【正文】 同時(shí)，公司還將持有價(jià)值2億左右的固定資產(chǎn)。材料設(shè)備采購管理：嚴(yán)格對材料設(shè)備采購進(jìn)行管理，建立嚴(yán)格的材料設(shè)備采購計(jì)劃、采購流程、合同簽訂流程、貨款支付流程，系統(tǒng)對材料設(shè)備采購進(jìn)行管理。第一節(jié)、項(xiàng)目策劃市場調(diào)查 市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目市場調(diào)查階段，聘請一流的、專業(yè)的市場調(diào)查公司，針對項(xiàng)目的屬性和特點(diǎn)，進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查和有針對性的個(gè)案調(diào)查，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。可以實(shí)現(xiàn)銷售稅后利潤（凈利潤），稅后投資凈利潤率為：%。在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中,要力求降低成本，同時(shí)聘請專業(yè)的營銷策劃和廣告推廣公司，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的策劃、包裝、推廣和營銷，以提高銷售價(jià)格，爭取利潤的最大化。第五章　項(xiàng)目銷售利潤分析初步產(chǎn)值利潤分析一、項(xiàng)目產(chǎn)值計(jì)算　　　　　　面積銷售價(jià)格銷售額　　住宅產(chǎn)值9200186945288　均價(jià)商業(yè)產(chǎn)值 9000　銷售總產(chǎn)值　　186945288　　車位產(chǎn)值237　總產(chǎn)值　　186945288　　　　　　　　二、項(xiàng)目總成本三、項(xiàng)目產(chǎn)值利潤計(jì)算　　　　　現(xiàn)金毛利潤　　毛利潤率　%所得稅　33%　凈利潤　　凈利潤率　%盈虧平衡分析以售房收入表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析為：設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為A，則：總投資247。、基本預(yù)備費(fèi)用： 按500萬元計(jì)算，占靜態(tài)總投資的3%。在設(shè)計(jì)時(shí)按照設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。、排水 在書林街已有規(guī)劃的城市污水管和雨水管，根據(jù)項(xiàng)目地形情況，污水和雨水采取生活污水與雨水組織集中處理后，就近書林街上的市政污水管和雨水管。、設(shè)備用房除發(fā)電機(jī)房、水泵房外均設(shè)排煙系統(tǒng),排煙機(jī)的排風(fēng)量為：單只一個(gè)防煙分區(qū)時(shí),按每㎡不小于10m3/h計(jì)算,但單只風(fēng)機(jī)最小排煙量不小于7202/h。供電設(shè)計(jì)、項(xiàng)目在地下負(fù)二層設(shè)置中心配電室，設(shè)置高壓、低壓配電設(shè)施。景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的景觀以商業(yè)景觀為主：商業(yè)街的環(huán)境與景觀商業(yè)街的環(huán)境與景觀主要是城市節(jié)點(diǎn)景觀、項(xiàng)目生活、休閑商業(yè)街景觀。、在主要開口設(shè)計(jì)在書林街上，（人行出入口）次要開口設(shè)計(jì)在鐵皮巷上。、以創(chuàng)新產(chǎn)品打造強(qiáng)勢的市場競爭力，對項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑空間、環(huán)境特色以及項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行廣泛學(xué)習(xí)借鑒、深入研究，提供具有個(gè)性的創(chuàng)新性住宅產(chǎn)品和商業(yè)建筑。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地面積規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約：㎡；代征道路面積：㎡用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：不大于3。他的作品有摩天大樓、網(wǎng)狀道路系統(tǒng)、開放式空間，以及環(huán)繞著大城市的衛(wèi)星城鎮(zhèn)等）。項(xiàng)目的形象定位書林街的高品質(zhì)標(biāo)志性樓盤項(xiàng)目形象定位說明昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代和品質(zhì)時(shí)代。歷史上的書林街，大量的外國駐昆機(jī)構(gòu)，如法國領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等。、項(xiàng)目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時(shí)間短、利息高。項(xiàng)目周邊城市配套情況由于本項(xiàng)目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。項(xiàng)目地形、地貌項(xiàng)目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項(xiàng)目臨建設(shè)路一側(cè)長約115米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長約340米，臨沙河長約69米。其中，與項(xiàng)目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。西山區(qū)書林街商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方案第一章 項(xiàng)目定位分析第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規(guī)劃路，北臨15米規(guī)劃路。