【正文】 圖：林陰大道 大面積綠化帶在郊區(qū)居住的優(yōu)勢(shì)之一就是空氣好、綠化多。歷來(lái)被認(rèn)為是地中海文化的象征，由于其有醫(yī)用和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值,被人們認(rèn)為是神圣的，并演繹出許多的傳說(shuō)和神話。主題的提煉可以有多方位多種角度的考慮，以地容地貌為主題的景觀可以有：水主題景觀、坡地主題景觀、臺(tái)地主題景觀、濕地自然景觀（此處所舉皆為自造景系統(tǒng)）；以地域?yàn)橹黝}的景觀可以有：中式園林景觀、日式景觀、意大利式景觀、英式景觀等；以各類(lèi)植物也可以形成以植物為主題的景觀系統(tǒng)。 周邊環(huán)境——相比南京1912和上海新天地，本案周邊缺少商業(yè)氛圍⑤ 目前本案占有的優(yōu)勢(shì)資源湖濱路現(xiàn)有的酒吧一條街在無(wú)錫市有很高的知名度，周邊日本、韓國(guó)以及歐美等地的外國(guó)消費(fèi)群體云集?，F(xiàn)在，弄堂、石庫(kù)門(mén)的門(mén)框、門(mén)楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。北里由多幢石庫(kù)門(mén)老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。其建筑融合了中式和歐式的風(fēng)格，并將之注入現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)元素。無(wú)錫酒吧行業(yè)的現(xiàn)狀是“有點(diǎn)無(wú)線、有線無(wú)面”，至今缺乏一個(gè)相對(duì)集中的、富有文化品位的消費(fèi)街區(qū)，遠(yuǎn)未形成像上海那樣的“勢(shì)”。如廣告公司、咨詢(xún)公司、票務(wù)代理、裝修設(shè)計(jì)工作室等。將營(yíng)造視覺(jué)上純陽(yáng)至柔的動(dòng)線過(guò)度感觀。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。酒吧街的沿街戶型為單層60到70平方米，以?xún)蓪訛橐?，最多不超過(guò)三層。地塊南側(cè)部分經(jīng)營(yíng)酒吧街。 HOPSCA模式體現(xiàn)了集群式的、高使用率的特點(diǎn)，符合一個(gè)真正意義上的高檔社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。（本案的客源對(duì)住宅房仍持有相對(duì)保守的觀念，所以本案的建筑風(fēng)格會(huì)得到他們的認(rèn)同。在項(xiàng)目戰(zhàn)略定位過(guò)程中，因當(dāng)注重以下幾方面內(nèi)容：以項(xiàng)目耀眼前景吸引客源因?yàn)椋罕景钢苓吷形慈扛脑欤苓厼樾纬闪己玫木幼…h(huán)境氛圍。HOPSCA的幾大基本條件。Shopping mall 整合式商業(yè)步行街區(qū) 項(xiàng)目?jī)?nèi)的步行街區(qū)，當(dāng)之無(wú)愧是最充滿城市動(dòng)力和生活情趣的街區(qū)，入夜，無(wú)論是漫步于街頭，還是坐在自家寬敞的居室里，都可欣賞商業(yè)街璀璨艷麗的燈火，享受巴黎風(fēng)韻的東方時(shí)尚。不僅使建筑的外觀相對(duì)于整個(gè)街區(qū)來(lái)說(shuō)，顯得過(guò)分突兀，在相當(dāng)大的程度上削弱了居住者與外界的社會(huì)聯(lián)系，破壞了由主路－支路－小巷－院內(nèi)圍合而成的城市序列感。對(duì)于它所倡導(dǎo)的整街區(qū)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃，維護(hù)和發(fā)展街區(qū)價(jià)值的思想和獨(dú)特的建筑、環(huán)境風(fēng)格，相信很多人都投注著探究的目光。 住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是本著維護(hù)城市的文明為宗旨，還是簡(jiǎn)單的謀求單純的商業(yè)利潤(rùn)？在開(kāi)發(fā)商注重所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)品質(zhì)和規(guī)模的同時(shí)，如何兼顧住宅所處的街區(qū)價(jià)值，這是城市房地產(chǎn)發(fā)展面臨的一個(gè)新的課題，也是城市規(guī)劃說(shuō)面臨的要點(diǎn)。供應(yīng)量的迅速放大 也不支持畸高的房?jī)r(jià)。加快拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)步伐，年內(nèi)竣工面積分別不少于１６０萬(wàn)平方米和６０萬(wàn)平方米。1９９８年國(guó)家房改政策的實(shí)施使整個(gè)住房體制發(fā)生了質(zhì)的變化。小結(jié)：從目前市場(chǎng)上供給的住宅社區(qū)來(lái)看，無(wú)論規(guī)模還是配套都有著較大的改觀，區(qū)域市場(chǎng)整體住宅品質(zhì)有所上升。（4）物業(yè)管理服務(wù)水平。內(nèi)部的社區(qū)園林景觀也是他們考慮的范圍?？驮捶植迹簂 無(wú)錫市及周邊城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)主。3) 功成身退，頤養(yǎng)天年。216。一、客源分析l 當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外來(lái)人士。為大型生活社區(qū)，可入住1500戶左右，主力面積以120140平左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，另有少量150平米以上的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)和105平左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，英式風(fēng)格、270度轉(zhuǎn)角飄窗。店鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，商鋪的閑置率居商圈之首。在經(jīng)營(yíng)的141家商鋪中，服飾店僅1家，餐飲類(lèi)也只有6家，%；洗頭房卻有37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機(jī)械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂(lè)、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車(chē)修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類(lèi)各2家；其他有刻章、攝影、汽車(chē)裝飾各1家。在經(jīng)營(yíng)的店鋪有205家中：餐飲類(lèi)37家（酒店9家、中型餐飲24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服飾只有4家，占2%；汽車(chē)業(yè)（9家汽車(chē)裝潢、20家汽配、1家汽車(chē)銷(xiāo)售）30家，%；機(jī)械、五金類(lèi)34家，%；煙酒類(lèi)店鋪25家，%；醫(yī)療保健類(lèi)10家，%；金融類(lèi)9家，%；休閑娛樂(lè)類(lèi)8家，%；勞保用品、家用電器、維修類(lèi)（自行車(chē)、手機(jī)）各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺(tái)、印務(wù)等共30家，%。其他經(jīng)營(yíng)有文化用品、漁具、打字復(fù)印、網(wǎng)吧等。經(jīng)營(yíng)種類(lèi)餐飲15家，%；裝潢、裝飾材料14家，%；房產(chǎn)中介13家，%；機(jī)械、五金、建材8家，%；公司單位、煙酒店各6家，%；休閑娛樂(lè)5家，%；另外有家具店、汽車(chē)維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，%；其他有電器賣(mài)場(chǎng)、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車(chē)電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)、燈具、刻章、汽車(chē)銷(xiāo)售等各2家，共17家，%。店鋪總數(shù)35家面 積30500平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金1800元/閑置率有1家空置，%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品、日用小百等；三層以上：火鍋店等。各商業(yè)街情況梁 溪 路梁溪路東至京杭運(yùn)河，西至東橫山，形成了一條以餐飲、服飾為主的商業(yè)街，是河埒口商圈最繁華的商業(yè)街之一。該區(qū)域樓盤(pán)存在諸多問(wèn)題，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，各樓盤(pán)的銷(xiāo)售均受到新政及體量過(guò)大的影響，銷(xiāo)售明顯放緩。但項(xiàng)目落有同質(zhì)化，缺乏亮點(diǎn)。鎮(zhèn)(鄉(xiāng)),平均人口規(guī)模擴(kuò)大 73%。城市經(jīng)典為小高層和高層333戶。,其余為道路河流用地。（）買(mǎi)方市場(chǎng)特征將更加明顯，市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化目前無(wú)錫市土地供應(yīng)總量和在建施工面積規(guī)模較大，預(yù)計(jì)2007年市區(qū)商品房上市量將保持在500－600萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)供求關(guān)系正逐步變化，消費(fèi)者對(duì)于樓盤(pán)質(zhì)量及企業(yè)品牌提出更高要求，銷(xiāo)售壓力和競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的精準(zhǔn)定位及性?xún)r(jià)比成為關(guān)鍵。目前結(jié)構(gòu)中占大多數(shù)得普通購(gòu)房者得需求條件與市場(chǎng)得供給面得以配合，有助于整體房市在未來(lái)1－2年內(nèi)進(jìn)一步發(fā)展和鞏固，對(duì)于高端市場(chǎng)及低端市場(chǎng)來(lái)講同樣有相當(dāng)?shù)么龠M(jìn)作用。2006年人均可支配收入額為18189元。％，漲幅同比下降15個(gè)百分點(diǎn)。從圖中可見(jiàn)無(wú)錫市的房地產(chǎn)走勢(shì)，南區(qū)成為無(wú)錫市的一匹黑馬，漲幅最快，其次是西區(qū)和東區(qū)。根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)位最重要的觀點(diǎn)來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)應(yīng)該跟從區(qū)位的位置，中心區(qū)價(jià)格最高，副中心次之。2001年到2006年無(wú)錫市區(qū)商品房總成交量逐年增長(zhǎng)， 自2005年國(guó)家諸多政策出臺(tái)后，投資人明顯減少，最為突出的是上海的房?jī)r(jià)，大幅度下跌，影響到周邊城市投資者的信心，所以2005~2006年的住宅成交量減少。