【正文】 部分費用（ 如廣告費用）在實際操作中會有折扣或免費發(fā)送新聞、文章等，本公司與各媒體建立長期合作關系均有優(yōu)惠。（1） 從新聞報道形式介紹樓盤熱銷引起認同感及信心；（2） 策劃獎項：成功取得極高獎項，是對項目肯定、贊賞的常規(guī)方式。六、開盤強銷期推廣策略銷售階段 開盤強銷期（）銷售條件 開盤前的各項準備工作妥當，樣板房開放等 銷售控制進入正常營銷階段，項目全面推向市場，通過兩個月的主動營銷造市，充分把握買家心理，制造項目旺銷的態(tài)勢，實現(xiàn)階段性銷售率（拿出部分推售單位予以保留，等待價格上揚的時候，再推出保留單位）價格策略低開高走：根據(jù)前期推售單位價格反饋，價格全面進行2%—3%的調整，對團購客戶成交有額外折扣。路牌燈箱建議在黃河路投放路牌廣告?？礃峭ǖ溃?）看樓通道包裝時機選擇在樣板房開放前完成，按本項目計劃在 4 月 20 日完成。 二、形象包裝售樓處售樓處要在項目正式開盤時投入使用，為不影響銷售工作的正常進行，建議售樓處包裝在項目現(xiàn)場 開盤前 1 個月，即 5 月份要包裝完畢。（2）工地圍墻包裝要點展示面不足的情況下，主要突出以下要點：①發(fā)展商品牌；②項目名稱；③項目整體形象；④項目超值賣點；⑤咨詢熱線電話。四、銷控計劃在銷售過程中采取逐步放盤的措施，首先在開盤階段預留 59樓所有單元，并在 558樓選擇低層和中間層部分單位保留。尾盤期 05. 1—4 “笑看風云 皇庭 1 號”頂級復式豪宅拍賣。（8）尊貴服務A、個性化服務是社會分工的需要，也是心靈休憩的需要；B、中原之星由國際認證的著名物管深圳萬廈公司，提供人性化的管理服務。（2）環(huán)境A、盡可能完美的環(huán)境為居民提供舒心的樂園；B、中原之星的完美環(huán)境讓鄭州人回家度假成為現(xiàn)實。同時，我們將“核心”思維從鄭州擴展至中原，而面對未來發(fā)展，地區(qū)的“核心”與國際接軌，從物業(yè)品質至商業(yè)效應具有國際水平。五、競爭分析樓盤產品同質化由于注重整體規(guī)劃，引致鄭東新區(qū)各樓盤從規(guī)劃設計、布局、樓宇類別（高層）基本相同，戶型設計相近，產品同質化嚴重，本項目也存在缺乏創(chuàng)新的問題。（3）物業(yè)管理為提高配合本項目的高檔次形象，建議結合金成地產與萬廈物業(yè)結成聯(lián)盟的契機，在物業(yè)管理形象上充分拔高，倡導先進物業(yè)管理模式，設置客戶服務中心及投訴專線，創(chuàng)造個性化與人性化的物業(yè)管家式管理模式，將會在很大程度上提升本項目的附加值。A、園林設計風格：現(xiàn)代休閑風格B、園林特征：根據(jù)現(xiàn)有的空間形態(tài)，將休閑空間與觀賞空間相互穿插，和建筑空間融合在一起，形成連續(xù)的主題景觀概念。 二、營銷推廣方面沒有前期的產品策劃方案，缺乏系統(tǒng)資料。第二章 項目面臨的問題及對策一、產品方面戶型面積略大，主力戶型面積為 178㎡，占 21%。（4）H 型復式的面積 ㎡與圖紙不符。其優(yōu)越性不但擁有 CBD 核心的戰(zhàn)略意義，而且，按照中國現(xiàn)時城市的發(fā)展速度，該區(qū)將很快溶入大城市中。