【正文】 、愉悅黃、智慧藍(lán)，與小區(qū)高貴的品質(zhì)、醒目的立面、深厚的貴族底蘊(yùn)極其貼切。可考慮在售樓處周邊設(shè)置，面積不小于500平方米的，要含有一定坡度變化的大面積植被草坪，各種類型的樹(shù)木，要注意樹(shù)型、色彩的搭配。 預(yù)算成本比例：　　　 %項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容單價(jià)（元）數(shù) 量標(biāo) 準(zhǔn)預(yù) 算媒體組合北京青年報(bào)2788004次整版彩色4折446080DM派發(fā)33000份9000SP活動(dòng)1100000小 計(jì)555080元以上為2005年度一期推廣之廣告成本概算，2006年度一期推廣兼二期推廣之廣告成本概算將根據(jù)2005年銷售情況及廣告效應(yīng)調(diào)整，因此這里不做預(yù)算。戶外宣傳道具：跨街橫幅：在現(xiàn)場(chǎng)及周邊主要街道，方便客戶尋找?！蹼s志媒體新地產(chǎn)、安家、房展會(huì)會(huì)刊，雖然發(fā)行量小，但實(shí)效性強(qiáng)，目標(biāo)直接。☆ 媒體投放應(yīng)配合重大的營(yíng)銷活動(dòng)。印刷質(zhì)量較差，有效期短，傳閱率低，廣告篇幅受版面限制。印刷精美，色彩豐富，平面感覺(jué)好，可信度較高。、結(jié)合開(kāi)盤，在五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)來(lái)臨之際，參加“假日房展會(huì)”或推出“國(guó)慶獻(xiàn)禮”大型公關(guān)活動(dòng)，并配合推出時(shí)點(diǎn)實(shí)施廣告策略。戰(zhàn)術(shù)安排：重點(diǎn)突破戰(zhàn)術(shù)主題營(yíng)銷活動(dòng)的舉行，制造企劃話題的新鮮性，并保持一定的宣傳頻次。，制造賣點(diǎn)，給消費(fèi)者帶來(lái)一份期待的心情，為正式公開(kāi)積累充裕的客源。所以在整體考慮中，我們選擇主題推廣系統(tǒng)構(gòu)架方案。占一種生活舒適的現(xiàn)代雅居的榜樣 舒適的 三、市場(chǎng)研判大盤競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案迭出周邊大型社區(qū)對(duì)小區(qū)形成品牌壓力項(xiàng)目規(guī)模較小，周邊大社區(qū)及形成的居住社區(qū)品牌帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，需強(qiáng)調(diào)與周邊項(xiàng)目的差異性定位周邊環(huán)境較差 建材標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商實(shí)力蓋好房先蓋高級(jí)會(huì)所后蓋房，對(duì)于體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力和消除客戶對(duì)遠(yuǎn)期房的抗性都有很大的促進(jìn)作用。外墻外窗新穎設(shè)計(jì)顛覆歐陸風(fēng)格打造高尚住宅的氣質(zhì)已經(jīng)在市場(chǎng)上有了先期雛形。出行便捷通暢本案周邊的交通線路還是比較多的，有地鐵十號(hào)線及十?dāng)?shù)條公交路線對(duì)本案目標(biāo)客源有相當(dāng)大的吸引力也為這個(gè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件?！?9　　32　　23　　15　　4　　四、目標(biāo)客源預(yù)測(cè)　　　八、案名建議　　　　十二、產(chǎn)品賣點(diǎn)與推廣概念轉(zhuǎn)化　　　十六、現(xiàn)場(chǎng)包裝　　　　　　　　　一、本案概況：本案所處地塊東鄰東三環(huán)，北側(cè)緊鄰北京中央商務(wù)區(qū)（cbd）南端，位于cbd核心區(qū)（國(guó)貿(mào)）正南側(cè)約400米，與國(guó)貿(mào)長(zhǎng)安街南側(cè)銀泰中心、建外soho、中環(huán)世貿(mào)中心隔河（通惠河）相望，距機(jī)場(chǎng)約25分鐘車程，處于國(guó)貿(mào)黃金十字的南端 ：o （）；o 其中11；8o （建設(shè)用地面積含公交停車場(chǎng)）：以本指標(biāo)為準(zhǔn) o 建筑控制高度：控高80m； ：約206750平方米： ：1＃地31%；8＃地33%：國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：某知名規(guī)劃商二、產(chǎn)品研判緊臨CBD，三環(huán)路內(nèi)成就高尚產(chǎn)品無(wú)論是從投資開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)施工及其它相關(guān)單位都是知名的企業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。