西區(qū)商品房批準(zhǔn)面積在0104年間，穩(wěn)步增長(zhǎng)，05年后略有下降。房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了2倍。（三）2001~2006無(wú)錫房地產(chǎn)比較分析總供給總需求狀況0106年無(wú)錫市批準(zhǔn)預(yù)售量翻了4倍總供給增長(zhǎng)高于銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，無(wú)錫市房地產(chǎn)整體供大于求0106年無(wú)錫市批準(zhǔn)量和銷(xiāo)售量增長(zhǎng)情況年增長(zhǎng)率0102年0203年0304年0405年05—06年平均增長(zhǎng)率批準(zhǔn)預(yù)售量36%%%11%%%銷(xiāo)售量38%21%%%%20%20012006年期間，無(wú)錫市市區(qū)商品房供應(yīng)趨勢(shì)是在變化中快速增長(zhǎng)的，2002年比2001較為緩慢，由于2002年銷(xiāo)售量不太樂(lè)觀，2003年供應(yīng)量開(kāi)始大量增加，以適應(yīng)市場(chǎng)的要求。二是樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度的放緩，減少了此類(lèi)資金所占的份額。％，％，％。交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出6508元，％。物流通道繼續(xù)拓展，出入口岸建設(shè)取得突破。從經(jīng)濟(jì)類(lèi)型看，非公有制經(jīng)濟(jì)增勢(shì)增強(qiáng)。翠湖國(guó)際項(xiàng)目提案報(bào)告2008年8月第一部分 市場(chǎng)篇一、 無(wú)錫投資環(huán)境分析（一） 行政區(qū)域及自然狀況 位置無(wú)錫市位于長(zhǎng)江三角洲江湖間走廊部分，江蘇省東南部。無(wú)錫沿長(zhǎng)江有42公里深水岸線，建有一批萬(wàn)噸級(jí)以上泊位，江陰港口為對(duì)外開(kāi)放港，建成了國(guó)內(nèi)第一個(gè)內(nèi)河港口型國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。（三） 2006年無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2006年無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特征如下：　　經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。％；％。無(wú)錫近年來(lái)三大產(chǎn)業(yè)年增長(zhǎng)情況（同比上年增長(zhǎng)）　第一產(chǎn)業(yè)增加百分比第二產(chǎn)業(yè)增加百分比第三產(chǎn)業(yè)增加百分比2006年2005年2004年2003年132002年42001年物價(jià)水平小幅上揚(yáng)。居民住房條件繼續(xù)改善，據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示。2000年后，GDP以每年20%的速度平穩(wěn)增加。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康，％。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化2006年我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，市場(chǎng)供應(yīng)充足。到2004年銷(xiāo)售量增長(zhǎng)，對(duì)房屋的需求量也增加，房屋的供應(yīng)量要比2003年翻了3倍。2005年后受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，商品房批準(zhǔn)量得到了有效的控制。南區(qū)則是在0104年間發(fā)展比較緩慢，而在05年后有了大的突破。非住宅的成交量沒(méi)有受到政策的影響。從無(wú)錫市供銷(xiāo)情況和商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，預(yù)測(cè)2007年無(wú)錫市商品房還會(huì)有小幅上漲趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)的漲幅來(lái)看無(wú)錫市受宏觀調(diào)控影響不大，呈現(xiàn)剛性需求。購(gòu)買(mǎi)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，各節(jié)點(diǎn)的上揚(yáng)幅度基本保持平穩(wěn)，市場(chǎng)處于良性發(fā)展軌跡。比2000年增加9586元，％，2006年。2006年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 （）2007年供應(yīng)預(yù)測(cè)2006年無(wú)錫市市區(qū)共組織公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)保埃捣貕K，總面積９９３．，將在07年陸續(xù)開(kāi)始反應(yīng)出來(lái)，再加上歷年的空置面積，供應(yīng)量體將非常龐大，竟?fàn)帒B(tài)勢(shì)更劇激烈。（）市場(chǎng)需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費(fèi)將進(jìn)一步激活 隨著“山水名城”城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，濱湖、蠡湖、環(huán)太湖地區(qū)進(jìn)一步成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，大量流動(dòng)人口和改善性購(gòu)房主體的增加將使市場(chǎng)需求總量增加。