【正文】 但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。⑤在建筑設(shè)計的時候，還要考慮到停車位。30 / 36 項目營銷策略總建議1. 功能性賣點：從項目自身挖掘出來賣點，在整合營銷中體現(xiàn)持久性；2. 非功能性賣點：從項目以外的方面挖掘賣點，在營銷的各階段體現(xiàn)出階段性； 3. 賣點的獨創(chuàng)性：以差異華競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點；4. 逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點談賣點；5. 策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。作好“9+2”商務(wù)大廈的品牌！ 在物業(yè)收費上也可以采取送“一定期限的商業(yè)管理費用”等優(yōu)惠政策。營銷推廣流程圖：注釋：★ 作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；★ 在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。本項目實施的難點： 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷調(diào)整和完善；26 / 36 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的大潮流與企業(yè)異地拓展的需求呼喚一個能夠?qū)崿F(xiàn)長年相互交流的商務(wù)大平臺。第二種方案：首期開發(fā)香港、澳門；第二期開發(fā)廣州、海口、福州；第三期開發(fā)南寧、長沙、貴陽；第四期開發(fā)昆明、南昌、成都。 價格定位 （參考）（因缺乏項目的具體數(shù)據(jù)資料，故此部分也未能完成，以下表格僅供參考）A、選取可比實例可比物業(yè)地理位置物業(yè)類型均價（元/㎡）B、用市場比較法計算項目均價區(qū)域因素調(diào)整計算表比較標(biāo)的物 比較物名稱比較項目區(qū)域位置交通通達度生活配套公共設(shè)施環(huán)境景觀合計個別因素調(diào)整計算表比較標(biāo)的物 比較物名稱比較項目項目規(guī)模園林景觀建筑結(jié)構(gòu)噪音影響市場接受能力合計市場比較法定價計算表案例名稱1可比物業(yè)基本情況 地理位置19 / 36交易單價區(qū)域因素調(diào)整因素調(diào)整個別因素調(diào)整2 調(diào)整后可比物業(yè)價格3 權(quán)重(%)4通 過 以 上 的 計 算 ， 本 項 目 開 發(fā) 后 可 實 現(xiàn) 的 市 場 價 值 約 為 ： 20 / 36第六章 項目開發(fā)建設(shè)與總投資估算 項目開發(fā)策略依據(jù)項目的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施”的開發(fā)策略?！?2022 年 之 前 正 是 項 目 的 最 佳 開 發(fā) 時 機 ， 最 遲 應(yīng) 在 5 年 之 內(nèi) 全 部 開 發(fā) 完 畢 。通過對相似商業(yè)房地產(chǎn)項目的研究學(xué)習(xí)，可以更好的開發(fā)本項目，也將為本項目的開16 / 36發(fā)帶來很大的機會。如果對產(chǎn)品的價格把握不好，容易造成項目失敗。加上香港和澳門兩個特區(qū)，泛珠三角在全國的地位十分突出，地理位置優(yōu)越。重點推進泛珠九省區(qū)在能源交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、商貿(mào)、旅游、科教文化、知識產(chǎn)權(quán)、信息服務(wù)、法律服務(wù)、勞動就業(yè)、房地產(chǎn)等方面的合作。長沙的梯級消費逐步形成。5．房產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 泛珠地區(qū)區(qū)域市場分析 泛珠地區(qū)房地產(chǎn)市場分析《廣東省服務(wù)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中明確提出重點建設(shè)珠三角地區(qū)國際會展區(qū)以及加快建設(shè)廣州珠江新城中心商務(wù)區(qū)。 泛珠各省還充分發(fā)揮差異性互補的優(yōu)勢，合作成果顯著?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。2022 年中國 GDP 達 20 萬億，年增長率達 %。（三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進行土地征辦（四）項目規(guī)劃設(shè)計：提交規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，開展規(guī)劃設(shè)計（五）確定項目規(guī)劃設(shè)計方案，進行項目建設(shè)準(zhǔn)備項目前期運作的工作計劃簡表：6 / 36序號 工作事項 時間 執(zhí)行人 協(xié)助1 整體確定項目開發(fā)順序構(gòu)思2 項目調(diào)研 02．910．153 項目可行性分析4 項目分解并確定各子項目開發(fā)順序5 相關(guān)部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū)域）10．1415辦公室（車）6 確定調(diào)查方案 10．17 辦公室濟南郊區(qū)樓盤 10．1819高新區(qū) 10．2123 辦公室周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) 10．24 辦公室7 先進城市考察（根據(jù)各市具體情況確定）10．2510．318 資料信息整理，提交市場報告,選址分析11．169 市場策劃研討與報告編寫11．11210 策劃方案（討論） 11．1311 項目方案確定 11．2012 項目報批手續(xù) 11 月底13 規(guī)劃設(shè)計委托 12．114 規(guī)劃設(shè)計15 規(guī)劃設(shè)計方案 12．1—03．2．116 建筑方案 03．317 項目施工 03．3月底18 項目銷售 03．5月7 / 36第二部分：項目的市場調(diào)研與可行性分析8 / 36第三章 “9+2”商務(wù)大廈項目投資環(huán)境與市場研究投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。2. 項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域（“9+2”泛珠地區(qū)）及各個城市的個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。但從某些樓盤宣傳實際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。