【正文】 價(jià)格層次供需矛盾對(duì)南京市商品房價(jià)格的影響 圖 310 2004年二至四季度南京市商品房價(jià)格層次需求比例 　　南京商品房供求結(jié)構(gòu)的不平衡也是房價(jià)上漲的重要原因。 表 32 南京近四年土地出讓價(jià)格統(tǒng)計(jì)年份成交均價(jià)（單位：萬元/畝）20001932001187200222920032812004153　　如上圖所示： 2004年以來南京土地出讓價(jià)格下降幅度較大。所以選擇租房的人比較多，使南京租賃房市場(chǎng)保持一定的上漲趨勢(shì)。這主要與所監(jiān)測(cè)的存量房房源地址有關(guān)。根據(jù)南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)局共同頒布了《 2004 年度經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中可知 南京市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之間；已經(jīng)審批過的經(jīng)濟(jì)適用房政府指導(dǎo)價(jià)均在 1500 元到 1800 元 / 平米之間，而 拆遷成本平均增加了 30 ％以上，經(jīng)適房售價(jià)與建設(shè)成本倒掛的現(xiàn)象日趨明顯。在供應(yīng)上，到目前為止，今年可以竣工的 18858 套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。本期70指數(shù)典型住宅加權(quán)均價(jià)為4778元/平方米，新建別墅及高級(jí)公寓均價(jià)為7201元/平方米，新建商住、寫字樓為7579元/平方米。（河西片區(qū)的價(jià)格雖然表面上是上漲的，但是許多開發(fā)商采取打折的形式來吸引購房者，實(shí)際價(jià)格有少許下降）。而城南較上期比較沒有什么變化，價(jià)格保持穩(wěn)定?！　「鶕?jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2004年12月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)。其中，%%。與第三季度相比，%外，其它城市均有不同幅度的上漲。其中城中片區(qū)漲幅仍然較大，%，主要原因是因?yàn)槌侵衅瑓^(qū)的商住、寫字樓與商鋪供應(yīng)量的增加。 　　本期價(jià)格研究內(nèi)容主要包括： 2004年12月南京抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)、南京市新建商品房總體價(jià)格水平、新建商品住宅價(jià)格水平分析以及分物業(yè)、土地、存量商品房（二手房）和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房價(jià)格水平分析，南京市商品房價(jià)格成因及價(jià)格走勢(shì)分析。城北片區(qū)在四季度中的樓市開始變得活躍起來，面市的新增供給也較多，因此其在市場(chǎng)中所占的份額，較之前期，自然有所提高。 　　2005年一季度，南京市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)的主體是住宅，占到供應(yīng)總量的72％，這一數(shù)字較之四季度，略有下降，但是仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其它物業(yè)所占比重。江寧片區(qū)在本期以微弱的差距排名河西之后，位居第二。別墅市場(chǎng)需求一直較小，在2004年中其市場(chǎng)供需比一直大于1。 分樓型的供需狀況 圖 25 2004年一至四季度南京市商品房分樓型的供需比變化 　　圖 24顯示了2004年四季度分價(jià)格層次的供需比例情況。 　　2004年四季度中，城南片區(qū)由于價(jià)位相對(duì)較低，加上地鐵1號(hào)線這一利好的存在，使得其在四季度中的銷售情況變好，盡管目前供需比仍然大于1，但是供需矛盾較之三季度有所緩和；城中片區(qū)受優(yōu)良地段和最高價(jià)位的雙向影響，供需比變化保持平穩(wěn)；城東片區(qū)也一直是購房者心目中的理想地帶，但是其價(jià)位也相對(duì)較高，四季度中由于新增供應(yīng)量不多，在需求量保持平穩(wěn)的情況下，供需比有較小程度的下降；城北片區(qū)的情況則與城南片區(qū)相似，雖然不是購房者心目中理想的安家之所，但是仍然以其較低的價(jià)位和地鐵沿線利好吸引了不少購房者。在供應(yīng)上，到目前為止，竣工的18858套經(jīng)適房已經(jīng)全部分配完畢。 表 21 2004年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表 據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。110月份，全國商品房銷售面積2. 1億平方米 ，比去年同期增長 18%，增幅同比下降16個(gè)百分點(diǎn),；商品房銷售額5704億元，%。二手房的需求量約為484萬平方米上下，則2005年總需求量應(yīng)在1400萬平方米左右。南京當(dāng)然也不例外，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門前不久所做的調(diào)查，南京城鎮(zhèn)居民戶均住房面積現(xiàn)為 ，這個(gè)戶均數(shù)字離 84平方米 的“小康標(biāo)準(zhǔn)”還有 。 　　抉策地產(chǎn)研究中心四季度統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)樓型的偏好集中在多層和小高層，偏好比例分別為 %%，并且對(duì)小高層的偏好比例首次超過了多層；對(duì)高層的偏好比例也比較高，%；對(duì)別墅的偏好比例很低，%。 　　抉策地產(chǎn)研究中心的四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對(duì)城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價(jià)，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。截至11月底，已竣工驗(yàn)收111. 1萬平方米 、 12896套，預(yù)計(jì)至年底可確?？⒐?59萬平方米、18858套住房，超額完成全年竣工150萬平方米的建設(shè)任務(wù)。從套均面積看，全年上市和銷售分別為每套119平米和117平米，較2003年套均縮小10平米和8平米。 　　所以跟蹤市場(chǎng)需求的變化，用科學(xué)的研究方法和指標(biāo)對(duì)商品房的需求量及需求影響因素進(jìn)行分析是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求領(lǐng)域迫切需要關(guān)注的課題， 抉策地產(chǎn)研究中心 在購房會(huì)員俱樂部的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)需求研究方面推出了基于數(shù)理模型與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上的《抉策南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求深度研究報(bào)告》（收費(fèi)定制報(bào)告），敬請(qǐng)關(guān)注。