三、戶型比統(tǒng)計 戶型統(tǒng)計資料戶型總套數(shù)（套）套數(shù)比（ %）面積（㎡）總面積（㎡）面積比（% ）A 84 B 84 C 84 D 80 15 6A1 44 B1 44 9C1 44 D1 45 A 型復式 4 B 型復式 4 C 型復式 4 D 型復式 4 E 型復式 2 F 型復式 2 G 型復式 2 H 型復式 1 合計 532 統(tǒng)計說明（1）以上為初步統(tǒng)計資料，由發(fā)展商工程部提供，有些面積不夠準確。四、周邊環(huán)境分析位置位于鄭東新區(qū) CBD 核心圈的第一圈層，西南座向。對策：請高水平的公司設計園林景觀，小區(qū)配套提前規(guī)劃落實。對策：根據(jù)營銷主題和推廣主題對項目進行全方位包裝。（2）配套設施除了項目自身的商業(yè)作為生活配套外，建議設置一個功能會所，并結合裙樓頂、連廊及其它可以利用的空間設置花園會所。二、劣勢(W)分析整個新區(qū)目前尚無人氣，缺乏居住生活及商業(yè)氛圍；項目在規(guī)劃設計方面存在一定的缺陷，住宅樓的戶型未能完全實現(xiàn)四大光明、七大分區(qū)，設計也未能引入新的設計理念及手法，產品自身缺乏明顯優(yōu)勢；東新區(qū)的開發(fā)建設，政府雖然很努力，市民普遍存在觀望心理，預計一兩年內很難集聚人氣，因此開發(fā)風險大；鄭東新區(qū)目前上馬項目多，基本在同一時間入市，且同質化趨勢嚴重，競爭急劇；片區(qū)目前交通不便、無相關生活配套設施，而且在相當長時間內都不能得到改善，并且后續(xù)開發(fā)項目多，將來處于嚴重的建設噪音之中，居住檔次相當長時間內不能得到保證。綜述：最強的競爭對手———奧林匹克花園如何有效規(guī)避不利因素，面對激烈的競爭，是一個復雜的問題。（3）結婚后與家長分開住，但讓父母經常來小住；（4）交通便捷性、區(qū)域生活配套方便性是影響購房的重要參考因素，在新區(qū)置業(yè)期望低價入市。成為鄭州市最有投資價值的區(qū)域和最令人羨慕的高尚社區(qū)。（2）造勢——立竿見影。開盤時間可初步擬定本項目開盤時間和寫字樓同時開盤，4 月份在外展場進行銷售開盤，6 月份一般為樓市銷售的黃金期，本項目若此時公開發(fā)售，同時由于前期的戶外廣告發(fā)布、媒體硬軟性炒作等一系列宣傳推廣活動，市場對本項目已有一定程度認知，也積累了一部分誠意客戶，為實現(xiàn)快速銷售奠定了客戶基礎。因此應重新設計制作。如果需要，可以對項目的形象、宣傳主題進行宣傳。POP掛旗形式可考慮中小型掛旗組合搭配使用。29 / 37第九章 廣告策略一、媒體組合選擇電視媒體報紙媒體以《大河報》為主，以《鄭州晚報》 、 《鄭州商報》 、 《經濟視點報》為輔。價格策略 采取交誠意金 2022 元抵 10000 元的方法 。與有關部門合辦。目前住宅項目營銷宣傳推廣費用均處于 ％—2%之間，本項目屬新區(qū)樓盤因此形象宣傳十分必要，據(jù)我司初步預測，估計在 ％左右。 （本推廣費用僅指廣告、媒體推廣費用，不包括售樓處、樣板房的費用）十七、 分階段費用預算階段 比例（%） 費用（萬元）內部銷售階段．