【正文】 步行街的建成為廣州的旅游增添新的景點。/月大型主力店占總體面積1/3，即面積約為18000元/平方其他商鋪占總體面積2/3，即面積約為36000元/平方出租率租金升幅主力店其他商鋪合計面積18000㎡（占總體1/3）36000㎡（占總體2/3）54000㎡平均租金60元/ｍ178。芳村大道商鋪租價芳村大道中歷來是茶葉專業(yè)市場的批發(fā)地和集散地，其商鋪租價如下：最低的是芳村茶葉市場，僅為30元/ｍ178。/月。（三）步行街商業(yè)收益預(yù)測根據(jù)本項目的需要，對芳村陸居路以及周邊商鋪的現(xiàn)有租價狀況進行調(diào)查。l 整合經(jīng)營的創(chuàng)造性在于將整個商場中的人、財、物作為一個不可分割的整體，通過對整個商場的總體資源整合，達到整體經(jīng)營效益的最大化。n 同時引起了媒體和業(yè)界廣泛的討論，起到了很好的宣傳作用。 主力店與主題店同時招商；168。視覺空間視覺空間的設(shè)計是以視覺感受為基礎(chǔ)，為整個街區(qū)營造一種良好的視覺氛圍。綜合分析后，在忽略建筑成本后，方案一在無論在總體規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布到細部的處理都比方案二優(yōu)勝。（2） 餐飲布置在靠近酒吧街的一側(cè)，有效的進行呼應(yīng)。（5） 步行街區(qū)的入口處正是廣場的所在，所以形成氣勢非常好（6） 功能分區(qū)明確，而且餐飲區(qū)有小廣場予以配合。 向西輻射整個佛山地區(qū)，乃至于珠三角西部。旅游——把“珠江印象”和“水秀花香”這兩個核心價值提升出來，才能提升其旅游價值，為旅游提供支持。n 本項目有得天獨厚的歷史人文條件和自然景觀條件，更顯出本項目獨特的商業(yè)氣息。隨著廣佛都市圈的日益擴大，將帶來異常大的發(fā)展?jié)摿?。富有歷史文化內(nèi)涵的建筑風(fēng)格加上人文的自然景觀的引入，將會是廣州最有特色的商業(yè)步行街。（9） 注意步行街的燈光的設(shè)置。但在順應(yīng)社會潮流而使步行街朝現(xiàn)代化發(fā)展的同時，也應(yīng)保留自身應(yīng)有的傳統(tǒng)空間與風(fēng)貌。步行街由兩旁建筑立面和地面組合而成，故其要素有：地面鋪磚、標志性景觀(如雕塑、噴泉)、建筑立面、展示柜臺、招牌廣告、游樂設(shè)施(空間足夠時設(shè)置)；街道小品、街道照明、郵筒、休息坐椅、綠化植物配置和特殊的如街頭獻藝等活動空間，其設(shè)計繁雜程度決不亞于設(shè)施建筑，不過最關(guān)鍵的還是城市環(huán)境的整體連續(xù)性、人性化、類型的選擇和細部。 ②區(qū)域 作為城市中心區(qū)，由于城市商業(yè)活動本身的“集聚效應(yīng)”，公建布局相對較為集中，由于人們生理與心理因素的影響，步行街長度取600—800米為宜。在步行等旁增加城市支路，引導(dǎo)非瀏覽、非購物人流通過，作為它的輔助道路進貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。（芳村步行街制定完整的發(fā)展戰(zhàn)略目標：成為社區(qū)服務(wù)的中心 形成城市商貿(mào)旅游的中心 打造廣州第三步行街）n 統(tǒng)一推廣宣傳。（3） 觀光旅游的必到之地孫文路步行街以其濃郁的文化底蘊和顯赫的位置，加上政府把它定位為：文化旅游步行街，從而帶動了整個旅游業(yè)，旅游業(yè)的進駐同時也為了步行街的經(jīng)營與發(fā)展帶來新機！（4） 獨特的建筑元素再現(xiàn)了舊時南洋建筑風(fēng)情歐式殖民風(fēng)格突特的建筑十分吸引人，粉黃、粉綠、粉藍、這是建筑的主色調(diào)；木窗、木雕、灰塑，這是歐亞混雜的“南洋”文化的重要表現(xiàn)；一幢幢的騎樓商鋪建筑連起來，就是一條半室內(nèi)的長廊，逛街時不必擔心日曬雨淋；加上彎曲自然的街道，鋪上彩色方磚的路面，讓人仿如置身于異國他鄉(xiāng)！ 步行街缺陷：（1） 規(guī)模比較小孫文路步行街規(guī)模比較小，而且不能像其他的步行街有輻射帶，周邊根本備有其他的商業(yè)，商業(yè)主要集中在步行街中央，商業(yè)輻射面太小。而且整條步行街經(jīng)營高中低檔的商鋪都有，構(gòu)成了多業(yè)態(tài)架構(gòu)。n 第二階段成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。漫步新天地，仿佛時光倒流，有如置身于二十世紀二、三十年代的上海，但一步跨進每個建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時尚；親身體會新天地獨特的理念：昨天、明天，相會在今天。南里建成了一座總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專賣店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。外地：上海新天地步行街1. 