【正文】 珠海、坦洲已經(jīng)日益被民間自發(fā)“同城化”。吉大一直是珠海的商務(wù)中心區(qū)域，也是珠海居住環(huán)境最美的區(qū)域之一。而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，港珠澳大橋主體工程初步設(shè)計(jì)方案已經(jīng)敲定。開發(fā)商普遍認(rèn)為，暫停入戶必然對(duì)珠海樓價(jià)格特別是西區(qū)樓市會(huì)有所沖擊，而若提高入戶門檻，亦會(huì)將部分購房者拒之門外。精裝修，均價(jià)3000元/平方米。從未來異地代銷澳門樓盤的緊密性，香洲吉大、拱北區(qū)域與澳門隔海相望，有更大附加值可以挖掘。17層共三棟㎡2棟25層；3棟18層綠化率%%%35%裝修狀況全裝修毛坯全裝修毛坯開盤時(shí)間20080929200892008122820081115入住時(shí)間————2009121——預(yù)售證號(hào)————S200900001s200800013貨量——192302——價(jià)格起價(jià)3280元/平方米均價(jià)5300元/平方米均價(jià)7000元/平方米均價(jià)6000元/平方米物管費(fèi)——相對(duì)澳門來說珠海的房價(jià)處于低洼狀態(tài)，眾多優(yōu)質(zhì)樓盤往往會(huì)吸引大批澳門客戶前來投資置業(yè)，所以《澳門日?qǐng)?bào)》也是各高檔樓盤廣告投放較常選擇的媒體。由于樓盤的規(guī)模較大，所以相對(duì)來說，報(bào)紙廣告的平均投入成本并不算太高。另外“暑假營銷”開始受到居家型樓盤的青睞。其中珠海特區(qū)報(bào)、澳門日?qǐng)?bào)為4K大小版，珠江晚報(bào)、南方都市報(bào)為8K大小版。2008年的樓市調(diào)整使住房消費(fèi)信心不足，二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性減弱出現(xiàn)一二手齊跌的情形。二手房交易價(jià)格受到當(dāng)月交易住房的區(qū)位結(jié)構(gòu)影響波動(dòng)較為明顯。市場(chǎng)供應(yīng)量加大，需求觀望持續(xù)，供求矛盾加劇。自住仍是珠海客戶置業(yè)的主要目的，隨著珠海城市發(fā)展?jié)摿Φ耐宫F(xiàn)及其在整個(gè)珠三角樓市中房格的優(yōu)勢(shì)，吸引了大批周邊城市投資置業(yè)者的目光。吉大以坐擁缺稀的海景資源和完善的配套成為各大地產(chǎn)商的兵家必爭(zhēng)之地。從實(shí)際情況來看今年的兩個(gè)黃金周并未如往常一樣成為個(gè)大樓盤銷售的最佳時(shí)機(jī)。珠海西區(qū)房價(jià)維持在30004000元/㎡以下的層面，隨著住房入戶政策的取消，該地區(qū)新房交易明顯受挫，未來價(jià)格將現(xiàn)走低的趨勢(shì)。2007年以前，住房銷售面積/，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況良好。工業(yè)用地的放量主要集中于香洲的唐家和橫琴地區(qū)。2008年珠海市土地市場(chǎng)供應(yīng)量依然較大，新增土地面積同比增長43%，由于非住宅類用地的供應(yīng)加大，容積率相對(duì)較低，所以導(dǎo)致新增可建面積同比下降14%。五、保障型住房專題??《關(guān)于切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》——2008年1月11日廣東省政府主要內(nèi)容：切實(shí)解決廣東省城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，確定基本原則和主要任務(wù)，合理確定廉租住房保障對(duì)象和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，進(jìn)一步健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善工作機(jī)制和配套政策。）目前珠海的房價(jià)依然高企，盡管市場(chǎng)上有特價(jià)房、打折等一系列優(yōu)惠的房源供應(yīng)，但卻是有限的，而珠海購房置業(yè)的真正剛性需求依然被排除在現(xiàn)今高企的房價(jià)之外，僅僅是降低交易過程中的稅費(fèi)，相對(duì)動(dòng)則幾十萬甚至上百萬的房款而言只不過是零頭數(shù)而已。??《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》——2008年11月18日珠海市政府主要內(nèi)容：調(diào)整購買商品房契稅、印花稅、增值稅、下調(diào)自住房貸款利率、暫停收取個(gè)人買賣二手商品住房時(shí)向房地產(chǎn)登記部門繳納的交易手續(xù)費(fèi)、簡化二手商品住房交易手續(xù)，另外，文件還規(guī)定，提高住房公積金貸款額度、實(shí)行“賣舊買新”地方稅費(fèi)定額返還、不得強(qiáng)行向購房人收取律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。從內(nèi)容可以看出《通知》并未增加新的規(guī)定，只是對(duì)過去已有政策的匯總和重申，符合今年下半年不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期，但釋放出了調(diào)控仍將從緊的信號(hào)。表明了中央希望減少土地投機(jī)分子在囤地過程中所獲得的收益，以及進(jìn)一步逼出更多閑置用地的決心。