【正文】 建議購(gòu)置至少一臺(tái)中型面包，車身按照樓盤VI系統(tǒng)進(jìn)行包裝，使之成為項(xiàng)目流動(dòng)的活廣告。第十章 項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境的建議一、市內(nèi)設(shè)營(yíng)銷點(diǎn)的建議針對(duì)本案特殊的地理位置和目標(biāo)群體60%以上集中在成都市內(nèi)的特點(diǎn)，為方便客戶及時(shí)了解和咨詢項(xiàng)目具體情況，建議在市中心內(nèi)增設(shè)一個(gè)售樓點(diǎn)，市內(nèi)售樓點(diǎn)具體要求：⑴、地段選擇：交通便捷、便于尋找。廣告效果的調(diào)查評(píng)估將采取以下方法進(jìn)行測(cè)定：階段測(cè)定方法測(cè)定目的測(cè)定場(chǎng)所接觸（知覺）印刷媒介：發(fā)行量調(diào)查到達(dá)率售樓處印刷媒介：注意率調(diào)查注意率售樓處TV媒介：收視率調(diào)查收視率售樓處認(rèn)知（知覺）印刷媒介：精讀率調(diào)查精讀率售樓處態(tài)度態(tài)度尺度知名度、理解度、確定度售樓處購(gòu)買行動(dòng)消費(fèi)者調(diào)查購(gòu)買人數(shù)、特定廣告影響率售樓處銷售效果評(píng)估——由于廣告的結(jié)果，增加了銷售額，以此作為測(cè)定的尺度之效果測(cè)定是銷售尺度所做的效果測(cè)定。內(nèi)容：1 、廣告推廣策劃及工作計(jì)劃；2 、項(xiàng)目核心視覺識(shí)別及運(yùn)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)；3 、項(xiàng)目核心文案創(chuàng)意；4 、銷售資料規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制作；5 、環(huán)境、賣場(chǎng)、工地形象包裝；6 、開盤期報(bào)刊及戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)；7 、項(xiàng)目開盤公關(guān)活動(dòng)策劃、籌備、組織。㈢、持續(xù)期推廣策略媒體策略 持續(xù)期項(xiàng)目樓盤已是現(xiàn)房的銷售，通過細(xì)致周到的營(yíng)銷服務(wù)和親情式物業(yè)管理提升項(xiàng)目品質(zhì)，努力開發(fā)目標(biāo)群體的客戶資源，客戶口碑的傳送成為本階段推廣的主要特征，客戶口碑傳送的載體主要是各種各樣的社區(qū)SP活動(dòng)，為盡快將樓盤銷售完畢，傳統(tǒng)的媒體載體報(bào)紙廣告仍將繼續(xù)，配合線下的SP活動(dòng)。C、“天、地、花園=戶型革命”。⑵、訴求重點(diǎn)：A、“Take Me Home My Country Road——浪漫人生路”。⑴、3月15日《成都商報(bào)》四分之一套紅A報(bào)眼或報(bào)尾（12m6m或35m6m），3月16日《華西都市報(bào)》四分之一套紅A報(bào)眼或報(bào)尾（17m8m或35m8m）。十二、項(xiàng)目的優(yōu)惠政策分析。十一、項(xiàng)目的付款方式分析。聯(lián)體別墅均價(jià)在1700～1900元/㎡之間。房?jī)r(jià)與整個(gè)區(qū)域同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格定位大體一致。同樣房型由于在樓層、朝向、景觀等方面的因素，它們的差價(jià)應(yīng)當(dāng)合理，具體分析每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)房型、面積、朝向、視野等情況，采用加權(quán)法確定不同的價(jià)格。供給變化與價(jià)格成反比，需求變化與價(jià)格成正比。日益成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制要求開發(fā)商必須把產(chǎn)品的成本加上滿足人們需求的科學(xué)附加值進(jìn)行綜合分析，使樓盤的價(jià)格處于一個(gè)合理的區(qū)間。㈤、從目標(biāo)群體對(duì)在龍泉置業(yè)的理解上：終極置業(yè)，為安享晚年；一種追求精神享受，以期達(dá)到“天人合一”的境界；期待并演繹全新的一種生活模式。不僅避免了這些缺點(diǎn)，還成為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。⑵、戶戶都帶空中花園，純板式結(jié)構(gòu)，通風(fēng)采光效果極佳。省外川籍人群四川歷來是全國(guó)人口大省，從50年代開始到省外當(dāng)兵、參加工作的省外川籍人群數(shù)以百萬。“都市小資”、經(jīng)商人士依據(jù)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市政交通網(wǎng)絡(luò)的形成，“都市小資”和經(jīng)商人士汽車擁有量的快速增加，為他們追求“5+2”、“1+1”的新潮居家模式提供了有利的條件。六、細(xì)致入微的服務(wù)、完善的法律手續(xù)和質(zhì)量?jī)?yōu)良的建筑品質(zhì)將會(huì)真正贏得所有客戶的心，增強(qiáng)其購(gòu)買信心，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售速率。二、對(duì)于居家概念的改變，需要較為漫長(zhǎng)的一段時(shí)間，相對(duì)于大多數(shù)準(zhǔn)備購(gòu)房的客戶而言，要接受“5+2”或“6+1”的生活模式較難。