【正文】 以上只是在項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研之前我們依靠經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單資料對(duì)該地塊的分析，仍然需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研去驗(yàn)證。l 目前針對(duì)中等品質(zhì)的大規(guī)模樓盤較少，產(chǎn)品在邢臺(tái)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較少。W——劣勢(shì)l 項(xiàng)目處于目前邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非熱點(diǎn)地塊。S——優(yōu)勢(shì)l 項(xiàng)目地理位置處于城市邊緣，離繁華城區(qū)較近。但是本地塊目前發(fā)展較慢，以及發(fā)展的障礙在于： 原來(lái)這里是老107國(guó)道，來(lái)往車輛、外來(lái)車輛、人員較亂，人文環(huán)境的固有印象不好。南部有七里河改造的利好賣點(diǎn)。這些樓盤的目標(biāo)客戶相同，同質(zhì)化傾向日益顯現(xiàn)。個(gè)案調(diào)查綜合評(píng)價(jià)上述調(diào)查的項(xiàng)目集中在邢臺(tái)市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊即西北地區(qū)，是邢臺(tái)市中高檔住宅的聚集區(qū)域。別墅套價(jià)80萬(wàn)。社區(qū)規(guī)劃：中心綠地、內(nèi)有兩個(gè)主題花園廣場(chǎng)，幼兒園，設(shè)地下車庫(kù)主力戶型：93平米，主力戶型127平米—145平米執(zhí)行價(jià)格：一期均價(jià)1870元/平米，二期按套銷售均價(jià)約1900元/平米樓盤現(xiàn)狀：一期銷售50%左右，二期30%左右，銷售情況不樂(lè)觀，主要原因在于該公司管理仍舊按半國(guó)有企業(yè)式制度，銷售隊(duì)伍多為公司職工項(xiàng)目名稱：世紀(jì)名都項(xiàng)目地址：迎賓路開(kāi)發(fā)商：河北金大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：建設(shè)部勘查研究設(shè)計(jì)院總體規(guī)劃：號(hào)稱占地1000畝，總建筑面積100萬(wàn)平米，大體分兩部分開(kāi)發(fā)，西部為第一部分，有40棟多層，全部為各單位定向開(kāi)發(fā)。 社區(qū)規(guī)劃：會(huì)所，景觀湖，水系花園，戶式外窗紅外報(bào)警系統(tǒng)。但也僅限于對(duì)10層以上樓層的向往，對(duì)10層以下的高層購(gòu)買欲望不強(qiáng)。C、價(jià)格優(yōu)勢(shì)在價(jià)格上，與同類地段的多層住宅價(jià)格相差不大，是購(gòu)房者能夠承受的。鑒于購(gòu)房者考慮價(jià)格、環(huán)境、物管等因素，在購(gòu)買高層住宅時(shí)目前還是存在一定的心理障礙，這就對(duì)高層住宅的推廣帶來(lái)了一定的難度。如：人行住宅、礦物局精工花園、邢鋼高層等，早期入住這類住宅的基本上都是收入較高、社會(huì)地位穩(wěn)定、企事業(yè)單位中高層管理人員。其四，居民消費(fèi)買漲不買落的心理。如何抓住機(jī)遇、把握機(jī)會(huì)快速出擊，在市場(chǎng)的高點(diǎn)出貨，將是我項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。居民消費(fèi)觀念在不斷成熟，將更多的追求產(chǎn)品本身的舒適度和趣味性，那些城市邊緣的低密度舒適型居住區(qū)必然成為他們的選擇。這些都說(shuō)明了在我市，經(jīng)濟(jì)適用型住房是居民置業(yè)的首選。他們認(rèn)為，頂層并不是像人們想象得很熱，因?yàn)槎冀?jīng)過(guò)了保溫隔熱處理，而且頂層一般要比其他樓層便宜很多，挺上算。（2）2005年邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需存在不匹配的矛盾，比如：住宅開(kāi)發(fā)及商業(yè)開(kāi)發(fā)火熱，而商用寫字樓等無(wú)人問(wèn)津。據(jù)我們了解，目前邢臺(tái)市比較暢銷的戶型多為130—140平米左右的三居室住房，且以二次置業(yè)為主，這就說(shuō)明了廣大的邢臺(tái)市民已經(jīng)開(kāi)始著手改變目前的居住環(huán)境。有張有弛，總體向好。以對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用功能需求為主，功能導(dǎo)向而非投資導(dǎo)向。消費(fèi)者進(jìn)步的速度往往大于賣方的估計(jì)?！邦檰?wèn)公司”，這個(gè)名詞也是邢臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)成熟的標(biāo)志，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)的更加充分，業(yè)內(nèi)的細(xì)分也是大勢(shì)所趨。