【正文】 是城市的經(jīng)濟(jì)文化機(jī)構(gòu)的密集地，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，是城市的高度發(fā)展區(qū)，對(duì)城市的發(fā)展有著巨大的影響力。買家一般到售樓處是一種敵對(duì)行為，提防和抗拒心理非常重，我們的目標(biāo)就是把這種心理弱化，讓買家與銷售人員進(jìn)行溝通 賣場(chǎng)包裝內(nèi)容 ? 整體氛圍概念提示 ? 形象墻設(shè)計(jì) ? 實(shí)體展板 ? 售樓書 ? 折頁(yè) ? 價(jià)格單頁(yè) ? 付款方式清單 ? 手袋設(shè)計(jì) ? 銷售人員名片 ? 信紙 、 信封 ? 銷售人員工作牌 ? 銷售人員服裝及門衛(wèi)服裝建議 5月 51 BIRTHIDEA博思堂 三、樣板間包裝 ? 主要功能是對(duì)從售樓處到樣板間的導(dǎo)引及樣板間的功能標(biāo)牌 樣板間包裝 內(nèi)容 ? 樓梯氛圍布置 ? 樓梯間歡迎牌 ? 戶型標(biāo)牌 ? 展示空間功能標(biāo)牌 （ 主人房 、 兒童房 、 父母房 、 客房 、 書房 、 電腦房 、 健身房 、 畫室等 ） ? 免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)牌 （ 潔具 、 櫥具等 ） ? 特別賣點(diǎn) 5月 52 BIRTHIDEA博思堂 四、媒介推廣 ? 報(bào)紙 —— 報(bào)紙廣告的創(chuàng)意和設(shè)計(jì) ? 影視 —— 電視廣告腳本的創(chuàng)意 ? 雜志 —— 雜志廣告的創(chuàng)意和設(shè)計(jì) ? 戶外 —— 戶外廣告的創(chuàng)意和設(shè)計(jì) 媒介推廣的內(nèi)容 ? 媒介是產(chǎn)品到達(dá)消費(fèi)者的宣傳途徑，它的成敗直接影響到產(chǎn)品的銷售。與 《 廣西廣播電視報(bào)極致生活周刊 》 組合使用，作為對(duì) 《 南國(guó)早報(bào) 》 的補(bǔ)充。但是，對(duì)于房地產(chǎn)客戶來(lái)說(shuō)， 60%為無(wú)效或低效發(fā)行。 ３、聯(lián)合竹溪公園舉辦綠化美化活動(dòng)，使業(yè)主親身感受生態(tài)居住環(huán)境的獨(dú)特魅力以及樓盤的超值內(nèi)涵。 5月 31 BIRTHIDEA博思堂 十六、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)如何跳出來(lái)？ 銘鉆星座 團(tuán)隊(duì)攻擊力 技巧攻擊力 視覺(jué)攻擊力 心理攻擊力 目標(biāo) ： *養(yǎng)成移景借物、暗渡成倉(cāng)、避重就輕的銷售技巧 *牽引客戶購(gòu)買需求。 *在緊鄰的民歌節(jié)主會(huì)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)策劃活動(dòng)。 [對(duì)策 ]： * 盡可能地弱化一梯七戶的致命傷，在樣板房的設(shè)計(jì)上，可考慮通過(guò)改結(jié)構(gòu)來(lái)達(dá)到克服目的。 周邊項(xiàng)目啟動(dòng)較早，消化了相當(dāng)一部分購(gòu)買力，剩下樓盤對(duì)本項(xiàng)目形成圍剿之勢(shì)。此外，本項(xiàng)目將與改造竹排沖的項(xiàng)目業(yè)主聯(lián)手，增購(gòu)公園場(chǎng)地作為樓盤停車之用，極大地提升了該樓盤商業(yè)賣場(chǎng)的價(jià)值?？偟目磥?lái)，項(xiàng)目雖小但集商業(yè)、寫字樓、住宅于一體，從某一角度看，這種國(guó)際流行的集約型業(yè)態(tài)，未嘗不是一個(gè)跳出來(lái)的契機(jī)與賣點(diǎn)。 水榭芳都 側(cè)重表達(dá)近山臨水的生態(tài)環(huán)境，令人產(chǎn)生身臨其境的美好感受。一個(gè)響亮的名字等于成功了一半。 對(duì)手定價(jià)。為了更好的生活需求或是事業(yè)投資需要，潛在消費(fèi)者要在新區(qū)即將成熟的地段尋找具有升值潛質(zhì)的商、住單元。 項(xiàng) 目 策 劃 建 議 書 銘鉆星座 Diamond Constellation 5月 1 BIRTHIDEA博思堂 敬呈 南寧市萬(wàn)町房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 承蒙貴公司厚愛(ài)，給我們一次參與銘鉆星座（暫名）銷售推廣工作的機(jī)會(huì)。但相對(duì)而言他們沒(méi)有太充裕的資金，還不能在旺口金地置業(yè)，在這里找到迅速升值的產(chǎn)業(yè)將給他們帶來(lái)滿足。主要對(duì)手城市之光的定價(jià)，占據(jù)了中端區(qū)的下端。名字是個(gè)體特質(zhì)的凝練和印象傳遞的工具，直接對(duì)受眾的判斷產(chǎn)生重要影響，即 “名如其人”。 5月 13 BIRTHIDEA博思堂 五、為什么一定要跳出來(lái)？ 我們的項(xiàng)目并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。 [判斷 ]： * 無(wú)論從項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)、市場(chǎng)弱點(diǎn)的突破、我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)看，我們都必須跳出來(lái)，贏得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 5月 14 BIRTHIDEA博思堂 六、我們的優(yōu)勢(shì)在哪里？ 