小區(qū)綜合樓建設(shè)可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 20xx 年洗牌效應(yīng)產(chǎn)生，逐漸形成壟斷開發(fā)市場，供應(yīng)量回到 05年的水平，市場需求依然冷淡，價格小幅回落，供銷比 :1 左右 ,銷售壓力仍然較大。 同時，房地產(chǎn)市場和大的經(jīng)濟形勢是密切聯(lián)系在一起的，現(xiàn)在從大的國際經(jīng)濟環(huán)境到中國國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境都有許多不能確定的因素，如石油價格、股票市場波動、銀行的利率、 通貨膨脹 、CPI 等等，這些因素最終都會影響到房地產(chǎn)市場。 建議 如果本項目啟動建設(shè)，應(yīng) 盡力 爭取政府 在 舊城改造 、兩幫兩促等政策上 的支持，將 規(guī)劃 容積率 、限高 做到最大化 。 建筑成本： 建筑 量的變化理應(yīng)帶來建筑單位成本的變化，但由于計算復雜且比較性不大，我們?nèi)稳话凑?2300元／ ㎡ 計算建筑成本 。裙樓和住宅共計 9680平米。 方案 二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金， 容積率采取最可行的方案。 紫紅色線為考慮建筑間距退讓后的高層住宅可建設(shè)區(qū)域。 （ 2）高層居住建筑與多層、低層居住建筑平行布置時的間距應(yīng)符合下列要求： ① 高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第 (1)項 (方位 0176。退讓后的最大可建設(shè)基地面積約為 1200㎡ 。 通過前期 的調(diào)查 了解 ， 如需 進行項目的規(guī)劃報建工作，首先必須先對該 規(guī)劃 進行調(diào)整 。 范圍內(nèi)建筑 均為 XX 小區(qū)開發(fā)初期 建設(shè)， 介于當時水平，屬于低檔次低水平開發(fā)建設(shè)， 且 至今已經(jīng) 經(jīng)歷 30多 年， 建筑 外觀均以破舊 。 項目一部分規(guī)劃為 C5 醫(yī)療用地，一部分規(guī)劃為 C1 行政辦公用地（容積率 、限高 60 米 ）。 根據(jù)以上要求，本項目 地塊面積為 2200平米，按照技術(shù)管理規(guī)定最高 建設(shè) 高度為 50米 。）偏東（西）的方位角； ② H： 當方位角≤ 45176。以相對面為正面的建筑定向。 方案 一 ： 假定地塊為 招拍掛 熟 地計算 成本 土地 。 容積率： 根據(jù)對于項目現(xiàn)狀和 可行 規(guī)劃情況的分析，項目控高為 50 米，基地最大裙樓建筑面積為 1200㎡ ，住宅最大的層建筑面積為 560 米。 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 =（ 8000000*2200／ +24000000）／ 11000 = 2400+2300 = 4700 元／ ㎡ 成本 預估算 方案 二： 土地成本： 土地成本本方案僅計算拆遷成本和土地出讓金費用，項目范圍內(nèi)拆遷補償 如 下表： 單 位 補償金額（元）： 韶山路信用社： 市糧油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663 黃石泉 1283000 韶山南路 661 王德明 703440 韶山南路 659 何自強 690000 總計 總計 1033 萬元 根據(jù)《 XX 市城鎮(zhèn) 土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā) [20xx]16號文件） 10 有關(guān)規(guī)定，土地出讓金一般占標定地價的 25%（最終應(yīng)繳納的土地出讓金由 XX 市國土部門核定執(zhí)行），則按 800 萬一畝基準地價初步估算土地出讓金： 800*2200/*=660萬 。按目前周邊房地產(chǎn) 40005000 的價格， 運作得好 項目 能做到 1000元／㎡ 左右 的 毛 利潤， 按總建筑面積 1萬㎡計算 ， 即 毛 利 約 1千萬左右 。 從周期理論來看，一般認為我國大陸房地產(chǎn)都是五年發(fā)展、兩年低落，即 7－ 8 年為一個周期。 房地產(chǎn)市場環(huán)境預期 雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場狀況不太樂觀， 但是我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。我們覺得需求量持續(xù)旺盛，而供給量初步銳減，當市場消化了目前的供給后，必將迎來新的需求高峰。 雖然沒有看到明顯的房價下降，但是買房送首付，送裝修，送汽車等促銷手段頻頻推出，都是變相的降價了 。 20xx 年下半年開始，中國的樓市價格在一路高歌猛進的時候突然剎住了腳步，一系列政策的出臺，像連珠炮一樣投向房地產(chǎn)市場，特別是房貸新政的出臺，讓整個樓市為之震動：一線城市“降價潮”洶涌而出，二線城市“退房潮”澎湃而來，三線城市“緊張潮”潮起潮落 。 如能采取 ， 50米的 高度 進行建設(shè)，還是有利可圖。 項目可行的建筑面積為 2200*=11000㎡ 。計算結(jié)果為假設(shè)最 小 收益情況。（約合三房二廳住宅 4戶） 日照分析滿足要求 8 二、 成本 預估算 因為目前項目地塊土地權(quán)屬復雜，具體采用何種合作方式對于項目的 成本 估算影響很大。 )的規(guī)定控制； ③ 高層居住建筑與其南側(cè)多、低層居住建筑的間距按南側(cè)多、低層居住建筑控制，但最小值為 13米。 H＜ 50m 22+ 24+ 27+ H≥ 50m 27+ 29+ 32+ ＞ 45176。 5
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1