【正文】 五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大；項目的定位主題有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質的營銷隊伍，或采取全權委托中介代理銷售的方式。以確保預期目標的實現(xiàn)。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 二、項目銷售計劃根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調查，以及本物業(yè)的設計水準，再行確定項目銷售計劃表。三、項目實施進度安排 整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調整項目實施的進度。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。力創(chuàng)精品。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。 住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。 ②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。一、目標市場定位l 項目位于xx縣城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標對象為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標是建成以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。、項目所在城市走訪由于xx縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。與普通沿街小商鋪相比，xx新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。其次，xx因“大橋經(jīng)濟”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。空置面積持續(xù)減少，%。xx房產(chǎn)：去年房價翻了一番杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預言，寧波、**的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！ 　　交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。新購置土地面積已連續(xù)3個月大幅下降，%。在經(jīng)濟結構調整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強縣根據(jù)自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌?！　。司斦杖?600元，人均農(nóng)民純收入5400元。百強縣具有以下特點： 經(jīng)濟總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟中占有重要地位％左右。動工。匯湖光、山色、海濤——℃，最冷月（1月）——℃，最熱月（7月）——℃，全年無霜期為234——246天，8－9月份為臺風季節(jié)。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。 　 　xx區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎設施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。縣境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位數(shù)。價格和去年下半年相比也有回落。％。二、**市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達26家，％；在1000萬元2000萬元的有39家，％；在500萬元1000萬元的有40家，％。19月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關結論，認為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，%。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。中高等檔次的住宅新區(qū)地塊項目可行性研究報告中高等檔次的住宅新區(qū)地塊項目可行性研究報告目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、 市房地產(chǎn)市場概況三、xx縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、xx地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調查四、xx消費者調查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章 結論與建議第十一章 結束語第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術指標如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。 　　銀行貸款增幅進一步下滑。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，％，％。％。二手房源增加與宏觀調控措施出臺直接有關，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。其中商品房銷售價格同比上漲15．4％，私有住房銷售價格同比上漲14．9％。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。擁有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1個、省級風景區(qū)1個，各級文物保護單位40處。2006年杭州灣大橋建成后，xx將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市1小時即達的交通網(wǎng)絡。陸地部分坐落在xx－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂質粘土。于一體， xx縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需求結構更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調性和穩(wěn)定性增強?！　∫匀司鵊DP衡量，前十強及部分百強縣的經(jīng)濟發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。其他指標如通訊設備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平?！　?003年，縣均貸款余額112億元，分別比上年增長73%、37%、46%。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 土