【正文】 海棠灣的用地結(jié)構(gòu)為：居住用地占總城市建設用地的 %，公共設施用地占城市建設用地的 %，綠地占城市建設用地的 %，道路廣場用地占總城市建設用地的 %。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū) 28 公里，規(guī)劃用地南北長約 30 公里，東西平均寬約 海棠灣酒店項目可行性研究報告 40 / 1258 公里，規(guī)劃用地總面積約 150 平方公里。② 坎秧灣是一塊獨特的區(qū)域，應只允許頂級度假設施的建設，并嚴格控制開發(fā)量，建設用地控制為 100 公頃。? 鹿回頭景點:以游覽觀光為主的風景點。? 大小洞天景區(qū):以奇特的海景、山景、石景和歷史悠久的名人勝跡為特征, 以風景游覽和宗教文化娛樂活動為主要內(nèi)容的風景旅游景區(qū)。② 健康生態(tài)休閑帶：利用北部山區(qū)資源發(fā)展健康休閑產(chǎn)業(yè)，如溫泉健康城、高爾夫產(chǎn)業(yè)群、熱帶植物園等，將三亞的旅游向北部拓展。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 36 / 125 三亞市旅游規(guī)劃1) 三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）規(guī)劃：三亞濱海地區(qū)為三亞市主城區(qū)及海棠灣、天涯、崖城三個鎮(zhèn)所構(gòu)成的帶狀沿海地區(qū)，面積 1250 平方公里。從 2022 年開始，三亞市旅游飯店客房的開房率迅速上升，反映了三亞 海棠灣酒店項目可行性研究報告 35 / 125旅游市場良好發(fā)展的局面。旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設施，其數(shù)量和服務質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標志。三亞具有多種資源優(yōu)勢，尤其是海產(chǎn)品、豐富的熱帶水果更是十分有名。2022 年受全球金融危機的迅速蔓延，旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但作為中國唯一的國際旅游島，其持續(xù)快速增長的趨勢不會改變，全球金融危機對海南國際旅游島的建設步伐及國際化發(fā)展道路和快速增長速度影響不大。2020 年內(nèi)建成中國旅游強省和亞洲一流、世界著名的海島旅游休閑度假勝地。2022 年三亞面臨國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略的重要戰(zhàn)略機遇，在一系列優(yōu)惠政策的支持下，三亞將繼續(xù)鞏固其在海南省的經(jīng)濟龍頭地位，同時提高其在國際范圍內(nèi) 海棠灣酒店項目可行性研究報告 26 / 125度假旅游勝地的影響力。2022 年一季度，三亞經(jīng)濟繼續(xù)上揚，增速明顯加快。 120 公頃?！皟善保褐笘|翼的休閑度假片和西翼的休閑觀光片。城市人口規(guī)模：嚴格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)與城市主導功能無關(guān)人口的增長。 對主城區(qū)部分用地進行調(diào)整、整合，完善主城區(qū)功能，強化城市空間形態(tài)和景觀控制、提出舊城改造、度假型居住建設的策略和措施。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 21 / 125 三亞市城市總體規(guī)劃三亞市設 2 個管理區(qū)，轄 6 個鎮(zhèn)（海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)） ，境內(nèi)有 5 個國有農(nóng)場：國營南田農(nóng)場、國營南新農(nóng)場、國營南島農(nóng)場、國營立才農(nóng)場、國營南濱農(nóng)場。全市面積 平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積 38 平方千米。一季度，全省全口徑財政收入 億元，比上年同期增長 %。服務業(yè)完成增加值 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 個百分點。 “國際旅游島”助推全省經(jīng)濟騰飛建設海南國際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機遇。全省施工項目 1725 個( 未含房地產(chǎn)投資 )，比上年增長 %，其中，新開工項目 1117 個，增長 %。全年全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元，扣除物價因素，比上年實際增長 %。人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示,2022 年一季度，5000 戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟熱度指數(shù)為 %，比上季上升 個百分點，在 2022 年一季度達到谷底后連續(xù) 4 個季度回升，但仍比危機前（2022 年二季度）水平低 個百分點。中國消費正處于消費黃金期，最大、最具有消費意愿的人口群體與全民消費升級共振，將產(chǎn)生新時期中國持續(xù)時間最長的消費熱潮，未來幾年消費對 GDP 的貢獻將持續(xù)增加。海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運營還需較長的開發(fā)時間。地面為沙土地，地勢東側(cè)高于市政路，西側(cè)較低，約有 3 米左右高差。時速高達 200 公里，預留有 250 公里/小時的提速空間。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 7 / 125項目四至：目前海棠灣的中段規(guī)劃了約 15 家五星級以上酒店，大部分已開始施工建設。 