【正文】 對重大事故應(yīng)在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。工作結(jié)束后，應(yīng)及時通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場 手續(xù)。 c) 凡非 24 小時值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。 e) 應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和結(jié)線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。 配電房 管理規(guī)定 a) 配電房全部機(jī)電設(shè)備，由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。 g) 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。所有規(guī)章制度、值班表、檢修計劃均應(yīng)打印成表格，張貼于 XXX大廈內(nèi)明 顯位置。 18) 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時（如火災(zāi)等），要冷靜處理，即使向主管和保安部匯報。 13) 值班人員隨時對設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。 9) 查看交接班記錄中是否有上級領(lǐng)班及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在 交接班記錄上簽字。 值 班及交接班制度 1) 值班人員應(yīng)按規(guī)定時間提前 15 分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅守崗位。 將火災(zāi)警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊長在場，須征得消防隊長同意才可行動。 如火災(zāi)在機(jī)房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機(jī)， c 通知工程師有關(guān)情況。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行 (因檢修工作需要試運(yùn)行者除外 )。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人 (監(jiān)護(hù)人 )應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn) 場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時糾正錯誤或違反安全的操作。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo) 示牌和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 (10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。使用結(jié)束后應(yīng)立即通知工程部拆除。 c) 當(dāng)發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護(hù)人員立即關(guān)閉相關(guān)機(jī)具停止工作。但水井、沙井等可能含有可燃?xì)怏w（如沼氣）、可燃物（如煤礦礦井）的地方嚴(yán)禁采用火焰試驗(yàn)。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 e) 加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行高危險性的設(shè)備檢修、工作時，主管 (值班工程師 )或經(jīng)理應(yīng)親自到場指揮。不得用工具干私活。 5) 所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。 5) 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。對其他維修器材，由各班組根據(jù)需要填寫“物資采購申請單”，報工程部審批采購。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報請 項目經(jīng)理 批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。 a) 設(shè)備運(yùn)行方案之改進(jìn) b) 設(shè)備功能的加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。 f) 預(yù)防保養(yǎng)工作是否如期完成。它既可以比較工程部月與月之間的工作量，以及設(shè)備使用情況的變化；又可以根據(jù)報修量的增加和減少，來了解檢修質(zhì)量的優(yōu)劣及計劃檢修完成的程度。 地震 的應(yīng)急措施 a) 當(dāng)感覺到地震發(fā)生時，各級員工不可驚慌失措，要保持鎮(zhèn)定。按消防中心指揮組織人員撤離，撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動狀態(tài)，并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。 3) 工程部職責(zé) a) 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，工程部全體人員立即放下其它工作，全體投入火災(zāi)救險工作，同時關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關(guān)的用電設(shè)備，提高供電系統(tǒng)的可靠性。 b) 本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡視中，對設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。而保安人員要控制好 XXX 大廈的出入口，保證其通暢。對電器發(fā)生的火災(zāi)，需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等，而不可使用水性滅火用具。 停電 的處理程序： 1) 由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。 電梯故障困人 的處理程序： 1) 員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時，應(yīng)馬上通知 XXX 大廈保安監(jiān)控中心，并記錄發(fā)現(xiàn)或接報的時間，報知監(jiān)控中心的時間。 水浸 之處理程序： XXX 大廈范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將情況報告當(dāng)值主管，同時盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損。在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時，可以報修單為據(jù)。報修單一式三聯(lián)，第一聯(lián)由報修部門留存?zhèn)洳椤? b) 與客戶有關(guān)。請修單上內(nèi)容必須填寫清楚調(diào)度員記錄接單時間。往往有多種情況：第一種是設(shè)備比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況；第二種是設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，一般是 產(chǎn)品質(zhì)量問題；第三種是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到客人的要求。有的客人往往會直接打電話到工程部，或是將電話打到經(jīng)營部或別的地方。班組長必須堅持第一線工作。