【正文】 DM派發(fā)渠道的有效性調查中，現場派發(fā)的到達效果最好，%的消費者表示看到的DM主要是通過現場派發(fā)方式取得的，27%的消費則通過夾報郵寄方式取得，而通過郵寄到戶方式取得的占14%。在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國最重要的一個傳統節(jié)日，%排在首位，其次是母親節(jié)（44%）、國慶節(jié)（%）、（%）、中秋節(jié)（32%）、五一節(jié)（%）、圣誕節(jié)（%）、元宵節(jié)（%）、父親節(jié)（%）、七夕情人節(jié)（%）（），而清明節(jié)、端午節(jié)、萬圣節(jié)和重陽節(jié)的重視度較弱。對受訪者調查中，%經常去大型百貨，%去大型超市，%的顧客在選購完自己的商品之后，還愿意繼續(xù)逗留閑逛其他店鋪。多數消費者認為自己所購買的商品實用劃算，%的消費者不是非常重視商品的實用性。月收入在3000元—%，%。本次市調采用隨機問卷調查法，實際采樣214份，回收有效問券200份。 公交車身廣告 公交車身廣告被消費者認為是僅次于電視廣告的最方便接觸的媒體渠道，基于本案對周邊輻射需求，建議選擇在市內至郊區(qū)的公交路線進行車身廣告投放。漳州市廣播電視報的發(fā)行量應該在5千份以內，閱讀人群基本上都是家庭主婦和老人。PR活動是建立自身品牌風格的重要手段，應該根據本案的定位和特殊背景時令要求，不必過于關注消費者的前期認知。 公用電話 雖然手機相當普及，但公用電話依然能在特殊情況下給消費者帶來方便，但建議公用電話采用投幣式與插卡式搭配。 免費購物巴士 免費購物巴士已經成為Shopping Mall的重要服務功能措施之一，對于漳州市公交系統不發(fā)達現狀，建議開設34條免費購物巴士專線，往返本案與市區(qū)。大型量販超市：根據品牌號召力，可以將招商對象進行分類。符合該原則的業(yè)態(tài)業(yè)種特點是該業(yè)種在目前漳州市的需求旺盛或對消費者吸引力強。通過這種印象的建立將能夠不斷吸引和聚集城市中消費最活躍的消費者加入，有助于本案核心競爭力的提升。另外，在市府規(guī)劃中未來五年內不會出現如此大型的商業(yè)地產項目，也是不可多得的優(yōu)勢條件。 劣勢——位置根據調查顯示，漳州市民在飲食、服裝、交通的消費支出比例是51%：22%：27%，即漳州市民超過一半的費用是用在飲食上。 Shopping Mall常用經營模式：完全出租：全部出租，部分出租：將主力店出租，小店出售，通過這種小店鋪比較高價格的出售，快速的回籠資金。在調查的店面中有近80%的店面屬于租用的，65%經營狀況僅保持收支平衡，31%表示目前經營狀況良好。表四十六 訪問對象購物的決定性因素表四十七 訪問對象認為最具吸引力的促銷活動表四十八 訪問對象最喜歡的現場表演活動表四十九 訪問對象最喜歡的參與性活動表五十 訪問對象最為重視的節(jié)日表五十一 訪問對象節(jié)日的消遣方式 媒體渠道與策略根據漳州目前媒體渠道的實際情況，調查了解現有媒體的運作效果和通過消費者對各種主要媒體的印象評價，為本案在未來的媒體策略提供參考依據。在本案入口設立平面分布圖的必要性上，有78%的消費者希望能夠有。 在對本項目未來主力店的選擇搭配上，%的支持率，而大型超市為45%，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為69%，手機和電訊服務的支持率為43%， 在對餐飲調查中，發(fā)現漳州消費者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（%）、日本韓國料理（26%）、麥當勞（25%）、中式快餐（%）、德克士（22%）、牛排館（%）、特色中餐（%）、肯德基（18%）、必勝客（8%）、咖啡廳（%），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強，比如對小吃老店和特色風味菜的群體性偏好形成了漳州市獨特的吃文化。表二十一 訪問對象每周逛街頻率比例表二十二 訪問對象選擇逛街時間表二十三 訪問對象選擇逛街時段表二十四 訪問對象常去的購物場所（多選）表二十五 訪問對象對商場的重視因素（多選）表二十六 訪問對象購物常用的交通方式第五部分 項目規(guī)劃調查分析 概念導向調查通過調查發(fā)現，目前漳州消費者對什么叫Shopping %都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（%），也有1/4以上的消費者了解購物中心的娛樂休閑功能。結論：市區(qū)內消費者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費者有儲蓄的習慣。表六 訪問對象居住區(qū)域比例表七 訪問對象來源比例表八 訪問對象住房情況 在訪問對象中，有28%屬于商鋪個體經營者，%在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占14%。 客流特征描述 在以上3個調查點所觀察統計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務中心，流動人員數量較少。