【正文】 普 通 倉(cāng) 儲(chǔ) 配 送 區(qū) 物 流 設(shè) 備 配 備 情 況 表表 63 單 位 ： 萬(wàn) 元序 號(hào) 設(shè) 備 名 稱 單 價(jià) 數(shù) 量 金 額 備 注1 電 瓶 搬 運(yùn) 車 28 5 輛 140 林 德2 升 降 車 28 5 輛 140 瑞 典 BT，國(guó) 內(nèi) 用 人 民 幣 支 付3 夾 包 機(jī) 10 2 臺(tái) 204 箱 式 貨 車 （） 10 20 輛 200 一 汽 、依 維 柯5 箱 式 貨 車 （10t） 15 12 輛 1806 冷 藏 車 （10t） 1 輛 全 進(jìn) 口7 冷 藏 車 （16t） 1 輛 全 進(jìn) 口8 高 架 庫(kù) 貨 架 15000m2 450 含 托 盤9 監(jiān) 控 系 統(tǒng) 150 1 套 15010 電 動(dòng) 高 度 調(diào) 節(jié) 板 4 4 16 國(guó) 內(nèi) 用 人 民 幣 支 付合 計(jì) 三 、 自 動(dòng) 化 立 體 倉(cāng) 庫(kù) 區(qū)當(dāng)今的流通領(lǐng)域已將物流的高科技（如自動(dòng)分揀機(jī)、自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)、信息處理及通訊自動(dòng)化等）廣泛應(yīng)用于配送中心。根據(jù)擬建庫(kù)區(qū)內(nèi)部運(yùn)輸情況，暫考慮電瓶搬運(yùn)車配置 5 輛、升降車 5 輛、夾包機(jī) 2 臺(tái)。但從其流程來(lái)看，設(shè)備由四部分組成：一是庫(kù)區(qū)設(shè)備、二是庫(kù)外運(yùn)輸設(shè)備、三是信息管理系統(tǒng)設(shè)備、四是公用設(shè)備。三 、 配 送 規(guī) 模充 分 考 慮 本 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè) 、 目 前 物 流 周 轉(zhuǎn) 、 現(xiàn) 代 物 流 倉(cāng) 庫(kù) 的 貨 架 布 置 、 內(nèi) 部 運(yùn) 輸 通 道 、33 / 84作 業(yè) 場(chǎng) 地 、 各 類 主 流 商 品 占 用 空 間 等 因 素 ， 以 及 我 國(guó) 物 流 企 業(yè) 的 資 金 、 運(yùn) 行 成 本 、 物流 技 術(shù) 等 實(shí) 際 情 況 ， 初 步 確 定 ： 本 項(xiàng) 目 配 送 規(guī) 模 ， 即 年 貨 物 流 通 量 達(dá) 到 彩 電 10 萬(wàn)臺(tái) 、 空 調(diào) 10 萬(wàn) 臺(tái) ， 其 它 家 電 30 萬(wàn) 件 ， 其 它 大 宗 商 品 30 萬(wàn) 件 ， 一 般 商 品 80 萬(wàn) 件 ；配 送 及 倉(cāng) 儲(chǔ) 面 積 為 16000m2， 其 中 普 通 倉(cāng) 儲(chǔ) 配 送 區(qū) 13000m 自 動(dòng) 化 立 體 倉(cāng) 庫(kù) 區(qū)3000m2（ 該 區(qū) 主 要 存 放 彩 電 、 空 調(diào) 、 洗 衣 機(jī) 、 電 腦 等 家 用 大 件 商 品 ） ?？梢?jiàn)，TPL 是物流專業(yè)化的重要形式，是物流發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是 EC 物流在供應(yīng)鏈和一體化專業(yè)化分工基礎(chǔ)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。供應(yīng)鏈（supply chain）就是指產(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的供應(yīng)商、生產(chǎn)商、運(yùn)輸商、儲(chǔ)運(yùn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的供需網(wǎng)絡(luò)；在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)中，每個(gè)貿(mào)易伙伴既是其客戶的供應(yīng)商，又是其供應(yīng)商的客戶。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。已建或規(guī)劃中的北京至上海、同江至三亞、上海至成都的三條高速公路，其交匯點(diǎn)位于無(wú)錫市。近幾年來(lái)，無(wú)錫大交通建設(shè)全面展開(kāi)，建成了滬寧高速公路無(wú)錫段，完成了蘇南大運(yùn)河無(wú)錫段整治，境內(nèi)將有上海到成都、黑龍江到海南、上海到北京三條高速公路通過(guò)，形成了一個(gè)高速公路交匯點(diǎn)，無(wú)錫作為交通樞紐的地位日益明顯。河 流無(wú)錫南瀕太湖，北枕長(zhǎng)江，京杭運(yùn)河穿城而過(guò)，地表水豐富，外來(lái)水源補(bǔ)給充足，屬長(zhǎng)江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。該地塊位于無(wú)錫市市區(qū)北部偏東，占地面積 47400 平方米，距無(wú)錫市中心僅 1500 米，毗鄰無(wú)錫火車站和汽車站，有鐵路專用線直通無(wú)錫火車站；鄰近有 312 國(guó)道，距滬寧、錫澄高速公路約 3~5 公里， 5 公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場(chǎng)，地理位置優(yōu)越，交通便利，十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。配 送 及 倉(cāng) 儲(chǔ) 規(guī) ?！锱渌湍芰Γ喝沼唵伟l(fā)生量 5000 張，12022 筆包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù) 39 大類，10000 種日發(fā)生品種數(shù) 2022 種進(jìn)貨提前期 5 天配送提前期 24 小時(shí)庫(kù)存量相當(dāng)于 1520 天的銷售量★ 配 送 及 倉(cāng) 儲(chǔ) 面 積 ：16000 平 方 米第 二 節(jié) 建 設(shè) 規(guī) 模 及 內(nèi) 容為 實(shí) 現(xiàn) 上 述 建 設(shè) 目 標(biāo) ，需 新 建 一 定 規(guī) 模 的 物 流 配 送 中心 及 超 市 ，以 及 有 關(guān) 配 套 設(shè) 施 。