泛珠三角區(qū)域橫跨中國的東部、中部和西部三大地帶，加強這一區(qū)域的合作，特別是連鎖開發(fā)這種大型房地產(chǎn)項目，可以使勞動力和資源由中西部向沿海地區(qū)流動，產(chǎn)業(yè)則由沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，對于促進大珠三角產(chǎn)業(yè)升級，帶動華南、中南、西南的經(jīng)濟發(fā)展，促進內(nèi)地與香港、澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排的順利實施，帶動內(nèi)地特別是經(jīng)濟發(fā)展相對滯后的西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，都具有重要的戰(zhàn)略意義。這一區(qū)域所建立起來的共生共贏型經(jīng)濟體系，將成為中國未來經(jīng)濟發(fā)展的高速增長極。 項目概況近年以來，泛珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資呈大幅提高的勢頭，跨區(qū)域合作的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈正在形成。 項目前景分析3 / 36a、業(yè)界新動向“生態(tài) CBD”概念（以長沙為例）這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點，認為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域為今后長沙新 CBD 區(qū)域，也叫“生態(tài) CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)） 。如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來分析，我認為今后的長沙 CBD 應(yīng)該說是一個主要向南發(fā)展的趨勢，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處） ，而南面可能會沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會有什么新的擴展變化；那么完整的全新的長沙 CBD 面積至少應(yīng)該在 6 至 8 平方公里。3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要進行項目差異化提示與個性分析，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 項目開發(fā)總建議★ 充分利用項目特有的連鎖開發(fā)效應(yīng)，突出項目地標(biāo)性建筑和商務(wù)中心的特征，提高項目的知名度。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 這一結(jié)果表明，我國政府持續(xù)實施多年的擴大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策開始取得顯著成效，中國經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力明顯增強，我國經(jīng)濟運行已經(jīng)平穩(wěn)進入新一輪景氣循環(huán)的擴張期。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。廣西去年借中國—東盟11 / 36博覽會舉辦之機，舉辦區(qū)域內(nèi)投資項目推介會 29 場，簽約項目 102 個，總投資額達到49．68 億美元。以國際化、市場化、專業(yè)化為方向，依托產(chǎn)業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展各類綜合及專業(yè)會展，著力打造以廣州和深圳為龍頭，包括珠海、佛山、東莞、中山、江門等在內(nèi)的珠三角會展產(chǎn)業(yè)帶。房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。與同類城市相比，長沙的房價在全國中心城市排名 30 位左右，而長沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)） ，這說明長沙的潛在購買力不值得懷疑，房價上升的空間非常大。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的， “9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說“9+2”商務(wù)大廈連鎖開發(fā)項目在投資機會選擇決策、開發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。自然景觀資源豐富、環(huán)境極佳。O（機會）：★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟合作日益密切“泛珠三角區(qū)域合作”是中國迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。T（威脅）：★市場競爭激烈造成客戶分流泛珠地區(qū)在售商業(yè)性項目較多，競爭激烈。 若 抓 緊 時 間盡 早 、 盡 快 開 發(fā) ， 可 獲 得 更 大 的 投 資 回 報 。整體規(guī)劃。 項目投資估算（參考）項目總投資估算表建設(shè)經(jīng)營期序號 項目名稱 合計第一年 第二年 第三年 第四年1 建設(shè)投資2 資金籌措自有資金借貸資金自有資金總額※注—— 單位：元。而本項目在此基礎(chǔ)上應(yīng)運而生。相應(yīng)對策：強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 項目主打廣告與形象主打廣告語往往是根據(jù)項目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個名稱和定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考：制定進入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進行宣傳廣告計劃 促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）硬性 軟性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整29 / 36★ EBD 首席社區(qū) ★　　★財富階層，完全生活★★ 和諧商務(wù)，渾然天成 ★★ 登上智能之巔，享受至尊服務(wù) ★所有的開盤 3 個月內(nèi)，廣告須在正式開盤前完成設(shè)計制作，保證開盤后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。根據(jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策制造宣傳氣氛，加大力度”