現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理之采購管理篇-免費閱讀
【正文】 采購合同：在本協(xié)議下 針對具體項目 由需方、供方以及綁定 成套 盤廠 簽訂的三方 采購合同；或者 需方根據(jù)具體項目需要 ， 自行 選用非綁定成套盤廠 并與之 簽訂 的兩方 采購合同 。 戰(zhàn)略供應(yīng)商評選的基本流程 ? 制定評價方法和選擇標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)戰(zhàn)略采購要求打造一把尺子； ? 收集各相關(guān)供應(yīng)商的產(chǎn)品信息和報價信息，從中選出候選對象； ? 用上述尺子對候選對象的條件進行分析比較，作出書面評審報告； ? 召集有關(guān)負責(zé)人會審，做出最終選擇。 ? 集中采購的缺點 ? 容易忽視項目一線的具體情況和特殊情況，對項目需求變化反應(yīng)不敏感。 ? 分散的采購量會降低與供應(yīng)商討價還價的談判地位，同時增加單位產(chǎn)品的采購成本。下篇 材料設(shè)備采購與供應(yīng)商管理 戴戈纓 PMP 不要單純地當(dāng)采購管理來聽！ ——這是項目管理的通用思路 和方法論！ 房地產(chǎn)項目采購管理 【工程采購】 采購內(nèi)容：工程總（分）包 工作內(nèi)容：工程招投標(biāo)，合同管理 【材料設(shè)備采購】 項目采購 采購內(nèi)容：建筑材料與設(shè)備 戰(zhàn)略采購 工作內(nèi)容：采購招投標(biāo)，供應(yīng)商管理 材料設(shè)備采購管理 —— 供應(yīng)鏈的發(fā)展趨勢 變化的方面 過去的情況 現(xiàn)代的情況 供應(yīng)商數(shù)量變化 供應(yīng)商數(shù)量較少 多數(shù)產(chǎn)品供應(yīng)商較多 供應(yīng)商地域變化 主要從本地或省內(nèi)采購 不限本地，全國、全球?qū)べ? 供貨周期的變化 訂貨周期比較長 周期縮短，頃向即時采購 需求時限的變化 較早訂貨，需求時限比較長 項目節(jié)奏加快，需求時限短 物流系統(tǒng)的變化 缺少物流服務(wù)，運輸周期長 物流業(yè)發(fā)達，運輸周期縮短 產(chǎn)品品種的變化 新產(chǎn)品開發(fā)慢，品種變化慢 新產(chǎn)品開發(fā)快，品種變化快 供需關(guān)系的變化 追求自己利益最大化 提倡雙贏，建立伙伴關(guān)系 采購批量的變化 采購批量大，批次少 采購批次增多，批量減少 采購方式的變化 分散采購，隨機詢價較多 集中采購，招標(biāo)方式普及 材料設(shè)備采購供應(yīng)鏈涉及的干系人： ?供應(yīng)商 —— 材料設(shè)備的供應(yīng)方 ?甲方 —— 項目開發(fā)商 ?承包商 —— 項目施工方 ?客戶（小業(yè)主） —— 項目的購買方（消費者） 采購供應(yīng)鏈形成的三大要素： ?信息 —— 連接需求與供給的紐帶 ?標(biāo)準(zhǔn) —— 產(chǎn)品的統(tǒng)一適用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ?利益 —— 互利雙贏 材料設(shè)備采購管理的全過程 采購分判 決策 制定采購 計劃 實施 采購計劃 合同跟進 收尾 ?乙購 ?甲限乙購 ?甲定乙購 ?甲購 ?品種－價格 ?批量－供期 ?供方－條件 ?標(biāo)準(zhǔn)－流程 ?交易實施 ?管理實施 ?詢價談判 ?簽署合同 ?簽約分權(quán) ?合同跟蹤 ?合同收尾 ?文件歸檔 材料設(shè)備采購管理的決策：采購分判 ?質(zhì)量因素 ?成本因素 ?工期因素 ? 相對分工優(yōu)勢 — 自己最適合做什么？做什么可 以使自己的價值最大化？ ? 相對交易風(fēng)險 ? 市場環(huán)境因素 建筑材料設(shè)備采購的常見模式及其優(yōu)缺點 ? 乙購 —— 承包商自行采購 ? 甲限乙購 —— 甲方限定品牌，承包商在限定范圍內(nèi)采購 ? 甲定乙購 —— 甲方指定品牌價格，承包商與指定品牌供 應(yīng)商簽訂雙方或三方（含甲方）合同 ? 甲購 —— 甲方自行采購 材料設(shè)備采購的計劃管理 ?緊密配合項目進度計劃的材料設(shè)備采購計劃 ?項目的需求標(biāo)準(zhǔn) ?市場調(diào)研與供應(yīng)商考察 ?樣板和入圍供應(yīng)商的確定 ?采購標(biāo)準(zhǔn)化文件 ?招標(biāo)模式與評估標(biāo)準(zhǔn) 采購的談判技巧 1. 合作誠意 — 對方的投入加大，增加成功機會 2. 主場做東 — 時間安排的主動權(quán)，心理優(yōu)勢 3. 少說多聽 — 扭轉(zhuǎn)信息不對稱的劣勢 4. 黑白換臉 — 兩人搭擋，留有余地 5. 步步為營 — 每一個階段性成果都要書面記錄并確定 6. 影子權(quán)威 — 第一把手不能輕易出面 7. 圍魏救趙 — 找出對方的其它缺陷，或其它競爭對手，使其讓步 8. 最后通牒 — 摸清對方底線，迫其就范 誤區(qū)！ 盲目壓價 —— 單純的最低價中標(biāo)思想 【危害】 —— 偷工減料（例如：防水材料施工，入戶門，建菱磚等） —— 劣質(zhì)服務(wù)（供貨補貨不及時，扯皮等） 采購的批量與成本、風(fēng)險的矛盾？ ? 解決的最佳辦法：實現(xiàn)集團戰(zhàn)略采購！ ? 批量大、零庫存、成本低； ? 靈活度高、風(fēng)險低； ? 節(jié)省了項目招標(biāo)工作，提高了集團管理效率； ? 質(zhì)量
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