現(xiàn)狀：上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。（2）配置休閑廣場上下就步行街，修建了大型的廣場，很好的進行聚焦。同時，五座購物廣場的特點和經(jīng)營理念各不相同，形成一個“強強聯(lián)合”的有機整體。這樣使到步行街的餐飲這一項逐漸減少，這對于一條綜合型步行街來說是不利的。北京路也是一個生機勃勃的商業(yè)中心，匯集了眾多名牌專賣店和精品店、國際連鎖快餐店、綜合性大型商廈。北京的王府井、上海的南京路、天津的和平路、重慶的解放碑、廣州的下九街，以及許多城市著名步行街已陸續(xù)建成使用，形成中國城市的一個亮點。n 步行街容易成為旅游的景點步行街集商業(yè)、休閑、旅游為一體，其在旅游價值上能很好的發(fā)揮其作用。n 在市政府的建造“廣州第三條步行街”思想指導(dǎo)下，芳村步行街得到了政府強而有力的支持。建成繼北京路、上下九路之后的“廣州第三步行街”。 交通不便：直接連接酒吧街的交通幾乎沒有，所有的陸上交通，都是要穿過長長的陸居路才能到達酒吧街的，到晚上沒有夜班的交通工具回市區(qū)，十分不便。整個街區(qū)給人非常破舊的感覺，而現(xiàn)在的消費人群已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝鈦砣藛T。n 并區(qū)后的，資源的重新整合，將為芳村帶來新的發(fā)展機遇?！《嗄陙?，芳村一直游離于廣州中心城區(qū)之外，近年，由于珠江隧道、地鐵、珠江大橋以及正在修建的新隧道等市政利好不斷，芳村成為樓市新生力量。芳村主要專業(yè)市場分布情況：專業(yè)市場區(qū)域分布茶葉市場芳村大道花鳥魚蟲市場花地大道花卉植物市場芳村和佛山接壤文體用品批發(fā)市場花地大道芳村專業(yè)市場分布圖芳村商業(yè)格局示意圖芳村商業(yè)格局:芳村舊有的商業(yè)格局是以,陸居路為主要商業(yè)中心輻射開來，是單線幅射形式，隨著地鐵的建成，住宅區(qū)的不斷發(fā)展，如今芳村已經(jīng)形成了，幾大板塊的點射形商業(yè)格局。經(jīng)濟地位：芳村區(qū)位于廣佛都市圈核心，是廣州城市向外擴散和經(jīng)濟輻射最有利的地段。因此，珠江兩岸商業(yè)帶將是廣州商業(yè)最大的發(fā)展空間，是未來的商都軸心。廣佛都市圈建設(shè)中，雙方的城市功能相互促進，相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。n 交通優(yōu)勢突出：廣佛的交通規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢現(xiàn)在看來更為突出。廣佛都市圈（1）廣佛都市圈(GF megalopolis) 簡介都市圈（megalopolis），既指特大城市，又指以特大城市為中心的人口稠密區(qū)，也稱都市連綿帶、大都市經(jīng)濟圈。廣東經(jīng)濟環(huán)境分析（1）廣東經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀改革開發(fā)以來，廣東一直處在全國經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)先地位。芳村步行街有著得天獨厚的營商條件，因此，本集團隊本項目充滿信心。當前全球競爭已經(jīng)發(fā)展到一個以大都市區(qū)之間綜合經(jīng)濟實力的較量的時間。n “城市經(jīng)濟”是廣東未來發(fā)展的戰(zhàn)略重點％，高出全省平均水平17個百分點，是廣東省城鎮(zhèn)化水平最高的地區(qū)，已初步形成了連片的城市群，人口和產(chǎn)業(yè)高度聚集，輻射能力強勁。廣佛一體化將大大強化廣州作為珠三角的中心和龍頭的地位，擴大中心城市的區(qū)域輻射力，廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區(qū)的地理中心及產(chǎn)業(yè)鏈條中心、行政管理中心，也是未來泛珠三角的中心。在都市集群中，產(chǎn)業(yè)互補、城市協(xié)作的指導(dǎo)思想確定為“錯位發(fā)展，優(yōu)勢互補，資源整合，政府引導(dǎo)，市場運作”。廣州還缺少代表華南商都的市場容量、品牌形象、成長空間和巨大的都市級的輻射力。所以廣州未來商業(yè)最大的發(fā)展空間是珠江兩岸商業(yè)帶。接著廣佛都市圈的組建形成，芳村全力打造以花地地區(qū)為核心、十里長堤景觀帶為依托、地鐵沿線各出入口上蓋地塊為連接點、功能全、輻射力強、影響大的廣州西部區(qū)域性商貿(mào)中心。新型商貿(mào)不斷涌現(xiàn)進入新時期，芳村不斷根據(jù)自身特點發(fā)展特色商貿(mào)經(jīng)濟。n 按照現(xiàn)代城市特色和水秀花香的城區(qū)特點總體規(guī)劃芳村的未來發(fā)展。如今陸居路的商業(yè)價值已經(jīng)逐漸被周邊新興的商圈所替代，失去了往日的光彩。