【正文】 雖然登記通常是確認(rèn)所有權(quán)人的重要依據(jù)，但所有權(quán)的取得并不限于登記行為，只要是依法取得專有部分所有權(quán)的人，都應(yīng)認(rèn)定為業(yè) 主。該物業(yè)企業(yè)拒絕退場(chǎng)，并自行與小區(qū)過半數(shù)業(yè)主分別簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。因此，業(yè)主一旦簽署了相關(guān)的文書，就必須遵守約定的內(nèi)容。 1業(yè)主違反《管理規(guī)約》亂搭建的訴訟案例。 如遇上述情況，業(yè)主可以舉證證明物業(yè)企業(yè)是否認(rèn)真履行安保管理職責(zé)。該業(yè)主辯稱：交付的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，我已向建設(shè)單位和物業(yè) 企業(yè)多次提出檢查、維修要求，但兩家企業(yè)都不予答復(fù)，建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)是父子關(guān)系，以拒交物業(yè)費(fèi)是合理合法的。 答：不涉及安全的需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。應(yīng)通過調(diào)解、協(xié)商、司法等途徑解決，由公共部份全體業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主本人無法簽名的，需由他人代簽的需取得業(yè)主書面授權(quán)方可代簽。 （4）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （1）屬于商品房的，物業(yè)維修資金代管部門應(yīng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額返還業(yè)主，并辦理銷戶手續(xù)。 2怎樣查詢業(yè)主交存的物業(yè)維修資金？ 2小區(qū)門崗所設(shè)置的設(shè)施、設(shè)備使用過程中出現(xiàn)損壞由誰維修？因此，應(yīng)由開發(fā)商予以維修。如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）或物業(yè)服務(wù)公司通知開發(fā)商予以維修，在保修期內(nèi)，開發(fā)商不進(jìn)行維修時(shí)，可向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商維修；如已過保修期，則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 答：如該房屋在保修期內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）或物業(yè)企業(yè)通知開發(fā)商予以維修；如已過保修期（2年），則應(yīng)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金予以修復(fù)。 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要多少業(yè)主同意？征求意見的形式？ 何時(shí)交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金？ (2) 無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。 答：開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)時(shí)應(yīng)根據(jù)建設(shè)、規(guī)劃或購房合同約定進(jìn)行配置，如未規(guī)劃或約定包含上述設(shè)施，則應(yīng)由業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的且占業(yè)主總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由全體業(yè)主共同出資對(duì)小區(qū)門崗、欄桿、刷卡等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行添置。 答：小區(qū)消防通道被堵塞，業(yè)主可直接向消防部門舉報(bào)，由消防部門進(jìn)行查處。 答：物業(yè)共有部分由于人為原因損害的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 答：專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施，如專有部分所有人不及時(shí)修繕或者不采取防范措施，造成對(duì)公共或他人損害的，由專有部分所有人賠償。業(yè)主不能隨意改變房屋的規(guī)劃使用性質(zhì)，如擅自改變用途的，物業(yè)企業(yè)有權(quán)制止，對(duì)其他業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。其收益在扣除物業(yè)企業(yè)管理成本后由全體業(yè)主共有,其使用由業(yè)主大會(huì)決定。每次租期不得超過六個(gè)月。 答：擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或車庫。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的，其經(jīng)營收益如何分配? （3）通過街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)調(diào)解。 業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí)，產(chǎn)生的建筑垃圾怎樣處置？物業(yè)企業(yè)是否可以收取垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)？ （2）物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主注意事項(xiàng)，內(nèi)容：裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。 承租人、借用人等物業(yè)使用人是否受業(yè)主大會(huì)依法作出的決定約束？ 業(yè)主承擔(dān)哪些義務(wù)？ （6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，業(yè)主不能擅自占用或者改建； 七、業(yè)主行為準(zhǔn)則 答：業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)是什么？ （2）公眾代辦收費(fèi)主要指：物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)代辦水、電、氣維修等服務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)。 答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分公共性服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦性收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)。 （3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需的辦公費(fèi)用； （2）政府或有關(guān)部門在小區(qū)開展社會(huì)管理工作中，屬于政府或有關(guān)部門職能職責(zé)承擔(dān)范圍的，因政府或有關(guān)部門人手不足需要委托小區(qū)物業(yè)企業(yè)開展此項(xiàng)工作的，比如：開展人口普查、某某示范小區(qū)創(chuàng)建等，政府或有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。 （10）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意； （5）不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部的物業(yè)管理一并委托給他人； (4) 可以將專項(xiàng)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施。