【正文】 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 圖 310 2004年二至四季度南京市商品房價格層次需求比例 　　南京商品房供求結(jié)構(gòu)的不平衡也是房價上漲的重要原因。 表 32 南京近四年土地出讓價格統(tǒng)計年份成交均價（單位：萬元/畝）20001932001187200222920032812004153　　如上圖所示： 2004年以來南京土地出讓價格下降幅度較大。所以選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場保持一定的上漲趨勢。這主要與所監(jiān)測的存量房房源地址有關(guān)。根據(jù)南京市物價局、南京市房產(chǎn)局共同頒布了《 2004 年度經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》中可知 南京市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之間；已經(jīng)審批過的經(jīng)濟(jì)適用房政府指導(dǎo)價均在 1500 元到 1800 元 / 平米之間，而 拆遷成本平均增加了 30 ％以上，經(jīng)適房售價與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。在供應(yīng)上，到目前為止，今年可以竣工的 18858 套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。本期70指數(shù)典型住宅加權(quán)均價為4778元/平方米，新建別墅及高級公寓均價為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。（河西片區(qū)的價格雖然表面上是上漲的，但是許多開發(fā)商采取打折的形式來吸引購房者，實際價格有少許下降）。而城南較上期比較沒有什么變化，價格保持穩(wěn)定。　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004年12月70典型樓盤價格指數(shù)。其中，%%。與第三季度相比，%外，其它城市均有不同幅度的上漲。其中城中片區(qū)漲幅仍然較大，%，主要原因是因為城中片區(qū)的商住、寫字樓與商鋪供應(yīng)量的增加。 　　本期價格研究內(nèi)容主要包括： 2004年12月南京抉策70典型樓盤價格指數(shù)、南京市新建商品房總體價格水平、新建商品住宅價格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價商品房價格水平分析，南京市商品房價格成因及價格走勢分析。城北片區(qū)在四季度中的樓市開始變得活躍起來，面市的新增供給也較多，因此其在市場中所占的份額，較之前期，自然有所提高。 　　2005年一季度，南京市新建商品房市場供應(yīng)的主體是住宅，占到供應(yīng)總量的72％，這一數(shù)字較之四季度，略有下降，但是仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它物業(yè)所占比重。江寧片區(qū)在本期以微弱的差距排名河西之后，位居第二。別墅市場需求一直較小，在2004年中其市場供需比一直大于1。 分樓型的供需狀況 圖 25 2004年一至四季度南京市商品房分樓型的供需比變化 　　圖 24顯示了2004年四季度分價格層次的供需比例情況。 　　2004年四季度中，城南片區(qū)由于價位相對較低，加上地鐵1號線這一利好的存在，使得其在四季度中的銷售情況變好，盡管目前供需比仍然大于1，但是供需矛盾較之三季度有所緩和；城中片區(qū)受優(yōu)良地段和最高價位的雙向影響，供需比變化保持平穩(wěn)；城東片區(qū)也一直是購房者心目中的理想地帶，但是其價位也相對較高，四季度中由于新增供應(yīng)量不多，在需求量保持平穩(wěn)的情況下，供需比有較小程度的下降；城北片區(qū)的情況則與城南片區(qū)相似，雖然不是購房者心目中理想的安家之所，但是仍然以其較低的價位和地鐵沿線利好吸引了不少購房者。在供應(yīng)上，到目前為止，竣工的18858套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。 表 21 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表 據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。110月份，全國商品房銷售面積2. 1億平方米 ，比去年同期增長 18%，增幅同比下降16個百分點,；商品房銷售額5704億元，%。二手房的需求量約為484萬平方米上下，則2005年總需求量應(yīng)在1400萬平方米左右。南京當(dāng)然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計部門前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為 ，這個戶均數(shù)字離 84平方米 的“小康標(biāo)準(zhǔn)”還有 。 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度統(tǒng)計結(jié)果顯示，潛在消費者對樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %%，并且對小高層的偏好比例首次超過了多層；對高層的偏好比例也比較高，%；對別墅的偏好比例很低，%。 　　抉策地產(chǎn)研究中心的四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。截至11月底，已竣工驗收111. 1萬平方米 、 12896套，預(yù)計至年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，超額完成全年竣工150萬平方米的建設(shè)任務(wù)。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。 　　所以跟蹤市場需求的變化，用科學(xué)的研究方法和指標(biāo)對商品房的需求量及需求影響因素進(jìn)行分析是目前房地產(chǎn)市場需求領(lǐng)域迫切需要關(guān)注的課題， 抉策地產(chǎn)研究中心 在購房會員俱樂部的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對細(xì)分市場需求研究方面推出了基于數(shù)理模型與動態(tài)監(jiān)測基礎(chǔ)上的《抉策南京市房地產(chǎn)市場需求深度研究報告》（收費定制報告），敬請關(guān)注。投資比例彈性最大，它會受到諸如國內(nèi)，外政治、經(jīng)濟(jì)形勢，法律法規(guī)，物價水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分，研究房地產(chǎn)市場必須非常關(guān)注這一指標(biāo)的變化……（以下分析從略） 結(jié)婚購房比例 基本穩(wěn)定 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會員俱樂部的四季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2004年一至四季度，由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達(dá)到19%，這主要是因為南京市房價的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入的增長速度，使得很多需要結(jié)婚用房的消費者不得不推遲需求實現(xiàn)的時間，或轉(zhuǎn)向租賃市場，但從變化幅度來看，其變化幅度很小，主要是因為與投資及改善居住條件的購房需求相比，結(jié)婚需求有較大的剛性。 　　這主要是今年拆遷新政策的出臺和政府對拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和法制化，延緩了一部分應(yīng)拆未拆的需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2004年一至三季度報告的相關(guān)論述，本報告將就2004年度的市場需求情況進(jìn)行簡要分析。