)展的制約所臨道路狀況位置特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與周邊商業(yè)的連續(xù)性內(nèi)部劃分進(jìn)深、面寬層高人流組織社區(qū)對(duì)商業(yè)街需求滿足日常生活便利服務(wù)的需求社區(qū)內(nèi)休閑消遣場(chǎng)所的需求﹢﹢本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 街鋪功能以滿足社區(qū)生活需求為主，并注重引導(dǎo)，選擇有代表性業(yè)態(tài)組合形成商業(yè)街，以滿足社區(qū)業(yè)主一定的品味需求和社區(qū)營(yíng)銷的商業(yè)配套可包裝。p已入住的街鋪即時(shí)解決了少量社區(qū)生活需求，但檔次較低，選擇面少。服裝購(gòu)買集中在寶安品牌超市和市內(nèi)，說明了對(duì)服裝更強(qiáng)調(diào)選擇的多樣性和品質(zhì)要求，可舍近求遠(yuǎn)。僅有 %的家庭會(huì)在在品牌商場(chǎng)購(gòu)物 ,選購(gòu)高檔商品。 50此 2項(xiàng)為多選%的家庭將增加大型超市放在首位。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。五大教育中心的建設(shè)。 43『 類比社區(qū)基本情況一覽表 』參考類比社區(qū)不同的發(fā)展階段的人均商業(yè)面積，并根據(jù)類似階段桃源居的人口規(guī)模計(jì)算，桃源居商業(yè)總量為：2023年初，參考四季花城，商業(yè)總面積 =1萬(wàn)人 =4400平米；2023年初，參考松坪山，商業(yè)總面積 = =；規(guī)劃完成時(shí)，參考園嶺，商業(yè)總面積 = =。社區(qū)沿街商業(yè)業(yè)態(tài)以家居服務(wù)類和購(gòu)買類為主，新建社區(qū)的業(yè)態(tài)中，沿街商業(yè)的家居裝飾類業(yè)態(tài)相對(duì)居多，隨著社區(qū)的發(fā)展與成熟，逐漸被日常用品購(gòu)買類、飲食業(yè)態(tài)替代。 38裝飾類集中在 3050平米，五金集中在 80120平米，花藝與水族店集中在 3050平米，電器店集中在 80120平米書店、樂器租用店集中在550平米，酒吧集中在 60200平米，網(wǎng)吧集中在300平米『 類比社區(qū)各業(yè)態(tài)店鋪面積 』本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35集中商業(yè)的規(guī)模與社區(qū)人口規(guī)模呈正比發(fā)展，且發(fā)展速度明顯緩于社區(qū)人口的增長(zhǎng)速度。規(guī)劃的商業(yè)面積有 31%的空置。沿街商業(yè)共 67家（未售 16家），總面積2635平米。『 四季花城社區(qū) 』華潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積： 600平米民潤(rùn)超市營(yíng)業(yè)面積：1200平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沿街商業(yè) 369家，總面積 26843平米。社區(qū)商業(yè)各種業(yè)態(tài)發(fā)展較為均衡且商業(yè)總量高于其他類比社區(qū)。早期的社區(qū)規(guī)劃立意高：聘請(qǐng)大師擔(dān)任規(guī)劃 顧問，有遠(yuǎn)見的開發(fā)次序：旅游 — 配套 — 地產(chǎn)。 25沿街商業(yè) 159家，總面積11145平米。滿足社區(qū)外的商業(yè)沿社區(qū)邊界線分布，業(yè)態(tài)主為服裝、飲食、書店（臨圖書館），多為一層經(jīng)營(yíng)。后期隨著內(nèi)部及邊緣商業(yè)逐漸發(fā)展，以及 98年引入新一佳，帶旺消費(fèi)。調(diào)查社區(qū)選取原則：社區(qū)有較大的規(guī)模，相對(duì)獨(dú)立，自成一體。 20根據(jù)國(guó)外類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)商業(yè)規(guī)模比 1： u2023年初，桃源居已建成面積 40萬(wàn)平米，類比商業(yè)規(guī)模 。人口密度 150人 /HM2 15【 Ch3 商業(yè)規(guī)模適度分析 】n 城市規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比參考n 國(guó)際規(guī)劃示范社區(qū)商業(yè)規(guī)模比參考n 深圳類比社區(qū)調(diào)查本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?商業(yè)街被交通干道割斷，難以形成商業(yè)的連續(xù)性。 ★ 社區(qū)現(xiàn)以單純居住功能為主，缺少商業(yè)配套，配套學(xué)校規(guī)模較大，周邊廠區(qū)為主。城市社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)（國(guó)際）類比社區(qū)參考深圳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5Question1: 商業(yè)規(guī)模的適度性如何？ — 規(guī)劃 160萬(wàn)平米，現(xiàn)建成 35萬(wàn)平米的社區(qū)是否能消化近 6萬(wàn)平米的商業(yè)？Question2: 如何解決業(yè)態(tài)的組合及形式？ 