如物業(yè)企業(yè)履行了服務(wù)合同的，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 答：物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)合同時(shí)，要根據(jù)雙方自愿簽署違約責(zé)任條款，一旦物業(yè)企業(yè)未履行合同，根據(jù)合同條款承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可以依法向物業(yè)企業(yè)要求合理補(bǔ)償。 答：物業(yè)企業(yè)入駐后根據(jù)合同約定，必須根據(jù)合同約定定期開展公共秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠地養(yǎng)護(hù)、物業(yè)共用部分，共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)等。 答：物業(yè)服務(wù)合同若有損害社會(huì)公共利益的，依照合同法規(guī)定，該合同無效。 物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)？ 答：（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理； 四、議事規(guī)則和管理規(guī)約 答：在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，當(dāng)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí)，在業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主參加訴訟。 （2）業(yè)主委員會(huì)接受全體業(yè)主的監(jiān)督；） 業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行決定其開展工作所需要經(jīng)費(fèi)，也無權(quán)向所在的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主額外攤派所產(chǎn)生的各種費(fèi)用。 答：業(yè)主委員會(huì)委員義務(wù)為全小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作所必須的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用及范圍的具體辦法由業(yè)主委員會(huì)制定并提交業(yè)主大會(huì)討論決定。 2業(yè)主委員會(huì)成員的任期多長時(shí)間？ 答：在小區(qū)顯著位置公示以下內(nèi)容： （5）公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員以得票多少依次遞補(bǔ)。 1業(yè)主委員會(huì)委員是否可以實(shí)行候補(bǔ)制，怎樣產(chǎn)生？ 業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過5年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。 （4）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)副主任或主任原則上只在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任。 1擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員條件是什么？ （3）建設(shè)單位不移交物業(yè)檔案，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后召開業(yè)主大會(huì)或召開業(yè)主委員會(huì)應(yīng)請(qǐng)街道辦事處或居委會(huì)派人參加。 （5）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 (2)選舉、補(bǔ)選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員； 答：兩種形式：一是以召開業(yè)主會(huì)議集體討論的形式；二是由業(yè)主委員會(huì)采用書面征求業(yè)主意見的形式。 業(yè)主大會(huì)如何成立？ 1業(yè)主大會(huì)續(xù)聘或重新選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)何時(shí)做出決定？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)企業(yè)反映業(yè)主合理訴求，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾糾紛，溝通物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否允許幾個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施服務(wù)？ 前期物業(yè)服務(wù)合同與后期物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？ 三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。 （2）物業(yè)企業(yè)在開展物業(yè)管理服務(wù)過程中，需要設(shè)置必要的門崗、清潔人員、管理維修人員、保衛(wèi)人員等，要發(fā)生公共維修費(fèi)、人員工資、稅費(fèi)、合理利潤等成 本，還有可能產(chǎn)生不可預(yù)見的費(fèi)用。 1什么是物業(yè)維修？酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主 享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系由業(yè)主大會(huì)決定。 答：業(yè)主是指物業(yè)小區(qū)管理范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人（如產(chǎn)權(quán)人的父母、子女、承租使用人就不是業(yè)主）。物業(yè)企業(yè)是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則參與物業(yè)管理服務(wù)。如：住宅、商業(yè)門面、小區(qū)道路、園林綠化、車庫車位、娛樂設(shè)施、地上地下管網(wǎng)、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施設(shè)備等等均屬物業(yè)。 一、基礎(chǔ)概念物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 什么是物業(yè)管理區(qū)域？ 什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？ 多個(gè)企業(yè)參與競爭，是否選擇物業(yè)收費(fèi)低的企業(yè)？因此，過分偏低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)企業(yè)，不一定保證服務(wù)質(zhì)量，最終影響業(yè)主的權(quán)益受損。 物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)競爭應(yīng)公示的資料。 什么是“企業(yè)星級(jí)”？ 什么是物業(yè)企業(yè)“誠信度證明”？ 小區(qū)面積與選擇物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的關(guān)系。 答：（1）需要業(yè)主大會(huì)審議通過，物業(yè)服務(wù)合同草案必須向全體業(yè)主公示7天以上。 （3）物業(yè)企業(yè)未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。 答：原物業(yè)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。答：向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門反映，由物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。 答：（1）業(yè)主大會(huì)有效決定遵從的原則是：少數(shù)服從多數(shù)。 （3）業(yè)主大會(huì)作出的決定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人均應(yīng)遵守執(zhí)行。(業(yè)主人數(shù)較多,集體討論不易實(shí)現(xiàn)的，一般采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì)) (5)選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容； 籌備組應(yīng)該做好哪些籌備工作？ （2）模范履行業(yè)主義務(wù)，按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)，無亂搭建行為。 1業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、領(lǐng)導(dǎo)設(shè)置、任期年限及備案？遞補(bǔ)的委員作為候補(bǔ)委員參加業(yè)主委員會(huì)，并由下一次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)是否成為正式委員。 1業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ （8）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁； 答：有候補(bǔ)委員的，以得票多少依次遞補(bǔ)，無候補(bǔ)委員的，由業(yè)主聯(lián)名推薦候選人，并在下一次業(yè)主大會(huì)上選舉產(chǎn)生。 （3）管理規(guī)約； （2）由業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)依法向人民法院訴訟，申請(qǐng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，督促有關(guān)業(yè)主依法履行業(yè)主大會(huì)作出的決定。 （5）業(yè)主委員會(huì)依法的行為后果由全體業(yè)主承擔(dān)。 3若業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出代表全體業(yè)主利益的決定，個(gè)別業(yè)主不執(zhí)行如何處理？ 管理規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)擬定，并通過業(yè)主大會(huì)同意，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)劓?zhèn)人民政府或街道辦事處、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案。 （4）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 （2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)； 怎樣確定物業(yè)其他約定服務(wù)內(nèi)容？ （2）物業(yè)小區(qū)業(yè)主按照物業(yè)合同約定接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，在物業(yè)企業(yè)同意的情況下才能要求提供合同以外的其他服務(wù)，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)自行協(xié)商。 物業(yè)企業(yè)對(duì)特定業(yè)主提供特定服務(wù)？ 業(yè)主怎樣選擇物業(yè)服務(wù)內(nèi)容？ 物業(yè)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則等文件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。出現(xiàn)此類情況時(shí)，應(yīng)通過雙方重新協(xié)商簽訂新的合同。如定期開展防火巡查、安全檢查（小區(qū)化糞池安全巡查）、維護(hù)電梯、維護(hù)消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施等等。 答：由頒發(fā)資質(zhì)證書的行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期仍不改正的，降低其資質(zhì)等級(jí)或撤消其資質(zhì)。 1物業(yè)企業(yè)在收到給小區(qū)業(yè)主郵寄的包裹、信件出現(xiàn)丟失的，物業(yè)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？ (2) 根據(jù)合同約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營服務(wù)。 1物業(yè)企業(yè)承擔(dān)哪些義務(wù)？ （8）協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 （13）法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)合同約定的其他義務(wù)。 答：（1）物業(yè)企業(yè)有義務(wù)配合有關(guān)專業(yè)單位維持開展工作秩序的義務(wù)，不得以任何理由阻攔或收取管理費(fèi)用。 1政府或有關(guān)部門需要在小區(qū)開展社會(huì)管理工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣配合？ （6）管理費(fèi)分?jǐn)偅?答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 一旦交付業(yè)主之日起就由業(yè)主承擔(dān)。 答：物業(yè)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出費(fèi)用增加的理由，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)，增加物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)“雙過半 ”表決通過，并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。 答：無義務(wù)為專業(yè)單位代收有關(guān)費(fèi)用。 1物業(yè)小區(qū)高層樓房二次供水物業(yè)企業(yè)是否可以收取二次供水費(fèi)用？怎樣收取？ （1）業(yè)主不能私自開挖地下室； 答：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 答：（1）要遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約 （2）物業(yè)企業(yè)對(duì)勸阻、制止無效的可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約約定、相關(guān)政策對(duì)違規(guī)業(yè)主采取適當(dāng)?shù)南拗菩源胧?業(yè)主入駐后對(duì)其房屋實(shí)施裝修等行為，物業(yè)企業(yè)處置方式？ 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主需要利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)征得哪些人的同意？ 答：應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。如物業(yè)企業(yè)制止業(yè)主不執(zhí)行，可向規(guī)劃、工商、消防、交通、房管等部門投訴，由有關(guān)部門根據(jù)各自職責(zé)處置。 如一幢樓消防設(shè)施出現(xiàn)損壞或丟失，保修期后應(yīng)由業(yè)主共同出資進(jìn)行完善補(bǔ)充。 答：小區(qū)內(nèi)園林綠化由開發(fā)商按照規(guī)劃要求建設(shè)，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向區(qū)城鄉(xiāng)建委反映，由區(qū)城鄉(xiāng)建委責(zé)成開發(fā)商建設(shè)完善；小區(qū)內(nèi)園林綠化歸全體業(yè)主共有，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。 九、專項(xiàng)維修資金（即大修基金） 物業(yè)維修資金