投資比例彈性最大，它會(huì)受到諸如國內(nèi)，外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，法律法規(guī)，物價(jià)水平，金融政策、收入、支出預(yù)期等等因素的影響，投資購房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中非常重要的組成部分，也是最具活力的組成部分，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)必須非常關(guān)注這一指標(biāo)的變化……（以下分析從略） 結(jié)婚購房比例 基本穩(wěn)定 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購房會(huì)員俱樂部的四季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004年一至四季度，由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例達(dá)到19%，這主要是因?yàn)槟暇┦蟹績r(jià)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了收入的增長速度，使得很多需要結(jié)婚用房的消費(fèi)者不得不推遲需求實(shí)現(xiàn)的時(shí)間，或轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，但從變化幅度來看，其變化幅度很小，主要是因?yàn)榕c投資及改善居住條件的購房需求相比，結(jié)婚需求有較大的剛性。 　　這主要是今年拆遷新政策的出臺(tái)和政府對(duì)拆遷量的控制，使得拆遷逐漸規(guī)范化和法制化，延緩了一部分應(yīng)拆未拆的需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2004年一至三季度報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將就2004年度的市場(chǎng)需求情況進(jìn)行簡要分析。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。 　　略，見《抉策地產(chǎn)研究中心南京市季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征調(diào)查研究報(bào)告》。按用途分為商品住宅、寫字樓和商住樓、別墅。 消費(fèi)者調(diào)查 —— 以 抉策購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù) 為基礎(chǔ)，每季度進(jìn)行樣本總?cè)萘繛?500份以上的抽樣調(diào)查及深度追訪，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，在了解準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，研究消費(fèi)者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢(shì)。以抉策購房俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。 （3） 媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫 ：　　抉策房地產(chǎn)營銷監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介、戶外廣告等。 　　抉策地產(chǎn)研究中心是專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究機(jī)構(gòu)，以南京市及周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r及前景為重點(diǎn)研究內(nèi)容，在三大數(shù)據(jù)庫（抉策購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、抉策 70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、抉策媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫）的基礎(chǔ)之上，對(duì)南京樓市的供需狀況、價(jià)格趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、潛在消費(fèi)者的需求特征、細(xì)分市場(chǎng)特征、媒體偏好等進(jìn)行長期的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，經(jīng)過科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)調(diào)查與分析，定期發(fā)布有關(guān)南京市房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，以期為房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)單位提供專業(yè)咨詢服務(wù)。據(jù)南京市房產(chǎn)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年南京市商品房新批上市總量達(dá)1000多萬平米，在建、在售和新開工面積的增幅都超過50%。去年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。消費(fèi)熱點(diǎn)繼續(xù)升溫，以汽車、住房等為代表的重量級(jí)消費(fèi)持續(xù)旺盛，%。 　　南京市 。替代性片區(qū)的市場(chǎng)潛力與壓力并存，而價(jià)格較高的主城區(qū)和近郊商品房的銷售速度開始明顯低于替代性片區(qū)；存量房市場(chǎng)方面，由于二手房的價(jià)位已經(jīng)在近兩年拉升過高， 2004年全年交易總量指標(biāo)明顯低于2003年，但套型較小、總價(jià)較低、區(qū)位較好等優(yōu)勢(shì)仍然使得其價(jià)格水平持續(xù)攀升；另 外由于宏觀調(diào)控的原因，消費(fèi)者信心及投資型需求受到一定影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)格局更加復(fù)雜微妙 。 （2） 南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫 ： 　　主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。 