515 27開盤強銷階段 30 5736 / 37持銷階段10 19二次強銷期20 38年末持銷期10 19尾盤銷售階段15 27十八、 媒體投放計劃媒 體 投放比例金額（萬元）〈大河報〉〈經濟視點報〉報紙〈鄭州市商報〉40% 76〈鄭州經濟臺〉電臺〈鄭州交通臺〉10% 19電視（五大精品樓盤聯(lián)展，詳情見《金成地產整體營銷方案》 ）5% 戶外 路牌、公交車身廣告、導視系統(tǒng) 15% 售樓資料 樓書、DM、其它 5% 活動經費各種活動、五大樓盤聯(lián)展、業(yè)主活動等15% 機動費用 10% 19合計 100% 19037 / 37附：具體工作計劃 一、開盤前準備工作計劃時間表3 月 4 月 5 月 6 月工作事項 執(zhí)行者 協(xié)助者1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4營銷執(zhí)行方案確定 同致業(yè) 金成公司營銷方案細化 同致業(yè) 金成公司售樓部設計及費用預算金成公司 同致業(yè)預售許可證的取得 金成公司售樓部裝修 金成公司 同致業(yè)售樓熱線電話安排 金成公司 同致業(yè)售樓部辦公設施到位 金成公司 同致業(yè)模型 金成公司 同致業(yè)外展點選定及展銷 同致業(yè) 金成公司確定樣板房設計及費用預算同致業(yè) 金成公司樣板房裝修 金成公司 同致業(yè)廣告公司確定 金成公司 同致業(yè)項目 VI 系統(tǒng) 同致業(yè) 金成公司開盤廣告推廣方案及費用預算方案同致業(yè) 金成公司3 月 4 月 5 月 6 月工作事項 執(zhí)行者 協(xié)助者1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4項目資料匯編 同致業(yè) 金成公司影視廣告制作 同致業(yè) 金成公司售樓資料 同致業(yè) 金成公司購房須知 同致業(yè) 金成公司平面圖、單元面積 同致業(yè) 金成公司價格表、付款方式 同致業(yè) 金成公司開盤日活動方案 同致業(yè) 金成公司售樓員招聘培訓 同致業(yè) 金成公司售樓人員服裝標識 同致業(yè) 金成公司。十三、 尾盤期推廣策略銷售階段 尾盤銷售（——）銷售條件 園林，會所開放，入伙銷售控制 在廣告宣傳中強化企業(yè)物業(yè)品質，逐漸實現(xiàn)銷售率價格策略價格在這個階段調整幅度逐漸拉大，通過營銷活動、物業(yè)品質和社區(qū)文化的宣傳營銷宣傳主要通過廣告，宣傳項目現(xiàn)樓形象、客戶滿意度和物業(yè)管理形象，進一步提升物業(yè)品質營銷策略 顧客營銷、增值服務、事件營銷十四、 顧客營銷、增值服務： 在項目進入該階段，客戶最關心的是項目的工程進度、入伙時機、物業(yè)管理，小區(qū)配套等，利用小區(qū)配套投入使用，園林景觀開放等有利時機，除進行促銷外，也定期舉辦準業(yè)主活動，進行現(xiàn)場咨詢、維系良好關系促進以客帶客銷售；十五、 事件營銷：選一套優(yōu)越的復式單位進行豪華裝修，包括有私家泳池，空中花園，取名35 / 37“皇庭一號”進行公開拍賣，進一步鞏固豪宅地位，提升物業(yè)價值，讓后來的客戶消除買清盤貨的心態(tài)，取而代之的是機會難得的心態(tài)。九、尋找、營造建設亮點，如市政建設的道路竣工，工程慶典等有機參與，促進區(qū)域的知名度及關注。電臺媒體選擇〈河南交通臺〉 、 〈鄭州經濟臺〉30 / 37二、階段推廣主題階段 推廣主題（平面） 相關配合銷售開盤期（——5）推開這扇窗，看鄭州新未來——鄭東新區(qū) CBD 核心圈中原新文化建筑中原之星率先為鄭州人打開“未來之窗”！活動： “鄭東新區(qū)新生活”宣言 “看看新未來…”萬人行新都市主義生活誕生活動：隆重的開盤儀式 新聞報道現(xiàn)場開盤期()CBD 核心價值 圈定世紀財富持銷期(—8)城脈之尊 中原新文化建筑二次強銷期年末持銷期(—