出售與出租的范圍如何？Question3: 在商業(yè)供應(yīng)超過常規(guī)的情況下， 集中商業(yè)的解決策略 ？Question4: 在業(yè)態(tài)選擇指導(dǎo)下，對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的補(bǔ)充意見【 問題分解 】本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。距寶安中心 15分鐘車程。計(jì)劃 2023年初 （其中街鋪 ，集中商業(yè) ）投入使用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。127910區(qū)商業(yè)總面積： 51485M2『 127910區(qū)的商業(yè)分布 』匯江二路12層商鋪： 4190M212層商鋪： 2811M212層商鋪：5116M212層商鋪：4498M21區(qū)街鋪臨匯江二路2199M2 4190M216615M2銷售2區(qū)街鋪 1991M27區(qū)街鋪 2166M2 2811M29區(qū)街鋪 645M22區(qū)街鋪 臨前進(jìn)路 5116M2 5116M29區(qū)街鋪 4498M2 4498M21區(qū)集中商業(yè) 臨 107國(guó)道 5514M2可租可售34870M27區(qū)集中商業(yè) 8046M2可租可售10區(qū)集中商業(yè) 臨前進(jìn)路及洲石路26824M2轉(zhuǎn)資產(chǎn)出租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米 /千人）　　　 居住規(guī)模 居住區(qū) 類　　別 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1605～ 2700 2065～ 4680 (2165～ 3620) (2655～ 5450)醫(yī)療衛(wèi)生 60～ 80 100～ 190 （含醫(yī)院） (160～ 280) (260～ 360) 商業(yè)服務(wù) 700～ 910 600～ 940 其中 金融郵電 20～ 30 25～ 50 (含銀行、郵電局 ) (60～ 80) 摘自 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》根據(jù)指標(biāo)計(jì)算： 2023年初，以桃源居人口 1萬(wàn)人計(jì)，商業(yè)服務(wù)面積 70009100平米 2023年初，以桃源居人口 ，商業(yè)服務(wù)面積 以桃源居達(dá)到規(guī)劃人口 ，商業(yè)服務(wù)面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C。所有的住宅團(tuán)組都有一所中學(xué)和兩所小學(xué)，都帶有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)并位于邊緣以便與外界共享；所有的團(tuán)組都設(shè)置近鄰公園還要兼顧外圍人群使用方便 ……經(jīng)過多年發(fā)展，其商業(yè)滿足了社區(qū)居民生活需求，經(jīng)營(yíng)狀況良好。成熟社區(qū)合理的商業(yè)業(yè)態(tài)、比例、分布、形式與單店面積。 22新一佳營(yíng)業(yè)面積： 1萬(wàn)平米業(yè)態(tài)；日常百貨超市營(yíng)業(yè)樓層： 12層 位于深圳上步工業(yè)區(qū)北，始建于上世紀(jì) 80年代初，總建筑面積 。社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)：集中商業(yè)位于社區(qū)中心和東北，相距 600米，新一佳與白沙嶺的沃爾瑪相距 445米。百花園二期將建成 100余米百家小鋪的商業(yè)步行街。日常購(gòu)買與家居服務(wù)類相對(duì)分散，多為一層經(jīng)營(yíng)。華僑城的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)明顯的旅游地普遍具備的業(yè)態(tài)形式：飲食、購(gòu)物、娛樂，娛樂業(yè)較其他單純滿足社區(qū)內(nèi)需求的社區(qū)商業(yè)要發(fā)達(dá)。集中商業(yè)分布在社區(qū)中心和西北側(cè)，相距 400米。處于城市郊區(qū)，社區(qū)周遍無(wú)完善的生活設(shè)施配套，基本生活需依賴社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。新建社區(qū)特有的業(yè)態(tài)表現(xiàn)明顯。 33 園嶺作為深圳較早開發(fā)的社區(qū)，社區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，規(guī)模適度，人均商業(yè)面積適中。純粹以滿足社區(qū)內(nèi)群體的社區(qū)商業(yè)（如園嶺、白沙嶺）兩者基本持平或總量差距不大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通常大型集中商業(yè)在一個(gè)社區(qū)發(fā)展到 1020年后才進(jìn)駐；較偏遠(yuǎn)的社區(qū)為解決基本生活需要，因而較早安排引進(jìn)小型集中商業(yè)（6006000平米）?！?社區(qū)商業(yè)特點(diǎn) 』本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。收