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。公交：由于距離市區(qū)和機場都比較遠，區(qū)域公共交通比較缺乏。從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設施缺失。地塊所處一線海岸，可遠眺大海，但受地塊條件限制，到達海岸需穿過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。預計中國經(jīng)濟進入到中速回升階段，2022 年全年經(jīng)濟增長速度預測保持在 810%之間。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 16 / 125數(shù)據(jù)方面顯示，受國內(nèi)需求旺盛拉動，經(jīng)濟增速明顯加快。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ：： 轉(zhuǎn)變?yōu)?：：，其中，服務業(yè)提高 個百分點。農(nóng)村居民人均住房面積 24㎡，增長 %。第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長%。房屋竣工面積 萬㎡，增長 %。一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值 億元，比上年同期增長 %，比全國增長 %高 個百分點。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，比全國增長 %高 個百分點。全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1595 元，比上年同期增長 %。有大小島嶼 40 個，主要島嶼 10 個，面積較大的有西瑁洲島 平方千米，蜈支洲島 平方千米。海南的三亞：將三亞“城市發(fā)展”定位為海南南部中心城市，吸納并推動本地及區(qū)域城市化，重點區(qū)域是主城區(qū)。是三亞規(guī)劃實施管理的地域依據(jù)。主要城鎮(zhèn)（組團）規(guī)劃布局 三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨、鳳凰、天涯、育才、崖城六個中心鎮(zhèn)和七個一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含農(nóng)場場部）以及重要風景旅游組團構(gòu)成。建設用地控制為1040 公頃。 三亞經(jīng)濟發(fā)展水平2022 年三亞市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元（不含農(nóng)墾、中海油） ，按可比價格計算，增長 %，增速比上半年、三季度分別加快、 個百分點，高于全省平均水平 個百分點。財政一般預算收入增長 倍，其中，稅收收入增長 倍，拉動財政一般預算收入增長 個百分點；工業(yè)企業(yè)利潤總額增長 %；城鎮(zhèn)居民收入增長 11%。在海南島長達 1500 多公里的海岸線上，沙灘約占 50—60%，沙灘寬數(shù)百米至 1000 米不等，多數(shù)地方風平浪靜，海水清澈，沙白如絮，清潔柔軟，岸邊綠樹成蔭，空氣清新；陽光充足明媚，一年中多數(shù)時候可進行海浴、日光浴、沙浴和風浴。截止到 2022 年第一季度，全省共接待過夜游客 萬人次，旅游總收入 億元，同比分別增長 %和 %。交通方便，鳳凰國際機場開通國際航線，海南中、東、西線高速公路或干線公路和西線粵海鐵路、東線輕軌均以三亞為終。其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，比上年增長 %；接待海外旅游者 萬人次，比上年下降 %。擁有客房 32177 間，比 2022 年增加 2565 間；擁有床位57210 張，比 2022 年增加 3190 張。所以對以中高檔市場為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進入國際化高速發(fā)展期的預期不會扭轉(zhuǎn)。其中亞龍灣為面向國際的度假區(qū)，大東海為面向國際和國內(nèi)的度假區(qū)，主城的海坡為面向國內(nèi)的度假區(qū)。海域包括東、西瑁洲，東、西排和野豬島，環(huán)境容量約為 萬人。? 天涯海角景區(qū):是具有南疆歷史文化內(nèi)涵, 以風景游覽和文化活動為主要內(nèi)容的具有國家意義的名勝游覽景區(qū)。各度假區(qū)發(fā)展規(guī)?？刂迫缦拢孩?海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點建設區(qū)域，很多高檔酒店需要在規(guī)劃期內(nèi)征用土地來建設。 海棠灣區(qū)域規(guī)劃海棠灣總體定位為“國家海岸” ，是三亞及中國第一個代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標準規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū)—— 國際休閑度假區(qū)。海棠灣區(qū)域內(nèi)旅游資源豐富：2 平方公里的椰子洲島位于藤橋的南端，區(qū)域內(nèi)除海岸、沙灘、山體及島嶼外，還有資源稟賦獨特的水系資源，包括 8 平方公里的鐵爐港、瀉湖、大小龍江塘等，集山、海、河自然美景于一體。三區(qū)：南區(qū)：南起鐵爐港，北至林旺高速聯(lián)絡線，主要功能定位為綜合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等） ；中區(qū)：包括大小龍江塘和指狀濕地范圍，主要功能定位為高端休閑度假區(qū)（頂級酒店、國際會議中心、游艇社區(qū)等） ；北區(qū)：南起指狀濕地，北至三亞市界，包括藤橋鎮(zhèn)、椰洲、風塘等多個場地單元。