需求監(jiān)測(cè)模型簡介 南京抉策地產(chǎn)研究中心需求監(jiān)測(cè)的基本公式是： ①報(bào)告期區(qū)間的總需求＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＋本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量 ②上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間未滿足的需求總量＝上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間的需求總量－上一個(gè)報(bào)告期區(qū)間交易量 ③本報(bào)告期區(qū)間新增的需求總量分析參照第一節(jié)《市場(chǎng)容量分析》。 具體來說，抉策地產(chǎn)研究中心可提供以下幾個(gè)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究服務(wù)： 數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：　　區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告； 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研： 　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。 1. 2004年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 　　2004年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。由于2004年實(shí)際完成拆遷量與去年同期相比明顯回落，通過合理控制拆遷規(guī)模有效的調(diào)控了商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)總量，使2004年因拆遷而引起的剛性需求減少至少百萬平方米，同時(shí)基本滿足了市場(chǎng)化拆遷購房者的購房需求。2004年四季度，%，%。 2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析 　　市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。可以看出相對(duì)有購買力的人群更加理性地對(duì)待目前的市場(chǎng)。 　　從上世紀(jì) 90年代開始，南京市的住房保障體系先后經(jīng)歷了建設(shè)解困房、安居房、集資建房和合作建房等階段，從2002年起，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和貨幣補(bǔ)貼房構(gòu)成了住房保障的基本內(nèi)容。四季度南京市有幾個(gè)體量較大的樓盤推向市場(chǎng)，如江北的明發(fā)濱江新城、華歐國際友好城，使得南京市四季度的總體供應(yīng)量大幅升高，而需求量卻沒有明顯增長甚至因?yàn)椴疬w的滯后性而有實(shí)際的少量萎縮，供給的增大和需求的小幅萎縮促使本季度供需比相比上季度有較大的升高。 　　與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價(jià)的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房價(jià)的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價(jià)在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。 　　通過對(duì) 2004年一至四季度的戶型偏好對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動(dòng)，其中對(duì)二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動(dòng)不到2%；對(duì)二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對(duì)三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢(shì)，%%，%%，%，%，%；%，%。大量需求事實(shí)上并沒有充分釋放出來。土地供應(yīng)增幅大大低于去年同期。 2004年全省完成房地產(chǎn)投資額1200億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16%%，2004年我省房地產(chǎn)交易也十分活躍，全年商品房竣工面積為2500萬平方米，商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積2200萬平方米。 　　有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價(jià)上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價(jià)成交。年初確定的目標(biāo)是竣工120萬平方米，后來因?yàn)椴鸪`章建筑的需求，又增加了30萬平方米，使得全年的竣工目標(biāo)增加到了156．81萬平方米。 2004年四季度南京市新建商品房供應(yīng)總量 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004年四季度南京新建商品房的實(shí)際供給總量為 498萬平米， 統(tǒng)計(jì)方法參照抉策地產(chǎn)研究中心新建商品房供需監(jiān)測(cè)模型。 　　結(jié)合三季度未實(shí)現(xiàn)的需求分析，至 2004年四季度末為止，未實(shí)現(xiàn)的需求集中于供需比小于1的城中片區(qū)及城東片區(qū)。而江北、江寧片區(qū)的房價(jià)雖然較低，都在4000元/平米以下，但是這兩個(gè)片區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)，不是購房者心目中的理想?yún)^(qū)域，因此，盡管其價(jià)格遠(yuǎn)低于主城區(qū)，但是其銷售情況盡管始終處于增長態(tài)勢(shì)。 　　在四季度中，由于江寧前期大量多層房源的剩余及江北大量多層房源的上市，使得四季度中多層房源的供應(yīng)體量在短時(shí)間內(nèi)有了一個(gè)極快的增加，其供需比也由三季度中的 ，供大于需。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫的最新數(shù)據(jù)， 2005年一季度南京新建商品房的供給總量約為460萬平米，略低于2004年四季度的供應(yīng)總量。由于城中、城中片區(qū)可供開發(fā)土地資源越來越少，它們?cè)谀暇鞘兄兴嫉墓┙o份額也將隨著時(shí)間的推移越來越小。 　　由圖 28可以看出2004年四季度向2005年一季度的過渡過程中，南京新建商品房分區(qū)域供給的變化趨勢(shì)：河西、