【正文】 五、對(duì)土地估價(jià)結(jié)果的審查和確認(rèn)管理 對(duì)下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行申報(bào)確認(rèn)： ①利用劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)等； ②改建或新設(shè)股份有限公司或有限責(zé)任公司涉及的土地； ③企業(yè)兼并、破產(chǎn)；、資產(chǎn)核算涉及的土地使用權(quán)； ④國(guó)家建設(shè)需要提前收回的出讓土地使用權(quán)； ⑤其他依照法律、法規(guī)需要進(jìn)行土地估價(jià)的。有土地估價(jià)師資格和具有自己主持的土地估價(jià)實(shí)例的高、中專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于 50％。 5．征收土地增值稅對(duì)交易雙方的影響 ?通過(guò)征收土地增值稅，可防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)交易地價(jià)，促進(jìn)地價(jià)市場(chǎng)良性發(fā)展。 (二 )實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的程序 ?公布優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)施的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和政策規(guī)定 ?交易雙方申報(bào)成交地價(jià) ?政府實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買 （三）實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買核對(duì)交易雙方的影晌 政府實(shí)施土地優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其直接影響的將是 土地轉(zhuǎn)讓者的經(jīng)濟(jì)利益。 ２）國(guó)家征收土地使用稅等的依據(jù)。 地價(jià)行政管理 是指根據(jù)地價(jià)本身運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律和外部環(huán)境、為發(fā)揮其良性調(diào)節(jié)作用．而采用特定的行政手段和行政原則，對(duì)地價(jià)運(yùn)動(dòng)過(guò)程所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、控制的各種職能活動(dòng)的總稱，具體地講，包括地價(jià)評(píng)估制度，頒布地價(jià)行政管理法規(guī)，建立地價(jià)管理制度和管理體制，計(jì)劃、組織、指揮和控制地價(jià)的制定、調(diào)整和執(zhí)行等內(nèi)容，以充分發(fā)揮地價(jià)對(duì)土地資源優(yōu)化配置的調(diào)節(jié)功能。 國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 如不，則按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，?？钣糜陂_(kāi)墾新的耕地。 需要安置的人口數(shù) = 征用的耕地?cái)?shù)量 247。 土地征用法律制度 國(guó)家建設(shè)用地的來(lái)源 國(guó)家建設(shè)用地必須是國(guó)有土地，國(guó)家通過(guò)一定程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)有償出讓或無(wú)償劃撥給建設(shè)單位或個(gè)人使用 來(lái)源： １、將農(nóng)村集體所有的土地征用為國(guó)有 ２、國(guó)家依法所有的土地 （１）依法收回的建設(shè)土地使用 （２）未利用土地改為建設(shè)用地 一 概念 （一）土地征用 土地征用是指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為 理解： 屬于國(guó)家或政府的特有權(quán)利 以公共目的為前提 以補(bǔ)償為條件 （二）國(guó)家建設(shè)征用土地 １、概念： 國(guó)家建設(shè)征用土地是指 國(guó)家因建設(shè)需要 運(yùn)用行政權(quán)利把 農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的土地 ２、法律特征 （１）征地主體的唯一性 征地主體只能是國(guó)家，征地是集體土地所有權(quán)向國(guó)家土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化，是國(guó)家與集體之間的法律關(guān)系 （２）征地標(biāo)的的特殊性 只能是集體所有土地 （ 3）征地行為的強(qiáng)制性 是一種具體的行政行為，雙方地位不平等，被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從國(guó)家需要，不得阻撓 （４）征地條件的補(bǔ)償性 國(guó)家要給予集體適當(dāng)補(bǔ)償（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)） 二 征用土地的審批權(quán) １９９８年 《 土地管理法 》 上收了征地審批權(quán)，把征地審批權(quán)集中在中央和省級(jí)兩級(jí)，其他各級(jí)人民政府無(wú)權(quán)審批征用土地（第４５條） （一）、權(quán)限 征用下列土地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)： （１）基本農(nóng)田 （２）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)３５公頃的（折合 ５２５畝） （３）其他土地超過(guò)７０公頃的（折合 1０５０畝） 征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案 征用農(nóng)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。合同規(guī)定A村向工廠出讓土地 2畝，土地所有權(quán)出讓金30萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70年。 土地使用權(quán)出讓合同 一 概念： 土地使用權(quán)出讓合同，是指 土地使用權(quán)出讓人 與 土地使用權(quán)受讓人 之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的 協(xié)議 。 土地收益權(quán) 土地處分權(quán) 土地處分權(quán)是指法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利。 土地所有權(quán)是土地所有制的法制體現(xiàn)形式。 ?另： 個(gè)別地區(qū)實(shí)行隱形流轉(zhuǎn)，缺少政策保障，容易被作為非農(nóng)建設(shè)及其他不正當(dāng)使用。 政策制定 ?依據(jù)： 2022年 10月 12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò) 《 中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定 》 ?土地的流轉(zhuǎn)必須遵循 三個(gè)基本的要求 ： 一是不能改變土地的集體所有權(quán) 二不能改變農(nóng)業(yè)土地的用途 三是不能損害承包農(nóng)戶的權(quán)益 政策內(nèi)容 ?按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以 轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作 等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在不改變土地的農(nóng)用地性質(zhì)前提下 讓農(nóng)民以承包地入股 的股份合作制，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 土地所有權(quán) 土地所有制決定土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，促進(jìn)土地市場(chǎng)形成和發(fā)育，使土地資源的效益得以充分發(fā)揮的最根本的影響因素。 處分權(quán)是所有權(quán)的核心，是所有權(quán)各項(xiàng)權(quán)能中最基本的權(quán)能，它決定著土地的歸屬。 二 法律特征： 1 是一種民事合同 2 合同標(biāo)的的特殊性 3 是一種要式合同 三 訂立的原則 遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策的原則 符合城市規(guī)劃的原則 （ 1）使用者按照城市規(guī)劃的要求開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明。 其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不在另行辦理征地審批。 平均每人占有耕地的數(shù)量（征地前被征用單位） （ 2）標(biāo)準(zhǔn)：為該耕地（指的是當(dāng)?shù)囟皇潜徽饔玫倪@塊地）被征用前三年平均年產(chǎn)值的 4 至 6倍。 （ 2） 土地復(fù)墾費(fèi) 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾； 沒(méi)