以上數據說明目前市區(qū)內經過本案的車輛基本上還是以商務運輸車輛為主，同時私家車與客運車輛也占比較大的比例。時間段：18:00—20:00市區(qū)經過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為417輛，%，%。 4/14（四）平均每小時車流量（量/小時） 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛/小時） 車流特征描述：時間段：10:00—12:00 市區(qū)經過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征：平均每小時車流量為619輛，其中貨車占56%，%，%，長途客運占10%。江濱大道龍文段，寬80米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。因為周邊均屬于待開發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店丹霞路：北京現代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數手機專賣店和移動大廳。小吃攤點較多。超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及24小時營業(yè)的南風超市。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃構建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā)展商貿業(yè)。 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況漳州市整體規(guī)劃方向以“東移南進西擴”為主要方針，東部藍田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側將作為未來10年內的重點規(guī)劃建設區(qū)域。分商品銷售地域看，%；，%；，%。全港已建成生產性泊位38個，其中萬噸級以上泊位5個（招銀港區(qū)0、5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產性碼頭岸線長3132米，堆場面積50萬平方米，倉庫面積37萬平方米，港口機械107臺套，建成10萬噸級航道長12海里，年貨物吞吐能力1268萬噸。市區(qū)內旅游景點主要有朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址、云洞巖、江東橋、萬松關、瑞竹巖、石室?guī)r和扶搖關帝廟。 目前全市擁有國家4A級旅游區(qū)1個、省級風景名勝區(qū)5個、全國重點文物保護單位11處、省級文物保護單位29處、國家級森林公園2個、國家級自然保護區(qū)1個、國家級地質公園1個。　　漳州名人薈萃，文化昌盛?，F下設藍田鎮(zhèn)、步文鎮(zhèn)、朝陽鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn)4個鎮(zhèn)，共有41個行政村、5個居委會和1個鎮(zhèn)辦農場，本案所在區(qū)域屬于藍田鎮(zhèn)范圍。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進東海。l 如果本案有價格和服務方面的優(yōu)勢則會考慮去l 對漳州市各個商場的促銷人員非常反感l(wèi) 目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。市場調研方法本次市場調研主要采用四種方式進行：一、行政調研調閱政府統計部門相關資料和年報，收集有關漳州市社會經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。市場調查說明項目描述 本案屬于漳州市吉馬集團投資開發(fā)的，以Shopping Mall業(yè)態(tài)模式為經營方向的商業(yè)地產項目，面積10萬平方米，共有4層，計劃引進百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區(qū)域，全客層經營定位，以出租作為主要經營管理方式。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結構。缺少象來雅這樣的百貨公司l 目前漳州市區(qū)中男士護膚品、男士用品少，購買不方便l 停車場建議設在地下，比較安全l 商場要設有育嬰室l 要求服務人員態(tài)度要好l 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范l 商品質量要保證l 要求設有購物專車專門來回接送（來自瑞京路女人街調查反饋）l 看電視較少，基本不看漳州電視臺及收聽電臺廣播l 要求24小時營業(yè)，目前漳州只有南豐超市24小時營業(yè)l 訪問對象認為到本案太遠，而且沃爾瑪就要進駐，沒有必要去那里。