【正文】 主要項目投資回收期：　　高爾夫球埸　預計每年稅后利潤200萬元，投資回收期4年，投資利潤率25％。合計：2275萬元。／畝，旅游區(qū)內(nèi)可以出讓的土地面積為28000畝。公司對項目開發(fā)資金來源：%，再加上10%的備付金，所需資金來源按4個億計劃安排。800萬元／年20＝9888萬元銷售費用：按總收入2％計算。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。c…排水工程費用約為5000萬元，折合每畝單價5000萬元／28000畝＝／畝。為紅蓮湖的長期滾動發(fā)展提供了一個合適的場所?？傊?，要充分利用紅蓮湖地區(qū)空間開闊，空氣清新，藍天碧水陽光綠地的天然生態(tài)環(huán)境特點，建設(shè)成武漢市東郊最好的別墅群來吸引購買者。其規(guī)劃的24平方公里面積，比例達23％左右，因此紅蓮湖的開發(fā)，具有戰(zhàn)略布置，而非單純意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。按照開發(fā)區(qū)不同的功能要求，搞好近中遠期規(guī)劃。作為地產(chǎn)界的主力——寶安集團，應充分利用紅蓮湖開發(fā)區(qū)的這一特點，圍繞“綠色”“生態(tài)”“環(huán)?！钡壤砟睿瑏砦黝惖禺a(chǎn)商、投資者和作為吸引客戶最佳的湖景別墅區(qū)?？梢哉f紅蓮湖是上天賜給我們的最后一塊寶地，在開發(fā)紅蓮湖的規(guī)劃中我們將遵循如下總體思路：　充分利用自然環(huán)境資源紅蓮湖旅游度假區(qū)應充分利用現(xiàn)有的自然風光與環(huán)境條件，適應海內(nèi)外旅游者由單一的靜態(tài)觀光向多種動態(tài)觀光與娛樂相結(jié)合的變化趨勢。以土地開發(fā)、旅游項目經(jīng)營為主，提高開發(fā)區(qū)招商引資的實力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹公司品牌。市場風險對策(1)　針對紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯的特點，公司可在開發(fā)規(guī)劃中制定相應對策，將度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)與未來不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合； 由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標消費人群的可支配時間”的長短有較強的相關(guān)性。 但我們不能保證該項政策永遠延續(xù)。因此， 越來越多的旅游景點的建設(shè)和開發(fā)可能會使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競爭。第三章 　風險及對策一、主要風險因素經(jīng)營風險(1)　紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對公司土地開發(fā)的影響　　紅蓮湖地區(qū)的自然風景資源、 旅游娛樂設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務配套設(shè)施的維護管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務業(yè)整體服務水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對客流量的預期將直接影響到投資者參與紅蓮湖旅游度假項目的開發(fā)和經(jīng)營的意愿。以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢，以在未來的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的15%計，其市場容量就近10個億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進度，其市場潛力必將得到更大地發(fā)揮。首先，這里民風淳樸，社會安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的1\2計，其人數(shù)則為400萬人天，兩者合計，一至二日旅游的年出游量約為1200萬人天。第二章 　市場分析一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀紅蓮湖作為武漢市郊的一個度假區(qū)，其市場前景與國內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定24平方公里，（其中水面約5..5平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。