海棠灣氣候獨特，屬于熱帶海洋季風性氣候，年均氣溫 ℃℃，冬季月平均最低氣溫 ℃ 至 21℃，每天日照時間為 7 小時，天氣晴朗時海水能見度高達 25 至 30 米，為國家一類海水水質(zhì)。其他灣區(qū)發(fā)展時間尚短，未成氣候。3) 濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為 “拓展提升 ”，即“拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣 ”。將建設成為集旅游度假、高檔居住于一體的功能完備的綜合社區(qū)。由陸域和海域兩部分組成。濱海地區(qū)的旅游布局分為沿海的濱海旅游景觀帶、沿北部山區(qū)的健康生態(tài)休閑帶和主城的城市景觀旅游帶。全年旅游收入 億元，比上年增長 %,其中，國內(nèi)旅游收入 億元，增長 %；境外旅游收入 萬美元，比上年增長%。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。三亞通過聲勢浩大的“三亞城市名片”征集評選活動，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國際美食節(jié)、中國三亞國際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國（三亞）國際熱帶蘭花博覽會等重大節(jié)慶賽事活動，擴大三亞的知名度、美譽度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動旅游經(jīng)濟快速發(fā)展。三亞的空氣質(zhì)量指數(shù)世界排名第二，負氧離子指數(shù)高于北京 8 倍，全年海水溫度平均 25 攝氏度，全年平均氣溫 28 攝氏度。雖然為了對海南的旅游經(jīng)濟有更深刻的認知，我們對 2022 至 2022 年第一季度的旅游經(jīng)濟數(shù)據(jù)情況作了總結(jié)和分析，結(jié)果表明雖然 2022 年開始的全球金融危機使海南的旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅游市場影響較大，但是從長遠角度來看，前景依然看好，促進海南旅游度假市場的迅速升級和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整發(fā)展，是國內(nèi)擴大內(nèi)需，刺激消費的重要舉措。全省陸地總面積 萬平方公里，海域面積約200 萬平方公里。此外，服務業(yè)投資力度不斷加大，完成投資 億元，增長 90%，占全社會投資的 %，比重同比提高 個百分點。旅游度假用地布局：旅游度假用地集中在海坡、鹿回頭兩個片區(qū)及三亞灣、大東海、榆林灣紅沙濱海地段、老城區(qū)濱河部分地段安排，充分展現(xiàn)濱海城市的景觀特點。濱海旅游度假區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃期內(nèi)三亞的旅游度假區(qū)的開發(fā)策略可以歸納為 “拓展提升 ”，即 “拓展海棠灣與紅塘灣，提升亞龍灣 ”。其中，常住人口 20 萬人，一年以上暫住人口 15 萬人。濱海地區(qū)即城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，面積 1250 平方公里。世界的三亞：把三亞“旅游度假”定位為世界級的，重點區(qū)域為亞龍灣、海棠灣、紅塘灣和舊城區(qū)。三亞轄區(qū)主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。一季度，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4481 元，比上年同期增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長全國排名第一。全省一季度地區(qū)生產(chǎn)總值增長全國排名第一，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，創(chuàng)下 1993 年以來同期的最高增 海棠灣酒店項目可行性研究報告 19 / 125速，比全國增長 %高 個百分點。其中，住宅投資 億元，增長 %。本年新開工項目投資 億元，增長 %。居民消費衣食住行用水平進一步提高，向著享受型轉(zhuǎn)變，生活質(zhì)量不斷改善。從動態(tài)變化看，去年一季度 GDP 增長 %，上半年GDP 增長 %，前三季度 GDP 增長 %，全年增長 %，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運行態(tài)勢。2022 年 4 月 23 日央行公布的 《2022 年一季度中國宏觀經(jīng)濟形勢分析》的報告顯示，一季度中國對外貿(mào)易加快恢復，國內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長，消費增長較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費價格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見成效，經(jīng)濟回升向好勢頭更加鞏固。2022 年國內(nèi)實施了積極的財政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后 7 次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵和刺激消費的一系列政策措施，取得了顯著的成效。地塊內(nèi)部無待拆遷物，但地塊尚未平整，未達到七通一平標準。 海棠灣酒店項目可行性研究報告 11 / 125地塊北側(cè)為規(guī)劃酒店業(yè)用地和海洋公園，東側(cè)隔市政道路可遠眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設的解放軍總醫(yī)院海南分院。目前海棠灣中段道路建設已基本完成，沿線的高端酒店有部分已經(jīng)在建和準備動工，而本案處在海棠