有關(guān)對(duì)商品房銷售面積差異糾紛處理的探-免費(fèi)閱讀
【正文】 為了避免出現(xiàn)上述案例中發(fā)展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現(xiàn)差異的處理方法詳細(xì)列入商品房買賣合同中。（四）取消多種計(jì)價(jià)方式并行的商品房計(jì)價(jià)制度，原則上適用單一的計(jì)價(jià)方式法定的三種商品房計(jì)價(jià)方式各有利弊，設(shè)定不同的計(jì)價(jià)方式只是為了方便當(dāng)事人根據(jù)自身不同的需要來(lái)進(jìn)行選擇，使用任何一種計(jì)價(jià)方式，最終計(jì)算出來(lái)的房屋總價(jià)值應(yīng)當(dāng)是一致的。而被告答辯稱，根據(jù)文字的對(duì)應(yīng)性，房屋既然是按套出售，就應(yīng)當(dāng)理解為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也就是被告只對(duì)套內(nèi)建筑面積減少的情形負(fù)責(zé)，如今面積的減少是發(fā)生在共有建筑面積部分，而套內(nèi)建筑面積則比約定的增大，故被告無(wú)需承擔(dān)任何退款責(zé)任，原告反而必須向被告補(bǔ)足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款?？墒?，有的學(xué)者認(rèn)為必須嚴(yán)格按照商品房買賣合同的約定事項(xiàng)辦事，將三種法定的商品房計(jì)價(jià)方式鮮明區(qū)分開(kāi)來(lái)，除非雙方另有詳細(xì)約定，否則必須根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式適用各自相應(yīng)的面積差異處理方法，即：按建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，只能就套內(nèi)建筑面積差異情形主張權(quán)利；按套計(jì)價(jià)的，一般不能就面積差異主張權(quán)利。國(guó)家在進(jìn)行權(quán)利限制或設(shè)置法定義務(wù)時(shí)，必須規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第八條的規(guī)定，公用建筑面積（根據(jù)前文所述，公用建筑面積等于公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e）的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是確定的，為什么《示范文本》要將已經(jīng)確定的內(nèi)容留作空白而由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)呢？這樣做無(wú)異于合法地賦予了開(kāi)發(fā)商肆意分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的權(quán)利，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。因此，理論上公平的合同，卻很難在實(shí)踐中充分地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。如今，《示范文本》在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)得到廣泛推行和使用，有的地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)還將使用《示范文本》簽訂商品房買賣合同作為房屋產(chǎn)權(quán)登記備案的前提條件。至于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，其優(yōu)點(diǎn)是概念內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測(cè)量簡(jiǎn)便容易；但是由于按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒(méi)有直接關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)于這部分的面積差異很難主張權(quán)利。另外，由建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中還有一個(gè)“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”的概念，后來(lái)建設(shè)部在《商品房銷售管理辦法暨商品房買賣合同示范文本指南》中才明確指出：“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e就是指分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”。因此，排除測(cè)繪單位的技術(shù)原因后，商品房銷售面積差異往往來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的自身行為，最常見(jiàn)的原因之一就是開(kāi)發(fā)商在商品房建設(shè)過(guò)程中對(duì)房屋設(shè)計(jì)進(jìn)行了變更。 關(guān)鍵詞：商品房 合同 面積 處理近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)交易日趨活躍，但相應(yīng)的立法卻比較滯后，這使得有些房地產(chǎn)交易糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來(lái)了一定的困難。尤其是約定面積與實(shí)測(cè)面積之間發(fā)生差異的現(xiàn)象普遍存在，由此引發(fā)的商品房面積“縮水”糾紛已成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。有的開(kāi)發(fā)商為了牟取暴利，不僅擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重復(fù)計(jì)算共有面積，人為地增大分?jǐn)傁禂?shù)。顯然，“分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e”、“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”以及“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e”指的是同一概念，就它們的實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，彼此間沒(méi)有任何差異。而按建筑面積計(jì)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)則是能保證商品房銷售面積的完整性，可是在這種計(jì)價(jià)方式中，雖然套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和（即商品房的銷售面積）是固定的，但二者的比例卻是可變的，如果發(fā)展商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過(guò)虛增共有建筑面積來(lái)減少套內(nèi)建筑面積，購(gòu)房者就很難保障自己的權(quán)益了?！妒痉段谋尽返念C布確實(shí)對(duì)規(guī)范商品房銷售行為起到了不小的作用，在一定程度上減少了
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