圍繞太湖廣場(chǎng)核心區(qū)建設(shè)，完善太湖廣場(chǎng)東側(cè)城市延伸段的區(qū)域功能，構(gòu)建現(xiàn)代商務(wù)會(huì)展中心。由于項(xiàng)目位于南長(zhǎng)老的居住區(qū)受到附近居住區(qū)二次置業(yè)者的追捧。,平均面積規(guī)模擴(kuò)大140%。由于板快近年來(lái)不斷有樓盤(pán)推出，目前市場(chǎng)已走向成熟，由于大盤(pán)的進(jìn)駐競(jìng)爭(zhēng)力已輻射到南長(zhǎng)等其他板塊。交通、生活配套設(shè)施已經(jīng)靠近新區(qū)工業(yè)園區(qū)是該區(qū)域備受青睞的重要原因，而購(gòu)房者主要以自住為主。人流量、車(chē)流量都比較大，特別是河埒口一帶，顯得十分擁擠。商業(yè)形態(tài)以餐飲、服飾為主，其他各類(lèi)商業(yè)形態(tài)配套存在。經(jīng)營(yíng)種類(lèi)餐飲類(lèi)11家，%；銀行5家，%；休閑娛樂(lè)5家，%；小百貨店3家，%；其他有嬰兒用品、新華書(shū)店、汽車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)站、醫(yī)院、電器賣(mài)場(chǎng)、攝影、大超市等，共10家，%。店鋪所在樓層87%的商鋪在一層；二層：酒店、火鍋、浴場(chǎng)、醫(yī)療器械、旅館、電子游藝、咖啡、家具、茶吧；六層：名師家教。除了少數(shù)的酒店、網(wǎng)吧、圖文社為二層外，整條街商鋪都只有一層。本街上建筑都不高，店鋪集中在一、二層經(jīng)營(yíng)，一些大的工廠、機(jī)關(guān)單位占了較多位置，如：無(wú)錫海關(guān)、無(wú)錫城管、無(wú)錫廣播電視中心、無(wú)錫機(jī)床廠等。建筑路上店鋪多為一、二層，大多數(shù)在一層經(jīng)營(yíng)，店鋪比較破舊，租金雖不高，閑置率卻不低，商業(yè)不夠繁榮。店鋪總數(shù)860家面 積8500平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金1125元/閑置率空置104家，%。l 目標(biāo)推廣客戶為大眾群體，案名直接用開(kāi)發(fā)商名字“陽(yáng)光城市花園”，利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)的直觀感覺(jué)，加以“花園”突出小區(qū)景觀，案名簡(jiǎn)單便于接受；l 在樓房類(lèi)型的推廣過(guò)程中，一期首先推出的是多層住宅，價(jià)格為4300起價(jià)，到目前為止銷(xiāo)售價(jià)格到4700元左右，目前已經(jīng)沒(méi)有多層樓房可賣(mài)；二期全部為高層小高層，產(chǎn)品類(lèi)型上與會(huì)金通產(chǎn)品直接碰撞，預(yù)計(jì)在04年年底開(kāi)盤(pán)，價(jià)格在5000元左右。l 本市以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的中級(jí)管理層、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)。 文化領(lǐng)域的精英。4) 保值增值。l 區(qū)域文化領(lǐng)域的客戶。（2）建筑品質(zhì)、風(fēng)格、戶型等。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，生活水平的提高，物業(yè)管理已經(jīng)逐漸成為考量小區(qū)的比較重要的標(biāo)準(zhǔn)。但是相對(duì)真正意義上的高品質(zhì)住宅是社區(qū)，還存在諸多不足之處。使百姓有了“要住房、找市場(chǎng)”的觀念，使市場(chǎng)潛在需求得以釋放，使近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直出于上升通道中。被拆遷戶預(yù)計(jì)為6000～10000戶，按３０％的戶數(shù)購(gòu)買(mǎi)商品房１００平方米／戶計(jì)算，則該部分的增長(zhǎng)量可達(dá)18～30萬(wàn)平方米左右；，要上升到２００7年的32平方米以上，五年中住宅需求量為400萬(wàn)平方米左右，年均80～8５萬(wàn)平方米；還有由于城市化快速推進(jìn)及原城市人口機(jī)械增長(zhǎng)造成每年新增約３萬(wàn)城市人口，其所產(chǎn)生的購(gòu)房需求量預(yù)計(jì)可達(dá)9０～100萬(wàn)平方米；另外目前在無(wú)錫置業(yè)的外來(lái)置業(yè)比例在５％以?xún)?nèi)，隨著無(wú)錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，城市創(chuàng)業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，外地和外商投資購(gòu)房的比例會(huì)逐漸增多，如果２００7年比例再增加５個(gè)百分點(diǎn)，外來(lái)購(gòu)房需求增加量會(huì)有30萬(wàn)平方米左右；此外還有許多市民希望進(jìn)一步改善居住條件，這都將擴(kuò)大市場(chǎng)需求量，各項(xiàng)需求總計(jì)達(dá)220～２50萬(wàn)平方米左右。 總的來(lái)看，無(wú)錫房市仍然方興未艾，具有潛力；但 2007年的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所加大，尤其高檔住宅的風(fēng)險(xiǎn)較大。（2）什么是HOPSCA模式？ ①HOPSCA模式的起源 社區(qū)發(fā)