度假區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用I級標準進行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標準。整個規(guī)劃面積為24平方公里，其中水面（紅蓮湖）。從行車時間和路程看，以不超過一小時為界定條件，可直達以下知名旅游景點：武漢東湖風景區(qū)、黃鶴樓、歸元寺等武漢市蓍名景點，西山風景區(qū)，鄂州博物館等黃石市著名景點。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對生活質(zhì)量要求的提高，作為雙休日度假、短途度假的理想去處，紅蓮湖旅游度假區(qū)有著絕好好的區(qū)位優(yōu)勢。寬闊的湖面可開辟水上運動，比賽基地和各種水上旅游娛樂設(shè)施，使人們置身水中親近綠色，回歸自然?！∥?、湖北省及鄂州市對紅蓮湖度假區(qū)項目的政策支持2002年5月30日鄂州市人民政府專題會議紀要（22）號決定：湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對度假區(qū)24平方公里規(guī)劃面積具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的權(quán)限。武漢近年旅游業(yè)發(fā)展迅速,，2001年止，共有旅游涉外飯店64家，星級飯店50多家，旅行社142家（其中國際旅行社16家，國內(nèi)旅行社126家）。二、紅蓮湖度假區(qū)項目的可行性分析 城市周邊地區(qū)生活用地的資源有限性?？梢詫Ρ鹊氖?，武漢市江夏區(qū)（原武昌縣）就是靠近東湖開發(fā)區(qū)劃出了一塊廟山地域，依靠湯遜湖的風光及各種優(yōu)惠政策，成立了廟山開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已吸引了武漢市幾大工業(yè)園及各類房地產(chǎn)商落戶此地，幾年里就取得了巨大的效益。（3）（22）號紀要還決定度假區(qū)內(nèi)水面由上市公司武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營。 但不排除紅蓮湖地區(qū)可能由于環(huán)境保護不善而使自然環(huán)境惡化，影響紅蓮湖對游客的吸引力, 另外，也有可能因國家環(huán)保政策的變化而使環(huán)保方面的投資成本增加，從而影響到經(jīng)營業(yè)績。因為各種因素的影響造成開發(fā)牧業(yè)不能按設(shè)想賣出，形成一定的空置率而造成的市場風險。(3)　針對環(huán)保風險,鄂州市委市政府已采取如下有力措施來保護紅蓮湖地區(qū)的整體環(huán)境：　　禁止污染嚴重的工業(yè)企業(yè)在鄂州市建設(shè)投產(chǎn)， 至今鄂州市已處理、關(guān)閉了污染嚴重的工廠，整個梁子湖流域嚴禁工業(yè)排污， 并逐步做到污水全部進入管網(wǎng)，不直接排放；在開發(fā)經(jīng)營埸所的同時規(guī)劃和建立垃圾轉(zhuǎn)運站和處理站， 生活垃圾處理率達到80％；加大沿岸的植被保護力度， 湖邊地區(qū)完全實現(xiàn)綠化。(2)　近期，國務院關(guān)于提高中低收入家庭的收入和增加國家公務員及事業(yè)單位職員的工資水平的政策， 將普遍提高國民的收入水平，有利于提高人們的旅游消費支出，從而使度假區(qū)的投資開發(fā)項目直接受惠。二、紅蓮湖開發(fā)的基本思路選擇紅蓮湖這個環(huán)境和地塊來發(fā)展項目，絕非偶然，因為但凡有水的地方，才會有城市，有活力，但凡有緣的地方，才會有生命、有生機。建筑文化及理念綠色和人類有著不解的緣分，世界上最有詩情畫意的城市，綠地標準當然其中，現(xiàn)代化大城市的評價值，綠色覆蓋率不可缺少。近期除恢復高爾夫球場，先上一批投資少，見效快的短平快特色旅游項目；如：水上觀光巴士和娛樂城項目；按照動態(tài)立體旅游、觀光、娛樂相結(jié)合，特色旅游活動為主線，以參與性與趣味性為特點，抓好招商建設(shè)一批特色旅游項目；開辟水面廣種荷花、菱角、開展水上游；開展湖上垂釣項目；開展農(nóng)業(yè)生態(tài)參觀、農(nóng)村吃、住、玩旅游項目；開展花木、盆景、果樹采摘。度假區(qū)的建設(shè)力爭做到立足國內(nèi)，面向海外，按照國際旅游市場需求，高標準、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和旅游度假區(qū)；按照一級衛(wèi)星城鎮(zhèn)高標準的建設(shè)有特色的生態(tài)環(huán)境居住區(qū)；利用緊靠中國光谷和湖北省葛店經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢來建設(shè)符合國際標準的高規(guī)格的高科技工業(yè)園區(qū)。一般應以兩層為宜，如果建三層會因為每套面積過大而出現(xiàn)銷售困難。包括中西餐