每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也是公積金貸款利率的調(diào)整，相對(duì)于銀行的利率，公積金的利率較低，但是有權(quán)利享受公積金貸款的客戶并未惠及大眾，而且每一次調(diào)整的幅度相對(duì)較小，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率采取“區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的原則，很明顯要對(duì)處于生存危機(jī)的中小企業(yè)進(jìn)行貸款上的傾斜，這對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)來說是利好，而對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性影響有限，更多的是釋放出國家不再繼續(xù)采取從緊政策的信號(hào)，對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心有一定的作用。目前珠海的房地產(chǎn)發(fā)展正處于第三個(gè)周期的下行階段，按照這一規(guī)律來看，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要三年后才會(huì)迎來新一輪的發(fā)展期。四、小結(jié)2007年珠海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)130億元的罕見高度，而當(dāng)年的商品房銷售面達(dá)321萬平方米，創(chuàng)歷史最高記錄。1998年7月珠海被聯(lián)合國人居中心授予“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，城市知名度大增，吸引力不斷加強(qiáng)，使這一年全市新建商品房銷售首次突破100萬平方米的大關(guān)，但與此同時(shí)，由于多年的沉淀，市場(chǎng)積壓的空置商品房達(dá)152萬平方米。1987年全市僅銷售商品房251套。2008年在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，國內(nèi)出口貿(mào)易受到一定程度沖擊，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，中國經(jīng)濟(jì)從2008年下半年開始出現(xiàn)不同程度的下滑跡象，相應(yīng)的珠海經(jīng)濟(jì)自2003年以來首次低于10%的增長幅度。吉大片區(qū)——商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)可容納人口為19萬人；拱北以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導(dǎo)功能，成為珠海市東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū)。上沖片區(qū)——城市門廳該區(qū)域規(guī)劃面積27平方公里，；是珠海市東部中心城區(qū)的西北門戶，是珠海市東部中心城區(qū)重要的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展區(qū)，是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團(tuán)。東部板塊：建成“一主一區(qū)二組團(tuán)”城市格局，即香洲主城區(qū)、萬山海洋開發(fā)區(qū)、唐家灣組團(tuán)、橫琴組圖。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長20032008年珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況（單位：元）——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局1980年8月珠海設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，由于大批的人才引進(jìn)，住房需求增加，政府組建了一批房產(chǎn)開發(fā)公司，全市各單位也參與建設(shè)自用房。調(diào)整恢復(fù)期（19962000年）2004年起珠海市重新有序開放市場(chǎng)。隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)，中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，資本市場(chǎng)一蹶不振，消費(fèi)者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為樓市成交低迷、房價(jià)下調(diào)，市場(chǎng)信心明顯受挫，因此，房地產(chǎn)經(jīng)過一輪的瘋狂飛漲后終于開始朝理性回歸。人均收入水平提高，由于對(duì)經(jīng)濟(jì)不明朗的預(yù)期，消費(fèi)信心不足。根據(jù)緊縮進(jìn)一步收緊開發(fā)商的融資渠道，部分開發(fā)商面臨資金減縮的困境，致使房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，從而對(duì)遏制投資過熱起到一定的作用。公積金貸款利率2008年公積金貸款利率走勢(shì)2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：具體操作：劃撥性質(zhì)單套普通住宅按照“應(yīng)繳納地價(jià)=（現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)ⅹ（已使用年限/70））ⅹ建筑面積”的方式計(jì)補(bǔ)地價(jià)；1990年1月1日之前的香洲區(qū)部分商品房根據(jù)《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)有償使用土地價(jià)格暫行規(guī)定》計(jì)補(bǔ)地價(jià)。目前房屋交易量下降，消費(fèi)者持幣待購，較高的住房交易稅費(fèi)增加了買賣成本，抑制了消費(fèi)者的購房欲望。