【正文】 如果購房者對此提出修改要求，開發(fā)商應(yīng)該心平氣和地協(xié)商。③公平，無隱瞞事項(xiàng)。(2)簽訂商品房銷售合同的注意事項(xiàng)①主要內(nèi)容全面，無遺漏、無沖突。40．購房簽約律師提示：商品房銷售陷阱的對策購房者在簽訂合同，付了首期款后，意味著購房者已行使完了自己選擇的權(quán)利，也就是說購房者在購房后續(xù)活動中，只能按合同履行自己的義務(wù)，并期望對方也會按合同約定履行義務(wù)，從而使自己獲得應(yīng)有的權(quán)利。實(shí)際上，建設(shè)部1998年發(fā)布的《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，明確了正常使用情況下商品住宅各部位，部件的保修規(guī)定，具體保修內(nèi)容和保修期規(guī)定如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年，墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂，五金件損壞1年，管道阻塞2個月，衛(wèi)生潔具1年，燈具電器開關(guān)6個月。按照有關(guān)規(guī)定，一些稅費(fèi)應(yīng)由商品房買賣雙方各按一定比例承擔(dān)，但是一些開發(fā)商卻在商品房銷售合同中規(guī)定全部由購房者支付。因此商品房買完整產(chǎn)權(quán)的觀念不可動搖，決不可輕視完整產(chǎn)權(quán)的重要性。一般來講，這個問題購房者較容易忽視，或者雖然提及，卻因發(fā)展商口頭的再次承諾而未在購房合同中予以明確。許多消費(fèi)者被誤導(dǎo)認(rèn)為該時間就是人住商品房的時間。一旦交了定金，在簽訂合同時，消費(fèi)者就失去了主動權(quán)，只能簽訂開發(fā)商已經(jīng)擬定的合同。房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者簽訂的商品房預(yù)訂書，其內(nèi)容較簡單，一般只對房間號、商品房銷售面積及價格等方面作簡單的約定，然后就規(guī)定購房者應(yīng)付定金多少，在幾天內(nèi)來簽訂預(yù)售合同，如不簽訂合同就視為購房者違約，定金不予返還。拆零銷售實(shí)質(zhì)上是誘導(dǎo)購房人對預(yù)期收益回報的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險，含有一定的非法集資性質(zhì)，一旦市場變化，可能導(dǎo)致購房者得不到預(yù)期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)。通常做法是將商品房出售給購房者，購房者一次性支付全部房價款，開發(fā)企業(yè)陸續(xù)或若干年后將購房者支付給開發(fā)企業(yè)的房價款全部返還給購房者。實(shí)際上開發(fā)商在送的背后，已將房價提高。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)中檔住宅車位買斷價約在10～15萬元左右，高檔小區(qū)或中心地段的地皮資源稀缺，將來車位價格還要看漲，故紛紛采用買斷了事。如果父母想為子女購置房產(chǎn)，子女這時還不屬于完全民事行為能力人，就不能只簽子女的名字。如發(fā)生不可抗力一方當(dāng)事人不及時采取措施或采取的措施不合理、不適當(dāng)，致使損失擴(kuò)大的，則擴(kuò)大部分不能要求免責(zé)。自然因素如火災(zāi)、水災(zāi)、地震等；社會因素如戰(zhàn)爭、動亂、政府禁令等。但是分期付款隨著付款期限的延長，利率也會越高，房款比一次性付款的款額高。如深圳發(fā)展銀行規(guī)定，抵押人自愿提早繳付部分或全部款項(xiàng)時，須提前一個月以書面形式通知抵押權(quán)人并經(jīng)認(rèn)同，且應(yīng)給予抵押權(quán)人相當(dāng)于部分或全部款項(xiàng)一月利息之補(bǔ)償金。29．按揭貸款的基本程序如何一般情況下，按揭貸款的基本程序如下：(1)購房者根據(jù)和開發(fā)商的協(xié)議，在規(guī)定日期內(nèi)到指定銀行申請貸款。(1)征收范圍及納稅人。2002年6月25日，國家七部委聯(lián)合下發(fā)了經(jīng)國務(wù)院同意的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)中違紀(jì)、違規(guī)、違法行為采取了相應(yīng)的措施，通過整頓，不法行為得到了一定的遏制，堵塞了一些漏洞。(6)公司名不符實(shí)購房者在購房前要查清開發(fā)商的背景、主管部門、注冊資金及建設(shè)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商資格證書等情況。更為嚴(yán)重的是，還可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。(10)其他應(yīng)提供的材料。(2)房地產(chǎn)權(quán)證或國有土地使用證(期房)。合同當(dāng)事人向公證機(jī)關(guān)提出辦理公證申請，填寫公證申請書，并提供有關(guān)材料。兩者對分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e享有同等的權(quán)益。一般第一次正式談判不要安排在上午，因?yàn)樯衔缡蹣侨藛T精力充沛，期望也高，不容易遷就買方。(9)搜集信息，廣泛聯(lián)絡(luò)前面提起過售樓人員向買方出示客戶來訪記錄，購房意向書等，說明多少人來看樓，多少人有購房意向，公開掛出售樓成績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金即將成交。購房者和家人在不同時間分別和不同的銷售人員談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價格成交。其實(shí)營銷人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個投標(biāo)者，那無疑更是物以稀為貴了，豈有坐失良機(jī)之理，即使貴點(diǎn)也認(rèn)了。如某開發(fā)公司在售房時稱因房地產(chǎn)市場不景氣，為周轉(zhuǎn)資金，以成本價出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設(shè)施很快完成。(3)事前行銷營銷人員常利用房屋定價先低后高的規(guī)律，在計劃漲價前先告訴客戶，房子馬上就要漲價了，再不決定可就錯過良機(jī)了。(21)先選一個比較次的單元把價格談好再要求以同樣的價格買更好的單元。(13)告之物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。(5)不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)要求降價。因此建議購房者在簽訂購房合同時一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位。但因?yàn)橛行┵彿空咴诮患{定金時，未與開發(fā)商在認(rèn)購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達(dá)成一致時，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金后，開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補(bǔ)充條款時，購房者往往比較被動。(7)要補(bǔ)充一些合同文本中未提及的稅務(wù)和權(quán)利問題。購房者要求開發(fā)商證實(shí)土地使用權(quán)是否抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等情況。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。如訪問濟(jì)南市房地產(chǎn)信息網(wǎng)可以了解濟(jì)南的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否已領(lǐng)取預(yù)售許可證；(2)直接向所購物業(yè)所在地的國土分局了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況；(3)要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。消費(fèi)者在訂立定金條款時，應(yīng)當(dāng)把握這樣5個問題：(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則?！