又錯(cuò)又躍的設(shè)計(jì)，使空間上更為生動(dòng)。所有臥室面積都偏小?？托l(wèi)面積偏小。次臥室面積偏小?！?，設(shè)衣帽間和明衛(wèi)（躍層帶書房），功能齊備，豪華氣派。五、建議項(xiàng)目分期開發(fā)，根據(jù)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)隨時(shí)做出調(diào)整和修改，將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低。據(jù)調(diào)查，目前成都至同安鎮(zhèn)（陽(yáng)光城）尚無直達(dá)車，只有直達(dá)龍泉的班車，需至九眼橋乘坐218路或到五桂橋車站乘坐至龍泉驛班車。同時(shí)也改善了由于過高的層高，使用空調(diào)效果不佳的局面。隨著人們生活水平的提高。明廳、明臥、明廚的設(shè)計(jì)，最為經(jīng)典的是戶戶都為明衛(wèi)?！坝H水美居”項(xiàng)目開發(fā)的成功，與開發(fā)公司能適應(yīng)市場(chǎng)需求，采取積極的應(yīng)對(duì)措施密不可分。占地約100畝，容積率1．204，總建筑面積約72650m2，綠地率41．69%，建筑密度28．9%；公建面積2500m2。⑵、容積率、綠地率、建筑結(jié)構(gòu)形式與同比樓盤略為相近，產(chǎn)品屬性雖同為花園洋房和聯(lián)排別墅，但花園洋房的“4+1”層層退臺(tái)模式和洋房、別墅戶型面積經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求與同比樓盤存在明顯的差異化，產(chǎn)品具有唯一性特征，這也是本案切入市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)武器。小區(qū)配套50000㎡景觀湖泊、觀景電梯、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、會(huì)所和超市等龍泉類比樓盤登記表四 項(xiàng)目名稱陽(yáng)光假日項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)幸福大道開發(fā)/房地產(chǎn)商成都南方房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理四川總府物業(yè)管理公司售樓電話84835998 84835960總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)300畝62%78750㎡67090㎡56棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高純聯(lián)體別墅北歐式/框架3390戶（其中一期112戶）零公攤裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時(shí)間交房時(shí)間清水房7成20年按揭1:1144218㎡單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷售率銷售戶數(shù)1600210016802550萬30萬左右約84%94套客源特征購(gòu)買者以高校教師、醫(yī)生居多。街道名：本項(xiàng)目位于錦繡路與圣景路交匯處。龍泉21世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)”研討會(huì)。首屆“城房會(huì)”共售房3000多套，其中青城白鷺洲一天就賣了200多套，弘民新城、綠水康城、濱河花園都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，回歸自然，厭倦了都市喧囂和水泥森林的人們?cè)絹碓街v究生活的品質(zhì)和居住質(zhì)量。屆時(shí)，普通市民將一改騎車不超過半小時(shí)為開車或乘車不超過半小時(shí)來確定居住地與上班單位的理想距離，城內(nèi)上班，城外居住成為最普遍的居住模式。據(jù)悉，未來幾年，成都市的城市化水平將從目前的33%提高到45%，城市人口將增加百萬之眾，為此，政府已開始放開戶口限制。城市化的加速推進(jìn)，使城市空間向郊區(qū)拓展，也為郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 趨勢(shì)郊縣基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展改善郊區(qū)住宅的居住條件 近年來，郊縣政府投巨資完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。5+2生活模式、精品社區(qū)、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)悉，2001年，同比增長(zhǎng)1倍，全年開工面積近170萬㎡，比上年同比增長(zhǎng)50%；㎡，㎡，增長(zhǎng)近5倍，㎡，比上年增長(zhǎng)77%。另外，每個(gè)城市還打出了標(biāo)榜自己最適合居住的口號(hào)，樂山：山水之城，生態(tài)環(huán)境第一城；金堂：花園水城，東方第一水城；大邑：花園式山水旅游城市；新都：花園生態(tài)型新城區(qū)；龍泉：最佳生態(tài)居住區(qū)；崇州：園林式文化旅游城市；邛崍：東方波爾多，天府五彩城；都江堰：成都后花園。臨界狀況本項(xiàng)目東臨40米寬的錦繡路，街對(duì)面即水電部成勘院培訓(xùn)中心（在建）；南靠寬30米的圣景路，與鎮(zhèn)政府辦公大樓隔街相望；西接部分農(nóng)田，緊鄰陽(yáng)光鋁業(yè)、同安消防設(shè)備有限公司及香港標(biāo)榜學(xué)院；北連規(guī)劃60米寬的忠誠(chéng)路，與陽(yáng)光假日別墅、成都信息工程學(xué)院遙相呼應(yīng)。