【正文】 附錄附圖1：項(xiàng)目總平圖
附圖2：小區(qū)A棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖3：小區(qū)B棟標(biāo)準(zhǔn)層平面圖
附圖4：戶型圖
參考文獻(xiàn)[1]廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng). [2]和訊網(wǎng)新聞.[3]廣漢市城區(qū)房地產(chǎn)需求的調(diào)查報(bào)告資料下載地址庫新浪地產(chǎn)網(wǎng). [4] 揭筱紋. ，2006[5]廣漢樓盤展示廣漢房產(chǎn)網(wǎng)廣漢房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站. ,18,5[6]劉洪玉. ,2006 [7]譚大璐，趙世強(qiáng). ,2008 [8]，1993[9]萬威武，劉新梅，2003[10]萬威武，,1996[11]周惠珍. ，1992[12]王家遠(yuǎn). ，2008[13]劉洪玉. ，2005[14]王家遠(yuǎn). ，2004[15]劉德學(xué)，樊洛平. ，2002[16]余建星. ，2006[17]劉洪玉、從培經(jīng). ，1997[18]徐玖平，劉曉紅. ，2008[19]沈建明. ，2004[20]成虎. 工程項(xiàng)目管理高等教育出版社，2005致 謝在論文即將完成之際，我要首先感謝xxx老師，他們?cè)谡麄€(gè)過程中都對(duì)我的論文悉心指導(dǎo)。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會(huì)輕易受到影響。[17]以下對(duì)本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。[11]本項(xiàng)目主要針對(duì)資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。+179。[8]基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=+（）/+178。最后編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),從而考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性[7]。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷售期數(shù)第一期第二期銷售計(jì)劃住 宅（棟）66停車位（個(gè)）200200銷售面積住 宅（㎡）停車位（㎡）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 銷售收入總計(jì)4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。每層四種戶型，代號(hào)依次為A、B、C、D。計(jì)劃分兩期高層住宅。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對(duì)廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。[3] 廣漢市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。廣漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。[1]根據(jù)廣漢市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。[6]本報(bào)告主要是對(duì)“匯嘉”建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。宗地周邊地塊除三星堆客運(yùn)站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣漢市三星堆客運(yùn)站等。[1]（1）項(xiàng)目名稱“匯嘉”住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究（2）項(xiàng)目單位“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“匯嘉”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。[1]依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對(duì)完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級(jí)公路78公里。[1]（3）城市發(fā)展規(guī)劃實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列。“北岸功能區(qū)”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口8萬人。（3）使用年限:居住用地70年。（2）建筑控制高度：滿足航空凈距要求。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。過高的房價(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國家經(jīng)濟(jì)帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。而專家預(yù)測，2011年中國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。而根據(jù)2000年第五次人口普查，廣漢市總?cè)丝?77298人。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的廣漢，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開發(fā)前景，廣漢市的房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。，投資性需求越來越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（4）周邊新建樓盤較多，競爭激烈。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購房產(chǎn)生一定的影響。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場細(xì)分及市場需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場所。工作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售