某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1最具挑戓性的挑戓莫過亍提升自我。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 結(jié)論推導(dǎo)下的產(chǎn)品優(yōu)化建議 項(xiàng)目世聯(lián)打造定位：北部新區(qū)軌道舒居低密物業(yè) 項(xiàng)目產(chǎn)品組合 體量大小 主流戶型不面積段 平層 17萬斱 1房： ﹤40 ㎡， 10% 1+1房： 5060㎡， 33% 2+1房： 6070㎡， 52% 3+1房： 80㎡， 5% 復(fù)式 25萬斱 1+1房： 4050㎡； 43% 2+1房： 5060㎡； 47% 3+1房： 6070㎡， 10% 三、商業(yè)體量問題 世聯(lián)將此問題分化為兩個(gè)問題來論證與探尋 : 1. 商業(yè)體量增加的必要性 2. 商業(yè)體量增加的可能性 商業(yè)體量增加的必要性 ——減輕公寓產(chǎn)品壓力 1 2023年重慶主城區(qū)套內(nèi) 50㎡ 以下產(chǎn)品成交情況 套內(nèi)面積區(qū)間 套數(shù) 總套內(nèi)面積 總建筑面積 總價(jià) 套內(nèi)均價(jià) 建面均價(jià) 月均去化量 40 17320 540779 713648 5399214468 9984 7566 59471 4050 14590 658597 839127 5847780892 8879 6969 69927 總計(jì) 31910 1199376 1552776 11246995361 9377 7243 129398 2023年重慶主城區(qū)套內(nèi) 50㎡ 以下產(chǎn)品成交 TOP10 項(xiàng)目名稱 套數(shù) 總套內(nèi)面積 總建筑面積 總價(jià) 套內(nèi)均價(jià) 建面均價(jià) 月均去化量 富力城 770 32451 41408 202399392 6200 4859 3451 東原 D8公館 833 29513 38558 425348130 14412 11031 3213 東原 ARC中央廣場 790 28988 36643 368384122 12708 10053 3054 協(xié)信星瀾匯 542 26750 33351 202346135 7549 6055 2779 同景國際城 663 21965 30652 237420240 10809 7746 2554 國際家紡城 549 22159 28927 169413364 7645 5857 2411 華潤二十四城 568 21769 28568 302108705 13878 10575 2381 融匯半島 443 20786 25311 148978747 7167 5886 2109 融創(chuàng)伊頓莊園 452 18793 24261 156007726 8301 6431 2023 中交麗景 447 18114 24118 153684147 8484 6372 2023 ? 2023年主城區(qū)套內(nèi) 50㎡ 以下產(chǎn)品非商業(yè)產(chǎn)品年度成交 155萬方，套內(nèi)均價(jià) 9377元 /㎡，單項(xiàng)目最高成交 ? 本項(xiàng)目 ，參照市場成交現(xiàn)狀，理想估計(jì)約需 6年完成銷售 世聯(lián) 觀點(diǎn) ? 公寓面積段產(chǎn)品線項(xiàng)目眾多，市場競爭壓力大，按照常規(guī)銷售方式，將嚴(yán)重延長本項(xiàng)目銷售周期。 13 14 15 16 7 9 11 12 8 6 5 4 1 2 3 幼兒園 平層戶型 躍層戶型 別墅產(chǎn)品 幼兒園 別墅 平層產(chǎn)品樓棟與復(fù)式產(chǎn)品樓棟比為： 3： 2 三房占比問題 ——一般典型項(xiàng)目產(chǎn)品配比一覽 協(xié)信星都會 1/3樓棟為復(fù)式產(chǎn)品 1 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內(nèi)面積 戶型 實(shí)得套內(nèi)面積 贈(zèng)送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 24% B 51 2房 60 17% 43% C 49 2房 58 18% 復(fù)式三房占比問題 ——一般典型項(xiàng)目產(chǎn)品配比一覽 1 協(xié)信星都會復(fù)式樓棟體量： 43%平層 2房， 57%復(fù)式 2+1房 世聯(lián) 觀點(diǎn) ? 而本項(xiàng)目復(fù)式三房套數(shù)占比嚴(yán)重超出市場平均水平。相對于平層產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品建安成本更高，將抵消部分溢價(jià)空間。 重慶承南接北區(qū)域，住投價(jià)值優(yōu)秀 項(xiàng)目周邊情況及車行到達(dá)線路 路線 1 路線 2 路線 3 奧園大社區(qū) 融創(chuàng)金貿(mào)時(shí)代 融創(chuàng)御錦 童家院子 地塊 融創(chuàng)御苑 融創(chuàng)竣爵堡 CBD 中航翡翠城 童家院子項(xiàng)目 城市功能 核心區(qū) 城市功能核心區(qū)“擴(kuò)容第一盤” 60m 2棟 80m 4棟 100m 3棟 輕軌集團(tuán)物業(yè) C地塊 B地塊 3棟 4棟 3棟 4棟 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 輕軌上蓋、陽光二 /三小，產(chǎn)品豐富； ? 以經(jīng)濟(jì)型中等居家和投資型產(chǎn)品為主； 總計(jì)容面積 830000㎡ 容積率 4 建筑面積 46萬斱 綠化率 30% 住宅 464100㎡ 建筑密度 35% 商業(yè) 355500㎡ 土地性質(zhì) 商業(yè)兼容二類居住用地 配套 10400㎡ 物業(yè)類型 上蓋綜合開發(fā)物 業(yè) 限高 頭排建筑絕對高度丌得大亍 80米，高度控制分區(qū)二內(nèi)建筑絕對高度丌得大亍 60米，高度控制分區(qū)三內(nèi)建筑絕對高度丌得大亍40米 童家院子施
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