在這期間，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，戶型設(shè)計(jì)不斷進(jìn)步。酒好也怕巷子深，邢臺(tái)的房地產(chǎn)消費(fèi)者開(kāi)始成為被尊重、被分析的對(duì)象。萌出進(jìn)入新的千年，邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展日新月異，民營(yíng)公司和國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)步，迅速作大作強(qiáng)，占領(lǐng)了大部分市場(chǎng)份額。九十年代后期的邢臺(tái)市，企業(yè)的破產(chǎn)和兼并已經(jīng)不再是新鮮的事物，就業(yè)形勢(shì)的靈活性增加以及城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使得越來(lái)越多的人們需要更多的更簡(jiǎn)單的渠道獲得住房去改善和獲得居住條件，并且有支付的能力。當(dāng)時(shí)邢臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于休眠狀態(tài)，福利分房漸行漸遠(yuǎn)，同樣有濃厚福利色彩的集資建房開(kāi)始成為市民得到住宅的主要渠道。報(bào)告指出，“特別在東部投資熱度很高的地區(qū)，如果任房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增加，那么其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的危害將很大。（3） 移植把大城市、鄉(xiāng)村、甚至國(guó)外的文化移植到樓盤的賣點(diǎn)，比如天鵝堡、比如“左岸”概念。另由于邢臺(tái)市區(qū)域范圍較小，人與人之間、公司廠礦之間又比較熟知，對(duì)于項(xiàng)目整體包裝中對(duì)開(kāi)發(fā)商或個(gè)人色彩的包裝存在困難，使得整體包裝缺乏一個(gè)很有說(shuō)服力的環(huán)節(jié)。邢臺(tái)在此方面表現(xiàn)更為明顯，加之政府對(duì)西北發(fā)展的提倡，購(gòu)房者對(duì)橋西尤其是西北市區(qū)偏愛(ài)有加，目標(biāo)客戶的地域范圍選擇有很大的擴(kuò)張。（2） 次干道和小街巷，在原有基礎(chǔ)上對(duì)缺株行道樹(shù)進(jìn)行定距離補(bǔ)植，在有條件的街道增加垂直綠化面積，豐富街道景觀。 2005年邢臺(tái)市在城市基礎(chǔ)建設(shè)、城市交通、污水治理、道路改造等方面加大建設(shè)力度，并在城市住宅、舊有小區(qū)的綜合整治、舊城改造拆遷安置等方面加快步伐。居民熟悉的投資渠道只有儲(chǔ)蓄、股票、債券等幾種形式，盡管國(guó)家存款利率連續(xù)八次降低，但居民仍愿意把錢放在銀行，以備不虞之用。在計(jì)算居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的八大類商品中，除煙酒及日用品類、衣著類和居住類價(jià)格指數(shù)上升外，食品、家電及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)等五大類的價(jià)格均呈降勢(shì)。隨著城市改造的不斷深入，各重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。目前，城市以達(dá)活泉公園為中心的城市西北部地區(qū)城市建設(shè)發(fā)展迅速，路政管網(wǎng)建設(shè)較好，未來(lái)將形成城市的政治居住中心，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快。邢臺(tái)有著豐富的礦產(chǎn)資源和水利資源，這些資源在近幾年都得到了有效的開(kāi)發(fā)和利用。 向項(xiàng)目投資建議書ITEM INVEST PROPOSE【我們的觀點(diǎn)】毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)以市場(chǎng)為核心銷售的年代根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力作了一個(gè)可能并不嚴(yán)密但的確具有較強(qiáng)操作性的定義一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售力指的是與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較的產(chǎn)品力以及對(duì)目標(biāo)客戶群的吸引力請(qǐng)注意，一個(gè)項(xiàng)目的銷售力是動(dòng)態(tài)的而不是靜態(tài)的，隨著項(xiàng)目的發(fā)展和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