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。 　　略，見《抉策地產(chǎn)研究中心南京市季度房地產(chǎn)市場需求特征調(diào)查研究報告》。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。 消費者調(diào)查 —— 以 抉策購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù) 為基礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?500份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，研究消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘俊⒏鲄^(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。 （3） 媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 ：　　抉策房地產(chǎn)營銷監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。 　　抉策地產(chǎn)研究中心是專業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究機構(gòu)，以南京市及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點研究內(nèi)容，在三大數(shù)據(jù)庫（抉策購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、抉策 70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、抉策媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫）的基礎(chǔ)之上，對南京樓市的供需狀況、價格趨勢、產(chǎn)品特征、潛在消費者的需求特征、細(xì)分市場特征、媒體偏好等進(jìn)行長期的動態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測，經(jīng)過科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)南京市房產(chǎn)市場調(diào)研報告，以期為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。去年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。消費熱點繼續(xù)升溫，以汽車、住房等為代表的重量級消費持續(xù)旺盛，%。 　　南京市 。替代性片區(qū)的市場潛力與壓力并存，而價格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場方面，由于二手房的價位已經(jīng)在近兩年拉升過高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢仍然使得其價格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場格局更加復(fù)雜微妙 。 （2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫 ： 　　主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評定，對項目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。 需求監(jiān)測模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測的基本公式是： ①報告期區(qū)間的總需求＝上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個報告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個報告期區(qū)間的需求總量－上一個報告期區(qū)間交易量 ③本報告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場容量分析》。 具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個層面的房地產(chǎn)市場研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告； 專項市場調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。由于2004年實際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬平方米，同時基本滿足了市場化拆遷購房者的購房需求。2004年四季度，%，%。 2. 南京房地產(chǎn)市場需求特征分析 　　市場容量包括現(xiàn)實的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。可以看出相對有購買力的人群更加理性地對待目前的市場。 　　從上世紀(jì) 90年代開始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。四季度南京市有幾個體量較大的樓盤推向市場，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒有明顯增長甚至因為拆遷的滯后性而有實際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 　　通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。大量需求事實上并沒有充分釋放出來。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交。年初確定的目標(biāo)是竣工120萬平方米，后來因為拆除違章建筑的需求，又增加了30萬平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了156．81萬平方米。 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年四季度南京新建商品房的實際供給總量為 498萬平米， 統(tǒng)計方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測模型。 　　結(jié)合三季度未實現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。而江北、江寧片區(qū)的房價雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個片區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)，不是購房者心目中的理想?yún)^(qū)域，因此，盡管其價格遠(yuǎn)低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長態(tài)勢。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應(yīng)體量在短時間內(nèi)有了一個極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬平米，略低于2004年四季度的供應(yīng)總量。由于城中、城中片區(qū)可供開發(fā)土地資源越來越少，它們在南京樓市中所占的供給份額也將隨著時間的推移越來越小。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過渡過程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢：河西、