由于物業(yè)設(shè)備管理是一項集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理于一體的專業(yè)性較強(qiáng)的管 理工作 ,因此 ,貫徹這一原則是完全必要的。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室?XXXXXX大廈監(jiān)控中心等必須需要 24 小時值班；夜間值班從實(shí)際需要出發(fā)，由值班主管帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。 物業(yè)管理工程部的主要職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)： A. 對物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng) B. 日常運(yùn)行管理 C. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù) D. 對裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理 E. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案 具體包括以下內(nèi)容： A. 在 項目 經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標(biāo)和政策。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。這是因?yàn)椋环矫娓鞣N設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達(dá)到管理公司門。 B. 定期編寫月、周報告、運(yùn)行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 I. 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 1. 精兵簡政的原則。 2. 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。因此，公司建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的，用戶可以向物業(yè)部提出，也可以向經(jīng)營部、總服務(wù)臺、工程部、 項目經(jīng)理 辦公室或其他任何一個部門提出。屬于第一種情況，應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù)，使客人滿意，第二種情況應(yīng)向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。 B. 調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請修單派往各專業(yè)工程師，由各專業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實(shí)施。 c) 設(shè)備故障影響到客人。值班主管在接到各部門的報修單后，將第二聯(lián)留存?zhèn)洳椋⒌谌?lián)分配給維修班組。 工程部應(yīng)該安排一名主管和若干檢修工人負(fù)責(zé)夜間緊急檢修值班。 ，攔截和疏泄積水，防止水浸之蔓延，盡可能減少水浸所致的損失。 2) 監(jiān)控中心接報后應(yīng)盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系，安慰被困者保持鎮(zhèn)定，說明 XXX 大廈消防中心已獲知他們被困，并已在積極采取有效的措施，同時向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。 2) 使用緊急照明，保證各主要公共地方、及通道的照明。 2) 接報后應(yīng)馬上通知以下人員： a) 消防控制中心。并提防壞人“趁火打劫 。 c) 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，全體員工要保持清醒、冷靜，安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散，盡到 本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。 b) 工程部經(jīng)理迅速到達(dá)消防中控室，參與消防工作的指揮和參謀。 i) 安排給排水工到達(dá)各水箱間，全部開啟水箱 入口水閥，手動開啟向高位消防水箱供水水泵，同時監(jiān)視水箱水位、供水情況，同消防中心取得聯(lián)系，聽從消防中心指揮。在確保人身安全的前提下，關(guān)閉可能發(fā)生危險的設(shè)備，如冷水機(jī)組等。例如：同 樣故障的報修單反復(fù)出現(xiàn)，在剛做完計劃保養(yǎng)或巡查后便出現(xiàn)不該有的故障報修；客戶設(shè)備卡和設(shè)備登記卡上連續(xù)出現(xiàn)同樣的故障。 g) 人員工作的服務(wù)態(tài)度，標(biāo)準(zhǔn)及積極性。 c) 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計劃。設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由 工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外，還應(yīng)對相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。該表由工程部填寫，原則上以一臺設(shè)備一張，附屬設(shè)備、備件費(fèi)用應(yīng)包括在預(yù)計費(fèi)用中。多余材料必須退回庫房。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 11) 所有工具要愛惜使用。 f) 在進(jìn)行有危險的設(shè)備檢修、操作時應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 l) 木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。 c) 若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進(jìn)入。應(yīng)盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當(dāng)?shù)募本却胧瑫r請求其他員工的幫助。臨時線路應(yīng)符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。在斷開電源時，必須使檢修設(shè)備至少有一個明顯的斷開點(diǎn)，高壓柜的手動機(jī)均處于斷開位置時，都應(yīng)用鎖鎖住。 3) 安全組織措施 a) 工作票制度。監(jiān)護(hù)人一般不得參加工作班工作 (全部停電除外 )。 防火制度 1)在消防中央監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙： a) 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和 滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。 4) 不得隨意挪動消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時報告。 d 通知所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫及機(jī)房之員工。 向消防指揮員提供技術(shù)意見。 干濕消防系統(tǒng)。 用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。 2) 交班：第一交設(shè)備，即設(shè)備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并作清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進(jìn)行清洗工作：第