【正文】 216。二、媒體分析媒體市場投放綜述圖2101： 2009年1月至2009年6月蘇州房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年上半年，全國房地產(chǎn)市場開始回暖跡象，各城市成交量節(jié)節(jié)攀升，蘇州房地產(chǎn)市場成交量也出現(xiàn)了異常的火爆，不同幅度的優(yōu)惠使得剛性需求得到大量的釋放，開發(fā)商也重拾信心，新項目也開始不斷入市，成交量的火爆使得開發(fā)商資金大幅回籠，因此在廣告投入方面，也加大了廣告投放的費用，上半年前5個月廣告投放金額逐漸增長，5月份由于三場房交會的舉辦，大量新項目的入市，使得廣告投金額達到上半年的峰值，6月份新入市項目減少，各項目主要以銷售存量為主，優(yōu)惠幅度也在相應(yīng)減少，廣告投放量叫5月有所回落。對于即將進入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗”，還有待觀察，但預(yù)計促銷優(yōu)惠活動將會不斷減少，成交價格在下半年還有一定幅度增長。新城金郡該戶型面積為113平米，戶型設(shè)計方正，客廳與餐廳相互貫通；錯落式南北雙景陽臺設(shè)計；雙臥朝南設(shè)計，私密飄窗設(shè)計；主臥自帶獨立衛(wèi)浴間；入戶處設(shè)立玄關(guān)，廚房L型設(shè)計，便于操作。新城金郡小高層、高層城立面圖 新城金郡別墅立面圖 共性：兩個項目別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格都為英倫建筑風(fēng)格。新城金郡位于蘇州城南市郊，越溪板塊東面，緊鄰石湖風(fēng)景區(qū)，越湖路、友新高架、東吳南路等主干道形成便利交通網(wǎng)；未來規(guī)劃中的城市輕軌二號線與4號線、3號線均可換乘，交通較為便捷；目前項目周邊商業(yè)配套較為缺乏，整體的居住氛圍較為冷清，但越溪板塊在政府的鼎力支持下，城市副中心的地位日漸凸顯，板塊未來將建設(shè)成為城南集行政、商貿(mào)、居住、教育等城市綜合功能于一體的新興衛(wèi)星城。216。中海御湖熙岸公寓產(chǎn)品面積在90180平米之間，主力面積集中在130140平米；雙拼別墅面積在320380平米；聯(lián)排別墅面積在233381平米，主力面積集中在257319平米，%。n 滯銷產(chǎn)品—溫泉1858銷售狀況：該項目于2007年12月1日推出83套聯(lián)排別墅，產(chǎn)品面積在174220平米之間（不包含地下室），開盤伊始價格為12000元/平米，到08年由于受國家宏觀調(diào)控及金融危機的影響，此類度假型別墅項目，銷售更是遇到了瓶頸，蘇州在售項目都開始了大打價格戰(zhàn)，本項目也不例外，價格由開始的12000元/平米，降到85009000元/平米，可是銷售仍不盡人意，08年18月均為零成交；%。第七章、辦公市場本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。今年來項目在做好自身產(chǎn)品的創(chuàng)新的同時，針對性進行細分產(chǎn)品營銷，收到了立竿見影效果，創(chuàng)新產(chǎn)品、大贈送面積、相對低價格、CBD核心區(qū)域外加控制合理的中小面積贏得了小資一組的青睞，創(chuàng)出了項目自己的品牌。七、項目解析圖2619：蘇州市場6月熱銷、滯銷項目成交對比表（套數(shù)）項目名稱09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月月均熱銷項目億城新天地152497242297新創(chuàng)理想城15688839259177108雅戈爾未來城391198126153222158208滯銷項目國際城市花園2114318404724榮域516174505533水巷鄰里花園005810126資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月銷售較好項目有億城新天地、新創(chuàng)理想城、雅戈爾未來城等，6月銷售都在150套以上，今年以來月均去化更是達到了100套以上。表2617：蘇州市商品住宅市場6月供求面積段對比面積段（㎡）供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比75以下 7590 90110 110125 125143 144160 160180 180200 200250 250300 300350 350400 400450 450以上 合計 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從本月供求對比看，除125143㎡、200250㎡表現(xiàn)為供大于求外，其余面積段均為供不應(yīng)求，其中作為首次置業(yè)的7590㎡、90110㎡本月成交依舊較好，但市場新增供應(yīng)明顯不足，供求失衡明顯；本月表現(xiàn)最為搶眼的面積段為180200㎡、350400㎡，其中180200㎡成交主要來自熱銷的招商小石城、大湖城邦等項目。別墅受供應(yīng)大戶吳中區(qū)減少而整體下降明顯，尤其越溪板塊供應(yīng)減少，以及吳中、新區(qū)別墅房交會后優(yōu)惠降低，區(qū)域客源提前部分釋放，造成本月整體別墅成交快速下降。