干流長258公里，合支流共長1923公里?！　。瑢儆趤啛釒Ъ撅L性濕潤氣候，年平均溫度21℃。歷史上除了開辟漳州的將領陳政、陳元光，丁儒外，還出現了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學家、史學家、數學家和地理學家。漳州海岸線長達680公里，海濱風光秀麗神奇，有國家4A 級旅游區(qū)東山風動石──塔嶼風景區(qū)，國家級海濱森林公園烏礁灣，“天然海濱浴場”馬鑾灣、隆教灣，“海上動物園”龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口“紅樹林”旅游區(qū)，“閩山第一峰”南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質公園的奇特海岸地質地貌景觀──“海上兵馬俑”龍海牛頭山古火山口和“火山島”漳浦林進嶼等。 目前，全市擁有旅行社28家，其中國際社2家，國內社26家；星級酒店12家，其中三星級6家，二星級6家。 全市共有道路客運站25個（其中一級站1個、二級站11個），一、二級站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。從分行業(yè)的情況看，%；，%；，%。目標在2005年底該區(qū)建成面積23平方公里，人口達30萬人。漳州市未來的商業(yè)業(yè)態(tài)結構調整將主要以綜合性專業(yè)批發(fā)市場、餐飲、百貨和專賣店為主。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。東一號路：在東一號路悅華商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設中，周邊居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘?。瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。 旅游開發(fā)建設規(guī)劃云洞巖度假村投資100萬美元，開發(fā)熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個項目，美食城占地20畝，總投資300萬元，山門占地26畝，建設旅游店面、別墅客房、中心會所、游泳池、網球場及其它配套設施。以貨運為主的車輛占主要部分?？瓦\車輛明顯減少。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時私家車的數量受周末影響較大。第四部分 商圈消費特性及專題調查 本次針對商圈范圍內的薌城區(qū)采樣400份和本案周邊龍文區(qū)采樣200份，合計回收有效問卷578份。大部分訪問對象的月收入在1000元到2000元以內，%。表十一 訪問對象每月購買服裝支出比例表十二 訪問對象每月飲食支出比例表十三 訪問對象每月交通費用支出比例表十四 訪問對象每月儲蓄金額比例 消費特征調查通過下表可以看出，漳州市消費者的消費心理基本上還是偏向理性，在購物過程同伴的意見影響不大，重視商品，不看重品牌，價格敏感性高，同時對流行新品的求新心理不強，更愿意等到促銷折扣時期再購買，但依然有超過46%的顧客存在沖動性購物可能，有73%的消費者不是非常重視商品的實用性。同時有73%的消費者表示知道或聽說過本項目。從表三十八可以看出，目前在大中城市比較受歡迎的餐飲除了日本韓國料理外，其他如牛排館、必勝客和咖啡廳大部分都并不受歡迎。表四十 訪問對象周末的消遣方式表四十一 訪問對象周末來本項目的意向表四十二 訪問對象對公交?？空驹O立的必要性表四十三 訪問對象對停車問題的反映表四十四 訪問對象最為看重的配套服務表四十五 訪問對象對商店入口平面圖的設立必要性 行銷策略調查根據現有商家常用促銷方式及本案未來可能采用的行銷手段，對漳州市消費者進行了調查，調查對象認為同伴的建議對促成購物的影響最大，其次是現場銷售氣氛的帶動作用和促銷活動，至于銷售人員的推銷，消費者認為并不能起到非常大的影響。通過調查，漳州消費者對現有廣告的接受度較差，近2/3的消費者表示很少看廣告，而漳州當地企業(yè)常用媒體中電視廣告的關注度最高，%的消費者是通過電視看到漳州當地企業(yè)的廣告，其次是報紙廣告（23%）、戶外廣告（22%）、城市T視訊（12%）和手機短信（%），而電臺（%）和DM（%）消費者接觸最少。同時有20%業(yè)主表示計劃再開新店。自營主業(yè)：自己經營主力店，而小的店鋪出租，比如菲律賓SM商業(yè)集團 商圈定義商圈是指該商業(yè)項目吸引消費者的地理區(qū)域，或者可以理解為商業(yè)項目經營的影響范圍，是由消費者的購買行為和該項目的經營能力所決定的，一般將商圈視為以本項目為中心，向四周展開的同心圓。相較其他城市而言，漳州市中低檔次的飲食業(yè)明顯更為發(fā)達。消費者帶來全新的體驗，這也是本案最大的賣點，但新鮮感不會一直持續(xù)，在開業(yè)一年內的適應期內，以先進的行銷手段吸引漳州市民眼