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購書》條款較簡單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購房者不可忽視這一點(diǎn)。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。對此沒有具體的處罰條例，不僅可能打亂購房者的計劃，而且侵犯了購房者的合法權(quán)益。建成后，外墻是什么材料什么顏色，內(nèi)墻是紙筋灰還是已刷好涂料等等，如果只憑發(fā)展商的口頭一說，是難以成為買賣雙方約定的受法律保護(hù)的內(nèi)容的。為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時，本認(rèn)購書方始生效”，對認(rèn)購書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。認(rèn)購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。同一項(xiàng)目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强?，往往會用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證?！渡唐贩夸N售(預(yù)售)許可證》包括下列內(nèi)容：預(yù)售許可證編號；發(fā)展商名稱；項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；土地使用權(quán)出讓合同號、地塊編號；《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；銷售范圍；用途；附注內(nèi)容等。在這“五證”中，最重要的是《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目，同時，購買期房時還要考查開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金是否已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，其施工進(jìn)度和竣工交付時間是否已確定。在背書簽字之日后，雙方持有關(guān)證件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記，在轉(zhuǎn)讓登記上簽字。買賣契約規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。“五證”即：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，關(guān)鍵是檢查有無《商品房銷售證》。購房者一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件。簽訂契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)到房屋土地管理部門辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)。(6)產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證發(fā)展商最后要為業(yè)主辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理房地產(chǎn)權(quán)證。(3)土地證不得擅自涂改。(3)用途這個欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型，從開發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限，從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。4．商品房預(yù)售需要具備哪些條件商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間；⑤七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。(3)房價、戶型、面積、單位價格(幣種)、總價。7．什么時候用預(yù)售合同?什么時候用現(xiàn)售合同在銷售尚未竣工交付使用但已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)時，使用預(yù)售合同；當(dāng)銷售已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，使用現(xiàn)售合同；預(yù)售許可證上標(biāo)明的有效期是該預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)售期限。如果樓盤出售情況不好，這些配套設(shè)施往往會遙遙無期。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)，購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購房者有權(quán)拒付。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分?jǐn)傇瓌t等要明確說明。10．購房時交定金要注意什么根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預(yù)訂書》等的，如確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預(yù)訂書》等對雙方均有約束力。如果購房者對某套房確實(shí)很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預(yù)、銷售合同。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。12．怎樣正確認(rèn)識預(yù)售合同中發(fā)展商制定的格式文本根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。(6)造成對方人身傷害而免除其責(zé)任的。在這里，建議在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，最好與開發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：(1)應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中寫明：“本補(bǔ)充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準(zhǔn)。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個合適的日期。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。在確定面積誤差范圍時，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時的面積，購房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬元。(2)告之對方已看中其他物業(yè)并付定金。(10)與其他物業(yè)的價格作比較，要求再降價。(18)與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠價格。在談判過程中面對比較棘手的或不想正面回答的問題時，常以不知道、不太懂或不了解來搪塞，使對方的問題沒有辦法深入下去，同時以一種低調(diào)姿態(tài)來減少對方的防御。(5)面子策略中國人最講究面子，所謂士可殺不可辱，而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產(chǎn)知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時常會忽略對房屋的一些細(xì)節(jié)問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。談話時間不長，可句句是重點(diǎn)。(3)敢于說“不”優(yōu)秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。(7)不要沖動搶購購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個究竟。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會相同的。建筑面積售房，實(shí)際是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。全國各地對所需公證的合同規(guī)定不一，就深圳、北京、上海、廣州而