新店開發(fā)可行性分析報告-免費閱讀
【正文】 高峰期的時段：上午上班時間，中午休息或上下班時間，下午下班時間，晚上休閑時間；低峰期的時段：上午上班高峰期后，中午上下班到下午下班時段。7. 營業(yè)面積適中2分□，招商面積適中1分□，附屬設(shè)施足夠1分□，形狀理想1分□8. 可以裝自動人行道的1分□, 樓層不大于2／3層的1分□, 具備經(jīng)營飲食條件1分□，各樓層層高都大于4米5的1分□，空間完整和柱子間隔大于8m8m的1分□9. 從門口算起10分鐘交通時間達到的加權(quán)平均距離: 3公里5分，, , , 2公里/1分?？傮w描述和鑒定: A類12000平方米以上B類120008000平方米C類80005000平方米資料來源《 統(tǒng)計年鑒》表二 新店基本情況表城市名稱(須填寫到區(qū)縣級) 物業(yè)名稱 業(yè)主狀況公司名稱： 社會評價： 決策人： 電話： 主營： 注冊資金： 其它： 物業(yè)詳細地址(包含市區(qū)/縣街道路等) 商圈人口狀況商圈戶數(shù)/人口：_ _戶/ 人，商圈面積: _KM2 ，人口密度:__ _人/KM2,戶籍人口__ __人,流動人口_ _人,估計一級商圈人口:_ __人, 二級商圈人口為: _ _人。3. 凡備選店處于十字路口的給5分，非十字路口的按后面的標準評分：三個或以上方向標志明顯1分□，位于社區(qū)中心或門前有深入10米以上的廣場1分□，顯眼的建筑旁邊或交通要道邊為1分□，門前雙方向共有5路以上公共交通的車站1分□，建筑物層數(shù)超過20并能在顯眼處做招牌、或商場部分總建筑面積超過20000平米1分□。3. 一級商圈居住戶數(shù)增長趨勢：所在商圈有在建新樓盤區(qū)1分；有預建新樓盤空地1分；有政府規(guī)劃住宅區(qū)2分；連續(xù)三年人口增長趨勢明顯1分。（1）設(shè)資金成本為年12%（2）第15年的經(jīng)營凈現(xiàn)值第一個五年因在項目投資時固定資產(chǎn)已被一次性投入，固在測算經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值時應加上固定資產(chǎn)折舊和遞延資產(chǎn)攤銷部分經(jīng)營產(chǎn)生的月現(xiàn)金凈流量=月凈利潤++利息支出+遞延資產(chǎn)攤銷= 萬經(jīng)營產(chǎn)生的年現(xiàn)金凈流量=月現(xiàn)金凈流量+月現(xiàn)金凈流量1= 萬元（算式中的前項數(shù)據(jù)為一年中前11個月凈利潤的年終復利值）15年經(jīng)營凈現(xiàn)值= 年現(xiàn)金凈流量= 萬元（ 12%、期限為5年的年金現(xiàn)值系數(shù)）（3）第620年的經(jīng)營凈現(xiàn)值從第6年始，動產(chǎn)及裝修需重新投入,動產(chǎn)折舊及裝修攤銷不再進入經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中 經(jīng)營產(chǎn)生的月現(xiàn)金凈流量=月凈利潤+不動產(chǎn)折舊+利息支出= 經(jīng)營產(chǎn)生的年現(xiàn)金凈流量=月現(xiàn)金凈流量 +月現(xiàn)金凈流量1=（算式中的前項數(shù)據(jù)為一年中前11個月凈利潤的年終復利值）620年經(jīng)營凈現(xiàn)值=年現(xiàn)金凈流量 = （%、期限為20年的年金現(xiàn)值系數(shù), %、期限為5年的復利現(xiàn)值系數(shù)）（4）經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值=15年經(jīng)營凈現(xiàn)值 +620年經(jīng)營凈現(xiàn)值 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量=經(jīng)營產(chǎn)生的凈現(xiàn)值 投資支出 = 萬元表十四：長期投資決策回報指標投資利潤率（投資報酬率） 投資利潤率（ROI）指經(jīng)營期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比（投資總額是原始投資與資本化利息之和） 投資利潤率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額X100% =原始投資回收率 原始投資回收率投資項目一個正常經(jīng)營年度的凈現(xiàn)金流量（或年均經(jīng)營凈現(xiàn)金流量）與原始投資的比率。如果限于整個城鎮(zhèn)的面積太小, 或某方面的縱深少于二級商圈的半徑, 則二級商圈該方向計算到城市邊緣為止。然后每10輛減1分，依次比例遞減到0分。各層租金(元/M2)一層:二層:三層:四層:五層:六層:是否屬我司自建否自建費用:是否屬我司購買否出售報價平均售價(元/M2)其它說明三公里主要競爭對手介紹（位置、面積、層數(shù)、停車場等）參與競爭的對手介紹（在本區(qū)域聲譽、要求等） 表三 立地場地評估分析項目立地評級和打分重要程度分數(shù)(05) 4 (含單車，電單車)7 （位置突出，顯眼，易見，無遮擋）3 7 7 6 5 6 6 總分51 各項目評分標準如下：1. 車流量指店鋪周圍50米所有方向四輪車輛經(jīng)過的數(shù)量，高峰期每5分鐘經(jīng)過100輛以上為5分。10. 立地評估分數(shù)計算方法為： 立地評估百分數(shù)＝= % 表四 人口密度和數(shù)量評分（須按照選址指引的要求提供人口分布圖）分析項目人口密度和數(shù)量評級和打分重要程度(17)分數(shù)(05)1. 二級商圈人口密度
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