所以，書林街是昆明人文環(huán)境的典型代表；C、 項(xiàng)目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。項(xiàng)目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場地平整量較大。同時(shí)，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)。機(jī)會(huì)、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項(xiàng)目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地” ；、螺螄灣商圈為項(xiàng)目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校、出版機(jī)構(gòu)、工廠、居民區(qū)。消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)理念已經(jīng)成熟，對有品牌和高品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度高。其建筑風(fēng)格吸收和傳承了豐富的人文底蘊(yùn)文，其建筑風(fēng)格與本項(xiàng)目所在的區(qū)域——昆明書林街相吻合，同時(shí)，昆明現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，缺乏具有純法國建筑風(fēng)格的項(xiàng)目，項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位具有市場空白性機(jī)會(huì)。建筑密度：建筑密度不大于60%。規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議聘請熟悉法國的建筑擔(dān)綱設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)昆明市市區(qū)的標(biāo)志性項(xiàng)目和標(biāo)志性建筑。（車行出入口）、書林街和鐵皮巷交接處規(guī)劃布置為大型餐飲。城市節(jié)點(diǎn)景觀注重營造城市和商業(yè)氛圍，注重項(xiàng)目的城市形象和項(xiàng)目商業(yè)形象的塑造，注重項(xiàng)目品質(zhì)感召力的塑造，以參與性為主，觀賞性為輔，雕塑、硬質(zhì)景觀和綠化和諧統(tǒng)一。、為保證消防負(fù)荷用電要求,設(shè)一臺自備柴油發(fā)電機(jī)組,容量為300KW，市電正常時(shí),由市電供給該區(qū)所有負(fù)荷用電,市電因故停電時(shí),自備發(fā)電供給各消防負(fù)荷用電。按最大房煙分區(qū)面積每㎡不小于120m3/h計(jì)算。排水采取生活污水與雨水分流制系統(tǒng)，污水采用暗管組織排水，主管管徑為d300mm ，雨水采用暗管與暗溝相結(jié)合組織排水，主管管徑d300～d600mm。1項(xiàng)目配套設(shè)施、管理配套設(shè)施公共廁所（1座），50㎡；物業(yè)管理用房，200㎡。動(dòng)態(tài)總投資根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，整個(gè)項(xiàng)目綜合貸款按6250000元的貸款計(jì)算，貸款期限1年，年利息按8%計(jì)算，則貸款利息為：5000000元。（A營業(yè)稅及附加所得稅）=1，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅247。貸款感性分析表　總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況1869452886%貸款增加1千萬元186945288%貸款增加2千萬元186945288%貸款增加3千萬元1869452885%項(xiàng)目成本分析中已經(jīng)計(jì)算了3千萬元的貸款。項(xiàng)目的盈虧平衡分析表明：項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目的定位策劃關(guān)系項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目定位階段，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念，系統(tǒng)論證，精確地對項(xiàng)目的形象、產(chǎn)品功能、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、經(jīng)營管理進(jìn)行定位策劃。第四節(jié)、項(xiàng)目推廣目前，項(xiàng)目區(qū)域形成配套設(shè)施完善的成熟高尚住宅區(qū)還有待時(shí)日，項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)域具有先導(dǎo)性，且項(xiàng)目定為東部生活中心，產(chǎn)品定位高檔，包含高品質(zhì)高層住宅、大型購物中心、生活與休閑商業(yè)，因此，對項(xiàng)目的推廣要求高。從風(fēng)險(xiǎn)分析看，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等。但現(xiàn)階段政策、法規(guī)及消費(fèi)市場均不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)十分有利；從項(xiàng)目投資收益看：，%，%。質(zhì)量管理：項(xiàng)目注重質(zhì)量管理，從設(shè)計(jì)開始抓起，精心設(shè)計(jì)、精心施工，把質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)始終。因此，項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理必須整合頂尖的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，才能營造功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)品牌物業(yè)。財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論、總銷售值為186945288元（未計(jì)算地下室銷售值），除回收建設(shè)投資