【正文】 例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當(dāng)造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設(shè)施殘損致人傷害等等，都是物業(yè)管理中每天都需要警惕的風(fēng)險。周一男全家被害案，5名兇犯1天多次進(jìn)出小區(qū)，作案時間長達(dá)10多個小時，5名受害人先后被殺，直至兇手安然離去，小區(qū)保安都未有絲毫警覺。物業(yè)公司認(rèn)為，安裝護(hù)欄足為了保護(hù)綠地免遭踐踏，作為11歲的女孩，不應(yīng)該去攀爬護(hù)欄，家長也未盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，物業(yè)公司對此傷害后果沒有責(zé)任。其中與物業(yè)管理行業(yè)關(guān)系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 案例解析：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，同時建設(shè)部《城市新建小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)公司對小區(qū)的管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)保容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。 （3）小區(qū)共用設(shè)施傷人賠償糾紛 典型案例：2005年8月29日下午，7歲的小鵬（化名）與媽媽一起在小區(qū)休閑廣場上玩耍。本案中，值勤保安對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行管理是在履行其雇主——某物業(yè)公司安排的工作。最后，法院判決某物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣6100元。爾后，其子又用電話聯(lián)系他人進(jìn)入小區(qū)，與保安員互毆，造成雙方人員均有傷情。本案中，原、被告之間簽訂公共契約后，雙方即形成了物業(yè)管理合同關(guān)系。案發(fā)前后，被告正將該小區(qū)的后圍墻扒開安裝后門，管理工作比較松懈。 《城市新建小區(qū)管理辦法》第二條第三款：本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡稱小區(qū)管理），是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。 《民法通則》第一百三十一條 ：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時向有關(guān)部門報告，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！钡谖迨龡l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 審理結(jié)果：法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求，駁回了于某訴物業(yè)管理企業(yè)的訴訟請求。 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為： （一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu) （二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間 （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆改連接陽臺的磚、混凝土墻體 （四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果 （五）其它影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為 本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。盧灣法院審理后判決，裝潢公司賠償周某5000余元，物業(yè)公司賠償2500余元。 （2） 典型案例：物業(yè)公司盡到了注意告知義務(wù)無責(zé)任 2005年1月，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結(jié)冰,趙小姐上班時經(jīng)過不慎滑到,導(dǎo)致右手骨折,事發(fā)后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業(yè)公司要求賠償。 《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”電力公司未能及時檢修刮斷的電力設(shè)施，主觀上有過錯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！∥飿I(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 及《物權(quán)法》第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。 　　 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。 本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；二是13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。 被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外. 《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 物業(yè)公司要避免因維修不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時維修的問題及時的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。 《物業(yè)管理條例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任； 如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費用。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。從2006年10月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標(biāo)的物的實際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。 ②以無人居住為由拒不交納物業(yè)費的 典型案例：,黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行。被告曹女士的律師則認(rèn)為，《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 (1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的 典型案例：證明服務(wù)不周拒交物業(yè)費，法院判決仍須補交70％ 　　馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。 　　常識二：業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費 　　按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。 《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 《物權(quán)法》第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 　　常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費 　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。、車位管理費1500元。 《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。在相關(guān)的主管機關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費的計算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據(jù)。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費。 ③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛 典型案例： 2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費用。這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。 法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。 風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。前年12月22日晚車輛丟失。 （2）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：業(yè)主王某家中被盜,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任. 案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險,一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司. 風(fēng)險防范：為了避免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。 　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。 　　案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定，各區(qū)分所有權(quán)人對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨立支配的權(quán)利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。肖某系房屋使用人，關(guān)窗時本應(yīng)該正常方式關(guān)閉，但其卻用力過猛，致玻璃下落，對孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