酒吧街的敗落可以歸結(jié)于以下幾點： 定位失誤：廣州傳統(tǒng)的酒吧消費場所聚集在環(huán)市路的區(qū)莊和沿江路，芳村本身缺乏必要的商業(yè)氛圍，同時也缺原始市場，酒吧街的消費群體非常特定，所以在芳村酒吧街在前期的定位存在著嚴重的失誤。我司分析酒吧街的重新盤活，有可能在特色餐飲這方面發(fā)展。未來廣佛都市圈的核心競爭力將會在整個廣東乃至于整個華南商圈起領(lǐng)頭的作用。（二）步行街和形式的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別n 以街區(qū)為主體的商業(yè)組合步行街是一個獨特的商業(yè)形式，它主要依賴街區(qū)的組合形成整個商業(yè)的載體，其他的商業(yè)主要依賴交易場所為其商業(yè)的載體。 由于它外部空間采用人的尺度，所以它既能創(chuàng)造富有生氣的商業(yè)氣氛，又可減少在鬧市區(qū)對汽車的依賴。但餐飲的比例相對較小只有14％，反映出，北京步行街的飲食的配備比較豐富。完好的保存古跡是北京路的一大亮點積聚了濃厚的文化底蘊北京路是廣州的商業(yè)黃金寶地，號稱“嶺南第一街”，匯集了千年古道、千年古樓、千年水關(guān)、千年古寺（大佛寺），有著深厚的嶺南文化底蘊。3. 業(yè)態(tài)分布：作為傳統(tǒng)的商業(yè)老城區(qū)，上下九步行街已著手升級改造，強化“兩翼”、“五強”，將從線狀向網(wǎng)塊發(fā)展，輻射形成一軸兩翼的態(tài)勢。在步行街上幾乎每一條街、每一條巷都有一個美麗的傳說及深厚的歷史由來。細部裝飾凸現(xiàn)文化內(nèi)涵細致的雕塑更顯西關(guān)風(fēng)情6. 步行街缺陷（1） 周邊缺少足夠的停車位由于步行街位于老成區(qū)，所以停車位方面非常欠缺。目標群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M群體實況相吻合。（2） 歷史文化特色成為都市旅游景點成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。如今新天地已被公認為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品味的本地市民和外籍人士的聚會場所。全長約529 米，路寬15米，占地200畝，先后分一、二期工程建設(shè)，總建筑面積約14萬平方米，共有商鋪137家。孫文路步行街一段參考價值：（1） 濃郁的歷史元素孫文路是中山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，中山商貿(mào)的歷史從這里開始，如今的步行街，蘊含著非常多的歷史元素。（芳村步行街要有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，而且有先進的理念）上下九n 能滿足一般市民的消費方式。規(guī)劃設(shè)計要點n 良好的交通體系 　步行街的成功與否，交通問題是關(guān)鍵。 步行街前地地面裝飾有海浪形的圖案,消除了廣場的空曠感,增加了步行的趣味街道的裝飾是步行街一個重要的元素①道路 作為城市商業(yè)環(huán)境中的道路，其作用體現(xiàn)為渠道(人、車的交通、疏散渠道)、紐帶(聯(lián)結(jié)商店、組成街道)、舞臺(人們在道路空間中展示生活、進行各種活動)。由于它起著組織空間、引導(dǎo)空間的作用，街道形成了第二個沒有屋頂?shù)膬?nèi)部空間，既起框景作用，其本身也是街道空間中的重要景觀，它是整個街道空間序列的開端。如北京琉璃廠、天津古文化街，②線面組合布置——大都有明顯的步行商業(yè)街，與路段上某些商業(yè)地塊聯(lián)系起來，形成組合布局，如合肥城隍廟步行商業(yè)街；③面狀成片布局——商業(yè)街區(qū)在城市主干道一側(cè)集中布置，形成網(wǎng)狀形態(tài)，如上海城隍廟、南京夫子廟等。（4） 步行街的立面設(shè)置要有風(fēng)格，并且形成一定的梯度。陸居路濃縮了許多的歷史文化，為步行街利市文化帶來最好的沉淀。（3） 整體商圈影響力日益下降芳村陸居路，雖然是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營，已經(jīng)逐漸失去往日的風(fēng)光。威脅(Threats)（1） 受到周邊新興的商業(yè)沖擊：芳村周邊新型商圈的崛起，如花地商圈、芳村達到商圈等等，都給陸居路帶來了相當大的沖擊。芳村步行街=社區(qū)服務(wù)+旅游產(chǎn)業(yè)+商貿(mào)平臺注：以旅游載體，將社區(qū)服務(wù)和都市圈商貿(mào)緊密聯(lián)系在一起。成為廣州的市一級旅游景點。四、項目規(guī)劃（一）方案分析技術(shù)指標：用地面積： 29470平方米總建筑： 31696平方米其中：商鋪 23818平方米餐飲酒樓 2734平方米DISCO舞廳 1464平方米配套辦公 1634平方米社團活動 2046平方米建筑物占地 15348平方米建筑密度 52%容積率 停車位 5