雖然該項(xiàng)措施將有助于改善住房市場(chǎng)的流動(dòng)性，但二手房市場(chǎng)供應(yīng)可能出現(xiàn)激增，反過來會(huì)吸納一手房市場(chǎng)的需求，在短期內(nèi)將對(duì)開發(fā)商造成壓力，因此由此政策帶來的交易量的強(qiáng)力反彈不大可能出現(xiàn)。對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。保障型住房針對(duì)的消費(fèi)層面不同，對(duì)商品房的供應(yīng)和銷售目前來說還形成不了直接的沖擊，然而保障型住房政策的落到實(shí)處，對(duì)緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾有積極的作用。西區(qū)土地出讓面積大增，特別是金灣區(qū)土地供應(yīng)占到了全市土地供應(yīng)的37%。土地流拍現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，政府推遲土地出讓計(jì)劃，而企業(yè)個(gè)人拋售持有地塊的現(xiàn)象在西區(qū)時(shí)有出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來該區(qū)域內(nèi)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地會(huì)增加，地價(jià)會(huì)有下調(diào)的空間。三、供需關(guān)系圖供需系數(shù)比較——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局、珠海市建設(shè)局商品住房預(yù)購均價(jià)受當(dāng)月交易樓盤的區(qū)位、物業(yè)類型等影響，出現(xiàn)不規(guī)則的變動(dòng)。2008年下半年的房展、特價(jià)房及打折讓利等一系列優(yōu)惠措施并未使消費(fèi)者表現(xiàn)出明顯的購買意愿，市場(chǎng)觀望尤為突出，預(yù)示著珠海樓市未的走勢(shì)仍不容樂觀。珠海市住房市場(chǎng)主要戶型構(gòu)成為三房，在每個(gè)板塊中都占較大的比例。由于毗鄰澳門的優(yōu)勢(shì)，拱北受到港澳客戶的最大青睞。一、廣告投放量圖1：2008年每月廣告投放頻次比較2008年每月廣告投放頻次(單位：次）圖2：2008年每月廣告投放版面量比較2008年每月廣告投放版面量(單位：P）中山坦洲和三鄉(xiāng)區(qū)域由于毗鄰珠海，而且在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)、該區(qū)域的樓盤把主要的客戶群鎖定在珠海，一些規(guī)模較大的樓盤，報(bào)廣的力度很強(qiáng)，分流了相當(dāng)一部分珠海的中端客戶，對(duì)珠海特別是西區(qū)的樓盤產(chǎn)生不小的影響。四、媒體投放量圖5：各媒介傳播量統(tǒng)計(jì)各大報(bào)紙媒體廣告投放情況受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，政策由“收緊”轉(zhuǎn)為適度的“放寬“，而偏向民生，但房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)并沒有觸動(dòng)。共4棟30層樓，其中4棟已交房。月車位1：1——400個(gè)——金碧麗江西海岸實(shí)景 映暉灣效果圖、區(qū)位圖 第九部分、選擇代理項(xiàng)目的方向2008年10月開盤，預(yù)售證為：津國土房售許字第2008年403——001號(hào)，均價(jià)5800元/平方米。“2009山西春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)暨北京及海濱城市精品樓盤推介會(huì)”將分別于2009年4月10日12日和2009年4月15日17日在太原煤博和大同雁北賓館世紀(jì)廳隆重舉行，有北京、上海、天津、青島、煙臺(tái)、威海、日照、大連、海南、珠海等地產(chǎn)項(xiàng)目參展。主體工程施工期控制在56個(gè)月內(nèi)，總工期大約5年半，預(yù)計(jì)于2015年底建成通車。08年客流量曾創(chuàng)下8200萬人次，也是眾多外來旅游、置業(yè)人士的首選之地。”認(rèn)真分析和研究“香洲——坦洲同城化”的利弊，制定“同城化”的方案和步驟，不僅對(duì)珠海和中山兩市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展產(chǎn)生積極的影響，還可以成為落實(shí)《綱要》的一個(gè)典范，可能成為珠三角同城化發(fā)展一個(gè)成功先行者。樓市“倒春寒”：近千萬平米存量房夠5年消化根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年，%，％，而全市商品房銷售面積和銷售額持續(xù)萎縮，同比減少了48%，%。拱北區(qū)域作為珠海最繁華的商業(yè)中心，與澳門陸路相連。發(fā)布日期:200932 中新網(wǎng)《澳門日?qǐng)?bào)》今日在頭條刊發(fā)報(bào)道稱，港珠澳大橋工程可行性研究報(bào)告審查會(huì)上周在珠海舉行，會(huì)議通過大橋可行性報(bào)告，確定大橋走向和橋隧結(jié)合方案，大橋總造價(jià)超過727億元，預(yù)定于2015年底建成。廣告投放費(fèi)用及銷售中心費(fèi)用：？珠海：精裝修，均價(jià)2700元/平方米。第十部分、目前異地在（太原）售項(xiàng)目月）項(xiàng)目（1）里維埃拉（2）志洪嘉園（3）米蘭春天（4）中海環(huán)宇城物業(yè)類型住宅、普通住宅多層電梯洋房、小高層住宅住宅地址斗門區(qū)珠峰大道南，尖峰山公園對(duì)面，毗鄰黃楊河畔香洲區(qū)人民西路路橋管理處后面，