二 、 建 設(shè) 目 標(biāo)總 體 要 求★成為股份公司未來(lái) 5—10 年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。 根 據(jù) 對(duì) 這 些 服 務(wù) 對(duì) 象 現(xiàn) 有 的 銷 售 能 力 及 發(fā) 展 趨 勢(shì) 的 分 析 ， 這 些 服 務(wù) 對(duì) 象 所 需 提供 配 送 服 務(wù) 的 配 送 總 金 額 近 期 內(nèi) 在 5 億 元 左 右 ， 遠(yuǎn) 期 將 在 10 億 元 以 上 。 隨 著 對(duì) 外 開(kāi) 放 的 不 斷 深 入 ， 進(jìn) 入 我 國(guó) 的跨 國(guó) 公 司 無(wú) 論 數(shù) 量 還 是 營(yíng) 業(yè) 額 都 將 大 幅 增 加 ， 他 們 對(duì) 物 流 服 務(wù) 的 需 求 將 進(jìn) 一 步 增 長(zhǎng) 。 可 見(jiàn) ， 我 國(guó) 企 業(yè) 物 流 成 本 壓 縮 的 空 間 十 分 可 觀 ， 隨著 我 國(guó) 企 業(yè) 對(duì) 物 流 成 本 控 制 重 視 程 度 的 不 斷 提 高 ， 在 這 方 面 挖 掘 潛 力 將 為 現(xiàn) 代 物 流 業(yè)的 發(fā) 展 提 供 巨 大 的 市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì) 。 2022 年 我 國(guó) GDP 為 89404 億 元 ， 如 按 上 述 比 例 計(jì) 算 ， 2022 年我 國(guó) 全 社 會(huì) 的 物 流 成 本 約 為 15109 億 元 ， 第 三 方 物 流 的 市 場(chǎng) 份 額 在 4209 億 元 左 右 。無(wú)錫超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前無(wú)錫各類超市總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò) 20 萬(wàn)平方米，限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá) 48965 萬(wàn)元。無(wú)錫的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，2022 年社會(huì)消費(fèi)品零售額近 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。13 / 84表 31 無(wú) 錫 市 19952022 年 主 要 年 份 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 主 要 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表指 標(biāo) 1995 1996 1997 1998 1999 2022人 口 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 (億 元 ) 人 均 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 (元 ) 17751 20232 22245 24338 26294 27653社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 外 (億 元 ) 職 工 平 均 工 資 （元 ） 7192 8050 8611 9068 9867 10966農(nóng) 民 平 均 年 純 收 入 (元 ) 3976 4510 4849 5018 5126 5256城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 (元 ) 5745 6500 6935 7178 7920 8603城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 存 款 余 額 (億 元 ) 表 32 2022 年 無(wú) 錫 市 財(cái) 貿(mào) 經(jīng) 濟(jì) 主 要 指 標(biāo) 完 成 情 況指 標(biāo) 完 成 情 況 增 幅一 、財(cái) 政 收 入 億 元 %其 中 ：地 方 財(cái) 政 收 入 億 元 %二 、金 融 系 統(tǒng) 存 款 余 額 億 元 %其 中 ：城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 億 元 %金 融 系 統(tǒng) 貸 款 余 額 億 元 %三 、社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 額 億 元 %其 中 ：市 區(qū) 億 元 %江 陰 市 億 元 %宜 興 市 億 元 %錫 山 市 億 元 %四 、物 價(jià) 指 數(shù)商 品 零 售 價(jià) 格 指 數(shù) 居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 指 數(shù) 五 、城 鄉(xiāng) 集 市 貿(mào) 易 成 交 額 億 元 %六 、蔬 菜 生 產(chǎn)市 屬 蔬 菜 基 地 產(chǎn) 量 萬(wàn) 噸七 、“三 二 一 ”工 程三 大 市 場(chǎng) 群 成 交 額 億 元二 大 商 業(yè) 集 團(tuán) 銷 售 額 億 元中 山 路 營(yíng) 銷 總 額 149 億 元其 中 ：商 業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 零 售 額 74 億 元“九 五 ”期 間 ，無(wú) 錫 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 各 種 項(xiàng) 事 業(yè) 取 得 了 令 人矚 目 的 成 就 。