物業(yè)類型供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加一房%%兩房%%三房%%四房%%五房%%六房%%七房及以上%合計%%表266：2009年6月蘇州市場供應(yīng)房型分析資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)與上月供應(yīng)相比，發(fā)生了較大的變化，主要體現(xiàn)在三房、四房、五房的變化，三房本月比重下降明顯，四房、五房供應(yīng)比重上升明顯。吳中區(qū)在新城金郡、石湖華庭、山水華庭等項目加推拉動下，供應(yīng)所占比重也較高。本月成交維續(xù)5月強勁勢頭，而單月供應(yīng)明顯不足，供不應(yīng)求格局必然出現(xiàn)。相比平江新城，金閶新城房地產(chǎn)發(fā)展相對要滯后較大，但隨著金城1958即將開盤，區(qū)域發(fā)展即將進入快車道，開發(fā)商也較為看好該區(qū)域未來發(fā)展前景，導(dǎo)致較高溢價率主要原因。成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖252 ：蘇州市09年6月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊用途上看，由于樓市成交大幅放量，使得于開發(fā)商的對住宅性質(zhì)地塊的尤為青睞。圖242：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求關(guān)系對比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析㎡，%，供應(yīng)量大幅回落，主要供應(yīng)量來至園區(qū)、吳中以及相城，新區(qū)與古城區(qū)新盤較少，新增供應(yīng)量缺乏。n 房屋銷售增幅強勢增長，市場極其火爆圖134：蘇州市2008年1月2009年5月房屋銷售及住宅銷售面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州商品房和住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢，從累計同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積同步07年有4成以上的降幅。%，增速呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢，居民消費日趨活躍。而09年15月，蘇州工業(yè)增長值依舊在低位徘徊，%，工業(yè)經(jīng)濟初步企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱。易居視點：蘇州全面清理建筑業(yè)收費，將有利規(guī)范建筑市場，加快建筑業(yè)發(fā)展，增加樓市房源供應(yīng)，調(diào)節(jié)市場供求。易居視點：隨著蘇州1號線建設(shè)的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號線年內(nèi)開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。未來隨著價格上漲，板塊吸附力會有所減弱，但由于絕對的價格優(yōu)勢依然存在，成交依然會保持高位態(tài)勢。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。隨著蘇州1號線建設(shè)的穩(wěn)步推進，市民對2號線的關(guān)注度大幅提高，而伴隨著2號線年內(nèi)開工，勢必將掀起新一輪輕軌樓盤的熱捧。對于即將進入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗”，還有待觀察，但預(yù)計促銷優(yōu)惠活動將會不斷減少，成交價格在下半年還有一定幅度增長。究其原因來看，遠湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價成為競爭取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。對于在2008年6月1日以前的違反土地管理規(guī)定行為，但在15號令施行后仍不制止、不組織查處，隱瞞不報、壓案不查的，也同樣追究責任。國土資源部表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的關(guān)鍵因素或根本因素是供求關(guān)系。第二章、經(jīng)濟環(huán)境一、GDP增速五年來首次跌破15%圖121：蘇州市GDP歷年增長速度走勢圖資料來源：蘇州統(tǒng)計局易居視點：近年來蘇州經(jīng)濟保持了高速持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟增長率一直保持在15%以上，而08年受國際金融危機影響，給高度外向型經(jīng)濟的蘇州較大影響，蘇州08年GDP增長率為13%，這是從03年以來，蘇州GDP增長率首次低于15%，說明金融危機在客觀上給蘇州經(jīng)濟穩(wěn)定增長造成很大壓力。%，市場投資明顯放緩，而4月份在經(jīng)濟刺激計劃帶動，固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)快速回升，5月累計增幅重新上2位數(shù)，%，強勁的固定資產(chǎn)增速，為經(jīng)濟復(fù)蘇提供強大動力。