其它每戶配有110220㎡的私家花園，售價(jià)為300380元/㎡。⑶、由于本案同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多數(shù)已進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，其銷售價(jià)格和策略不在是秘密，這為本案制定價(jià)格策略和銷售策略提供有力的數(shù)據(jù)支撐。其中，花園洋房建筑面積約62830m2；聯(lián)體別墅4320m2；停車位328輛，總戶數(shù)522戶。策劃商——成都中成房業(yè)策劃公司為項(xiàng)目精心策劃，全力打造城龍泉房產(chǎn)新亮點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人們的生活水平日漸提高，對(duì)生活品質(zhì)要求也越來越高。充足的車位配置。主人、工人分離的雙入口設(shè)計(jì)，更能體現(xiàn)主人的尊貴氣質(zhì)。再由龍泉驛車站轉(zhuǎn)乘班車到同安鎮(zhèn)（陽(yáng)光城），單程車費(fèi)為1元；而從九眼橋乘車經(jīng)龍舟路、老成渝公路到達(dá)本項(xiàng)目，沒有直達(dá)公交車，公交車到達(dá)龍泉驛后仍然需轉(zhuǎn)車才能到達(dá)，如自架車前往，所需時(shí)間約35分鐘。六、項(xiàng)目的高品質(zhì)可通過項(xiàng)目其他方面的細(xì)節(jié)處理（如環(huán)境景觀、親情式的物業(yè)管理等），提升項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。主臥衣帽間與主臥衛(wèi)生間干濕分區(qū)不明顯。B型～該戶型總面積不大，㎡，客廳設(shè)計(jì)大氣。進(jìn)戶門無弦關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私秘性較差。聯(lián)體別墅180～1851～2樓底層帶私家花園。無停車位設(shè)計(jì)。三、該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)炒做力度不夠，難以形成整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)。七、通過項(xiàng)目銷售價(jià)格的逐步上揚(yáng)，增加樓盤的保值、增值功能，消除樓盤升值時(shí)間慢對(duì)銷售速率帶來的影響。依據(jù)“都市小資”和經(jīng)商人士，因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，事業(yè)正處于上升期，他們整日工作在鋼筋混凝土構(gòu)成的辦公樓中，他們整日忙于各類電子文件的傳輸中，他們整日奔波在喧囂嘈雜的都市中，他們忙碌于各種關(guān)系的周旋之中、算計(jì)于利益的得失之中，一句話，他們很累，他們需要得到補(bǔ)償，他們需要一處身心得到充分釋放和休養(yǎng)的地方。常言說：葉落歸根。空中花園的設(shè)計(jì)，使住戶不僅在小區(qū)內(nèi)、更能在家中體會(huì)到“有山、有水、有天、有地”“水天一色”的感覺。⑷、大客廳、大臥室的設(shè)計(jì)，更為人性化。二、營(yíng)銷主題概念的定位碧山玉舍，田園風(fēng)光純美花園洋房。成本是價(jià)格的主要構(gòu)成部分，要合理的價(jià)格，使之與消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買力相吻合，必須嚴(yán)格控制成本。本項(xiàng)目在執(zhí)行營(yíng)銷計(jì)劃時(shí)，供需狀況發(fā)生變化，價(jià)格必定需作調(diào)整，供需原則是動(dòng)態(tài)價(jià)格營(yíng)銷中最主要的原則。㈡、心理價(jià)法：心理價(jià)法亦稱奇數(shù)法。在產(chǎn)品本身品質(zhì)優(yōu)于同區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目的前提下，相同或略低的價(jià)格是參與競(jìng)爭(zhēng)的最佳手段?？深惐葮潜P市場(chǎng)價(jià)格表：項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)最低價(jià)(元/㎡)最高價(jià)(元/㎡)均價(jià)(元/㎡)陽(yáng)光假日聯(lián)體別墅160021001860宏宇玉龍山莊聯(lián)體別墅181020581900宏宇玉龍山莊花園洋房127815081300天盛花園多層住宅90013001000天盛花園別墅150023001700富力山水人家多層+電梯14001700星河名居多層100013001100九、項(xiàng)目?jī)r(jià)位確定、價(jià)差。項(xiàng)目的付款方式可分為一次性付款、分次付款、按揭付款三種付款方式。 項(xiàng)目在進(jìn)入引導(dǎo)期（取得預(yù)售許可證之日起90天內(nèi)）時(shí)，因項(xiàng)目尚處于期房初期階段，此時(shí)，應(yīng)以較大優(yōu)惠幅度吸引眾多目標(biāo)客戶。⑵、從3月1日起在四川經(jīng)濟(jì)廣播電臺(tái)著名欄目連續(xù)不間斷播送本案形象主題語(yǔ)或公關(guān)活動(dòng)細(xì)則。B、“回歸自然，享受美好生活的浪漫里程”。D、“社區(qū)醫(yī)療中心、文化中心、陪送中心工作的一天”（系列）。⑴、在《成都