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2022 年，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高?？傊?，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。擬投資興建的無(wú)錫東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：11 / 84第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。隨 著 改 革 開(kāi) 放 的 不 斷 深 入 和 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 體 制 的 逐步 完 善 ，無(wú) 錫 的 超 市 業(yè) 也 得 到 了 迅 速 的 發(fā) 展 。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：9 / 84要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無(wú)錫、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%（所得稅后） ，高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21551 萬(wàn)元（所得稅后） ，大于零。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)無(wú)錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表 12。（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。第 一 章 總 論第 一 節(jié) 概 述項(xiàng) 目 名 稱 ：無(wú) 錫 東 方 物 流 配 送 中 心 及 超 市 項(xiàng) 目建 設(shè) 單 位 ：無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司法 定 代 表 人 ：潘霄燕項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 ：席國(guó)良項(xiàng) 目 聯(lián) 系 人 ：張賢聯(lián) 系 地 址 ：江蘇省無(wú)錫市中山路 343 號(hào)電 話：05102700313傳 真：05102700159郵 編：214001一 、 項(xiàng) 目 建 設(shè) 單 位 基 本 情 況無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈有限公司整體變更而來(lái)，是由江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本 90%)為主發(fā)起人聯(lián)合無(wú)錫市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、無(wú)錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無(wú)錫商業(yè)對(duì)外貿(mào)易公司、無(wú)錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注 冊(cè) 資 本 6869 萬(wàn) 元 ，2022 年末總資產(chǎn) 27519 萬(wàn)元。股份公司 2022 年銷售額超過(guò) 300 萬(wàn)元的品牌有 32 個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過(guò) 400 萬(wàn)元的品牌有 10 個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門子、海信電器等；超過(guò) 800 萬(wàn)元的品牌有 4 個(gè)，超過(guò) 1000 萬(wàn)元的品牌有 3 個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷售均超過(guò) 2022 萬(wàn)元。表 12 　 　 股 份 公 司 近 三 年 財(cái) 務(wù) 狀 況 表3 / 84項(xiàng) 目 1998 年 末 1999 年 末 2022 年 末總 資 產(chǎn) （萬(wàn) 元 ） 21547 24430 27519資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 （%） 主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 收 入 （萬(wàn) 元 ） 60308 80082 85679主 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 利 潤(rùn) （萬(wàn) 元 ） 9366 11561 11345凈 利 潤(rùn) （萬(wàn) 元 ） 1859 2766 2868凈 資 產(chǎn) 收 益 率 （%） 股 份 公 司 對(duì) 外 股 權(quán) 投 資 情 況目前，股份公司共有 13 家對(duì)外投資參股公司，其中除無(wú)錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無(wú)錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司控股企業(yè)。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。全部投資回收期為 年（所得稅后，含建設(shè)期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。無(wú)錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣場(chǎng)、大連銷，形成立足無(wú)錫，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并