n 房屋竣工面積增幅回落，短期市場供應(yīng)受考驗圖133：蘇州市2008年1月2009年5月房屋竣工及住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局08年蘇州房屋和住宅竣工面積呈現(xiàn)單邊下滑態(tài)勢，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷走勢，房屋開發(fā)進度明顯放緩，使得房屋和住宅竣工面積增幅急劇跳水，從三季度末開始，蘇州竣工面積增幅出現(xiàn)連續(xù)多月的負增長。圖241： 2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求及成交價格走勢圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：蘇州市09年6月商品房各類指標變化表指標2009年5月2009年6月環(huán)比增長（%）供求比1：1：/供應(yīng)量（萬m2）%成交量（萬m2）%成交價格（元/m2）6869%成交總額（億元）%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、供求關(guān)系分析本月商品房供求比為1：，市場延續(xù)了供不應(yīng)求走勢。隨著樓市成交的井噴，一些手頭沒有儲備地塊的開發(fā)商和擁有一定資金實力的民間資本對土地資源可是“垂涎若渴”，經(jīng)歷了一年的調(diào)整，蘇州土地市場迎來的發(fā)展的新契機。說明政府在上月試探性推出地塊，受到市場熱捧后，增加對土地市場信心，加大住宅用地規(guī)模，促是本月地塊面積相對擴大原因。本月成交較上月出現(xiàn)了一定下滑，但成交仍處較高位，預(yù)期漲價和小戶成交成為本月樓市高位新支撐點。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場房交會及購房節(jié)，參展項目為在房交會及購房節(jié)銷售，儲備大量房源，而六月市場較為平淡。其中7590㎡主要來自園區(qū)的億城新天地、雅戈爾太陽城、楓情水岸、中央景城，吳中區(qū)的新城金郡、山水華庭，相城區(qū)的合景峰匯，古城區(qū)的世茂運河城等項目。相城區(qū)成交依然平穩(wěn)，本月略有增加，主要受到合景峰匯即將開盤影響，區(qū)域多盤提前跑量。三房相對穩(wěn)定，但中大戶型成交下降較明顯。另遠湖東由于其交通不便，配套不完善，其本有的土地屬性決定了客源主要為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)低購買力人口，而這些樓盤多定位中小戶型已迎合產(chǎn)業(yè)人口需求，產(chǎn)品匹配度較高。新創(chuàng)理想城屬于高新區(qū)旗下的地方國企，項目是50萬平米的大盤，地處遠郊，如何保持項目持續(xù)熱銷，擺脫地域差的先天不足，項目今年以來做了勇敢降價，這對地方國企來說實屬不易。項目自開盤來銷售較差，但隨著周邊競爭樓盤尾盤去化，在弱競爭的格局下，未來項目伴隨著周邊樓盤上市銷售，將共同支撐片區(qū)居住氛圍，未來銷售情況看漲。時間成交面積（㎡）成交套數(shù)（套）均價（元∕㎡）2009年6月9960002009年5月748002009年4月8348002009年3月3904500產(chǎn)品亮點：整個社區(qū)規(guī)劃為多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅等多種建筑形態(tài)；公寓主要以目前市場主流產(chǎn)品小面積為主，各戶型入戶處均設(shè)有玄關(guān)。n 推薦理由2：產(chǎn)品附加值較高亮點二：此戶型為二居室，雙臥及客廳全部朝南，戶型設(shè)計動靜分離，南陽臺及廚房配備的工作陽臺僅算一半面積；另外，主次臥飄窗及與餐廳相連的北部飄窗全部贈送，產(chǎn)品整體附加值較高。 兩個項目所屬區(qū)位相近，均位于近年發(fā)展較快的吳中區(qū)越溪板塊。 兩個項目的開發(fā)商品牌影響力較強。差別：石湖華城整體規(guī)劃為組團式規(guī)劃，而新城金郡規(guī)劃為西高東低的半圍合式規(guī)劃。通過道路骨架系統(tǒng)貫連各個不同類型的組團，形成高效的分級道路系統(tǒng)，將組團景觀、中央會所與住宅建筑有機的結(jié)合起來，此外，另設(shè)步行景觀道，在有限的空間內(nèi)為業(yè)主創(chuàng)造寧靜、安全、祥和的休閑活動空間。09年第一季度蘇州市區(qū)成交均價在6100——6600元/平方米之間波動，從第二季度開始，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，市場回暖勢頭明顯，全市成交均價走上上行通道，4.、6三個月呈逐步上升，到6月份時，全市成交均價已經(jīng)跨上7000元/平方米以上的關(guān)口。樓層補貼（購買12樓以上客戶，總房款折扣1%）； 營銷策略營銷活動現(xiàn)場圖 招商小石城項目首次開盤在蘇州市場上取得了驕人的銷售業(yè)績，為了答謝業(yè)主，拉近與業(yè)主的關(guān)系，招商小石城于6月13日在項目售樓中心舉辦了以“幸福DIY家庭創(chuàng)意秀”活動，讓業(yè)主們領(lǐng)略風(fēng)靡美國的DIY創(chuàng)意。 效果測評附件：招商小石城開盤播報第三篇