，銷售力也會(huì)相應(yīng)發(fā)生著變化操盤者更需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這對(duì)于銷售周期在一年以上的項(xiàng)目已是必然產(chǎn)品力＋形象力，是暢銷項(xiàng)目的根本之秘同時(shí)，項(xiàng)目得到市場(chǎng)的認(rèn)可，匯聚了人氣，形成了以項(xiàng)目為中心的“氣場(chǎng)”俗話說(shuō)，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸套用一下，我們認(rèn)為，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是相似的，這個(gè)相似之處就是――銷售力同樣的，不愿意做將軍的士兵不是好士兵；那么，不遵循市場(chǎng)的項(xiàng)目不可能成為好項(xiàng)目在產(chǎn)品力上，暢銷項(xiàng)目在至關(guān)重要的幾個(gè)環(huán)節(jié)總是領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在形象力上，暢銷項(xiàng)目又總是對(duì)目標(biāo)客戶群更大的吸引力銷售力 吸引目標(biāo)對(duì)象的能力（吸引人來(lái)）與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目對(duì)比（吸引人買）的確，房地產(chǎn)一招致勝的年代正在過(guò)去，單靠包裝，單靠炒作，單靠廣告?zhèn)鞑ゾ湍軌蛸u得滿堂紅的年代正在過(guò)去！策劃的真義在于，避免專業(yè)失誤，通過(guò)調(diào)整投入，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，解決問(wèn)題，達(dá)到收益最大化。一、 項(xiàng)目基本情況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（略）二，項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究Ⅰ，宏觀市場(chǎng)研究（一） 邢臺(tái)市概況 申請(qǐng)歷史文化名城，無(wú)形中增加境外投資關(guān)注。另外，隨著環(huán)保意識(shí)的不斷深化，邢臺(tái)市已開(kāi)始進(jìn)行城市環(huán)境改造工作，例如：中興大街的綠化改造等。而且這種趨勢(shì)在隨著改造的不斷深化，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為項(xiàng)目多元化開(kāi)發(fā)，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)的新形式。邢臺(tái)市城市建設(shè)發(fā)生了巨大的變化。據(jù)了解，商品價(jià)格下降面廣、下降幅度大是導(dǎo)致價(jià)格總指數(shù)下降的主要原因。到2004年10月份，邢臺(tái)市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額累計(jì)達(dá)800億元，這不僅僅表明居民收入提高了，也是居民“捂緊錢袋子”的表現(xiàn)。 從邢臺(tái)市規(guī)劃局獲悉的道路交通專項(xiàng)規(guī)劃。（3） 在全市街道新植、補(bǔ)植、更新行道樹(shù)；擴(kuò)綠或改造綠地。（3）邢臺(tái)的消費(fèi)者對(duì)公共交通的依賴程度不是很高，有依賴習(xí)慣癥結(jié)。附：關(guān)于第二營(yíng)銷渠道（即口碑營(yíng)銷）——口碑營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。注：特別注意的是挖掘的可考性、引導(dǎo)的適度性、移植的適應(yīng)性?！痹诮禍氐倪^(guò)程中，房?jī)r(jià)將小幅回落。90年代中期，過(guò)度的炒作和不完善的制度和法規(guī)使得國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了首次泡沫的破滅，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)用市場(chǎng)規(guī)律給狂熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)特別是土地批租市場(chǎng)一次嚴(yán)厲的教訓(xùn)。隨著國(guó)有企業(yè)的改制和住房體制的改革，福利分房和福利性質(zhì)的集資建房基本退出了歷史舞臺(tái)。代表企業(yè)：皇家地產(chǎn)、天廈地產(chǎn)、濱河地產(chǎn)、永輝永信。適銷對(duì)路的產(chǎn)品開(kāi)始成為各公司考慮的主要內(nèi)容。產(chǎn)品種類也比以前更加豐富。由于土地政策和金融政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)公司由過(guò)去的大而全越來(lái)越向資本運(yùn)營(yíng)商的角色靠攏。