文脈概念優(yōu)勢(shì)：沒(méi)有賣點(diǎn)就要制造賣點(diǎn)，然后才能確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 政府策動(dòng)力優(yōu)勢(shì)：面對(duì)未來(lái)區(qū)人民政府、中級(jí)法院、區(qū)會(huì)展中心、民歌節(jié)主舞臺(tái)所在地，臨近區(qū)重點(diǎn)中學(xué)三中的后門，就未來(lái)前景及市政設(shè)施的配套方面而言，優(yōu)勢(shì)是比較突出的。項(xiàng)目周邊分布競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 金城苑、沁景苑、佳運(yùn)公寓等多個(gè)樓盤，他們已經(jīng)得到市場(chǎng)的初步認(rèn)可，而且，它們無(wú)論從規(guī)模、戶型或是園林設(shè)計(jì)（本項(xiàng)目沒(méi)有園林設(shè)計(jì)）而言，表面看來(lái)我們都不具備與之抗衡的能力。同時(shí)，樣板房樓層、朝向要充分考慮景觀的重要性，將客戶的注意力轉(zhuǎn)移。 5月 21 BIRTHIDEA博思堂 十一、現(xiàn)場(chǎng)感染力如何跳出來(lái)？ 銘鉆星座 現(xiàn)場(chǎng)感染力 第一階段：現(xiàn)場(chǎng)展示感染力的建立，依靠： 在地面區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)綠化造勢(shì)。銘鉆是一種品位和地位，也是成功與財(cái)富的象征。 目標(biāo)： *達(dá)成銷售人員與環(huán)境的和諧，提升客戶審美意趣 *職業(yè)顧問(wèn)的內(nèi)涵、外表和舉止的整合視覺(jué)攻擊力 *提示目標(biāo)客戶的品位與項(xiàng)目的品質(zhì)相一致，相應(yīng)期望獲得提升，與代價(jià)正相關(guān) 目標(biāo)： *培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)的心理分析能力 *成功啟發(fā)客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的認(rèn)同，并產(chǎn)生偏好 5月 32 BIRTHIDEA博思堂 十七、開盤熱點(diǎn)如何建立？ 第一攻擊波：開盤前蓄水 （持續(xù)廣告露出，精品賣場(chǎng)震撼） 2023年 8月 東區(qū)新動(dòng)向！ 目標(biāo)： * 利用“東區(qū)新貌攝影大賽”和朝陽(yáng)溪與竹排溪比較的焦點(diǎn)新聞性，迅速形成銘鉆星座的關(guān)注力； * 為銷售蓄積排隊(duì)的目標(biāo)群體； 第二攻擊波：開盤與熱銷氛圍 （強(qiáng)勢(shì)廣告推盤，心動(dòng)優(yōu)惠促銷） 2023年 9月 6日 銘鉆星座熱銷 目標(biāo)： * 項(xiàng)目開盤前排隊(duì)熱賣傳遞 * 開盤熱銷氛圍營(yíng)造 第三攻擊波：持續(xù)熱銷新聞 （促銷花樣翻新，熱點(diǎn)深度發(fā)掘） 2023年 10月 目標(biāo)： * 一定要告訴市場(chǎng)銘鉆星座是熱銷的 * 不間斷持續(xù)熱點(diǎn)促銷 *作報(bào)紙推介 銘鉆星座開盤市場(chǎng)攻擊 5月 33 BIRTHIDEA博思堂 十八、第一攻擊波如何打擊？ 第一攻擊波市場(chǎng)打擊點(diǎn) 主題：東區(qū)新動(dòng)向！銘鉆星座即將面市！（簡(jiǎn)約地圖、垂訊電話） 核心控制點(diǎn) 報(bào)紙媒介 * 報(bào)紙彩色半版 * 報(bào)紙半版新聞廣告 * 開盤 VIP通告 電視臺(tái) * 10秒概念式電視廣告（不需制作） 戶外核心路牌 * 東區(qū) * 瑯西片區(qū) 戶外控制條幅 * 撲天蓋地，各區(qū)域中心盡可能多的位 置掛條幅（ 10天 +7天） 南寧電臺(tái) *整點(diǎn)時(shí)段，密集播報(bào)一個(gè)月 5月 34 BIRTHIDEA博思堂 十九、第二攻擊波如何打擊？ 第二攻擊波市場(chǎng)打擊點(diǎn) 主題：東區(qū)熱點(diǎn)，銘鉆星座熱點(diǎn)。 ４、活動(dòng)方式可采用抽獎(jiǎng)及贈(zèng)送禮品的形式以調(diào)動(dòng)客戶的參與熱情，引導(dǎo)客戶前來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)客戶促銷目的； ５、隆重推出自主式物業(yè)管理，由業(yè)主自行選擇物管項(xiàng)目和物管公司?！般戙@星座”的目標(biāo)客戶群絕大多數(shù)為南寧市或外地來(lái)邕發(fā)展人士，為了提高推廣費(fèi)用的使用效率，我們?cè)陬A(yù)算計(jì)劃中增加了一些低價(jià)優(yōu)質(zhì)的輔助媒體。 《 南寧晚報(bào) 》 、 《 八桂都市報(bào) 》 買樓通套裝組合：兩報(bào)南寧發(fā)行量約 10萬(wàn)份，《 南寧晚報(bào) 》 分布在機(jī)關(guān)及事業(yè)單位。 5月 53 BIRTHIDEA博思堂 五、促銷賣場(chǎng)包裝 內(nèi)容 ? 形象展場(chǎng)設(shè)計(jì)布置 ? 主背景板 ? 招示布 ? 展示中心開放日看樓專車 （ 主要是游覽周邊環(huán)境及會(huì)展中心等 ） ? 促銷賣場(chǎng)是指在市區(qū)人流量大的公園、