【正文】 土地制度土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響也許是最大的。房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果一個(gè)地區(qū)中的居民素質(zhì)低，組成復(fù)雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。水文環(huán)境地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對(duì)其附近的房地產(chǎn)價(jià)格也有較大的影響視覺(jué)環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有影響衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生情況如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有影響四、人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)如何，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大的影響。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風(fēng)景、水路交通，從而這類土地的價(jià)格要高于其他土地。日照對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響還可以從住宅的朝向?qū)ζ鋬r(jià)格的影響中看到。土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也有一定的影響。一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；土地高低不平，地價(jià)較低；在其他條件相同時(shí)，地勢(shì)高的房地產(chǎn)的價(jià)格要高于地勢(shì)低的房地產(chǎn)的價(jià)格。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時(shí)，則價(jià)格回上升；相反，則價(jià)格會(huì)下跌。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠(yuǎn)近。二、自身?xiàng)l件房地產(chǎn)自身?xiàng)l件的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格高低。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨(dú)立的，但在分析某一因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)是假定其他因素不變的，雖然實(shí)際生活中不可能不變。l 某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是完全可以用數(shù)字模型來(lái)度量的，但更多的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無(wú)形的，雖然可以感覺(jué)到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來(lái)。原容積率〕原容積率下的地價(jià)其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房?jī)r(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。B標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。B招標(biāo)價(jià)格房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)估。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同。中國(guó)當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。對(duì)于住宅來(lái)講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是經(jīng)濟(jì)合理的。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。第五節(jié) 建筑識(shí)圖學(xué)會(huì)識(shí)別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對(duì)比鮮明。多見(jiàn)于壇、閣、亭、塔之頂。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無(wú)法統(tǒng)計(jì)。從建筑風(fēng)格上來(lái)看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨(dú)樹(shù)一幟的中國(guó)建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。穿過(guò)建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一般計(jì)算建筑面積。建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。（2）屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。這種形式的踏步板是由磚墻來(lái)支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。l 休息平臺(tái)：也稱中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。經(jīng)常兩個(gè)梯段做成等長(zhǎng)，節(jié)約面積。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。夾板門扇構(gòu)造簡(jiǎn)單，表面平整，開(kāi)關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕與日曬。開(kāi)啟時(shí)，由門洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁(yè)板卷起，將簾板卷在筒上。推拉門：門的開(kāi)啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來(lái)越廣泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡(jiǎn)單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺(tái)板等。主梁可以由柱和墻來(lái)支撐。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過(guò)高，現(xiàn)很少采用。l 面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。l 鋼筋磚過(guò)梁：鋼筋磚過(guò)梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。磚墻的厚度一般以磚長(zhǎng)表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長(zhǎng)軸布置的稱為縱墻。如粘性土含水量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。l 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來(lái)的荷載較大的情況。條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)的條形基礎(chǔ)l 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建造的基礎(chǔ)。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。（3）樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。外觀無(wú)明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。（2）黏土磚的強(qiáng)度：黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。l 魚鱗云杉：又名白松。l 變形鋼筋中Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時(shí)間時(shí)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。其他由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。（3）房地產(chǎn)價(jià)格水平與其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流動(dòng)性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。l 軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。l 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。從 零 開(kāi) 始 學(xué) 房 地 產(chǎn)第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。l 其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。（3）三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。二、房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述一、建筑材料知識(shí)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。l 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。鋼筋（1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。l 冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會(huì)提高，而塑性降低。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。l 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。反映磚承重外力的能力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱為強(qiáng)度等級(jí)。二、房屋構(gòu)造組成部分：房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。同時(shí)將建筑物分為若干層。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。l 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。打樁時(shí)震動(dòng)較大，對(duì)周圍房屋有一定影響。l 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）l 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。圈梁：為了增強(qiáng)房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動(dòng)荷載對(duì)房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。l 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來(lái)的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。木樓板自重輕，構(gòu)造簡(jiǎn)單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。此比值越大，采光性能越好。 按窗的開(kāi)啟方式可分為：固定窗、平開(kāi)窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。可分為上掛式和下滑式兩種。卷簾門美觀、牢固、開(kāi)關(guān)方便，適用于商店、車庫(kù)等。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。l 三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。當(dāng)樓梯踏步超過(guò)18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場(chǎng)澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。l 平屋頂：屋面的最大坡度不超過(guò)10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。一、中式建筑特點(diǎn)：組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。外形線條簡(jiǎn)潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開(kāi)拓精神。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來(lái)；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地