比較注重軟性的景觀；同時(shí)又加上部分的硬性景觀，與之相結(jié)合保證了景觀的完整性。強(qiáng)調(diào)城市地標(biāo)陽(yáng)光房型安全放心小區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。大型生活配套暫時(shí)還不很完善周邊大型的生活配套設(shè)施不是很完善且項(xiàng)目自身配套不足。周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多外地私營(yíng)業(yè)主在北京經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶；具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一直在熱切地尋求可顯現(xiàn)身份和地位的居所；對(duì)價(jià)值感的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)高于通常，有自己的價(jià)值坐標(biāo)體系；愿意讓他人感受自身成功所帶來(lái)的尊榮感；購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。七、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。高檔公寓的典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營(yíng)造居住氛圍與居住環(huán)境。策劃企圖：打造品牌王者，再造一個(gè)北京東部地標(biāo)。推案時(shí)機(jī)：CBD高檔公寓2004年推案最大，但在“以后沒(méi)有項(xiàng)目，會(huì)出現(xiàn)供小于求”的心理預(yù)期下，投資型和自用型買家紛至沓來(lái) 為歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開(kāi)盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。適合的廣告策略達(dá)成市場(chǎng)賣點(diǎn)，突破市場(chǎng)行情完成營(yíng)銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)認(rèn)同最大化□□國(guó)際花園　　　　現(xiàn)代建筑園林景觀：提升認(rèn)知 接受事實(shí)創(chuàng)新視聽(tīng) 市場(chǎng)聚焦成為CBD區(qū)域聚焦的亮點(diǎn)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng) 弱化對(duì)手)打造現(xiàn)代雅居高檔公寓典范(導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔)差異化的廣告策略區(qū)域行情的突破十一、推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)：主題統(tǒng)領(lǐng)的立體框架擁擠的樓市需要鮮明的信息傳達(dá)，平庸的市場(chǎng)推廣將淹沒(méi)在樓盤廣告中。消費(fèi)者活動(dòng)：利用活動(dòng)促進(jìn)，將戰(zhàn)場(chǎng)縮小，“圍殲”。企劃重點(diǎn)：建立形象雛形產(chǎn)品分析——產(chǎn)品定位——企劃定位——案前設(shè)計(jì)——形象引導(dǎo)宣傳公開(kāi)期（）工作概要：、實(shí)施，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨(dú)有特點(diǎn)，沿用NP、夾報(bào)，維持媒體的出現(xiàn)率，此時(shí)配合行銷活動(dòng)，達(dá)到銷售目的。 促銷性戰(zhàn)術(shù)為使消費(fèi)者對(duì)本案有特殊深刻印象，并催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，必需在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行SP活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰；另外參加一些有針對(duì)性的房展會(huì)來(lái)累積客戶。發(fā)行周期短，頻次高，時(shí)效性強(qiáng)。廣告形式新穎，互動(dòng)性強(qiáng)。受上網(wǎng)條件限制，費(fèi)用貴?！醣本┡_(tái)、鳳凰衛(wèi)視、電影頻道、綜合頻道電視雖然對(duì)樓盤來(lái)講，不是很有直接效果，但對(duì)品牌的知名度提升是很有幫助的。樓書和銷平銷海：樓書針對(duì)有望客戶及已購(gòu)客戶開(kāi)發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說(shuō)產(chǎn)品。公交車：市內(nèi)主要繁華路線，主要是營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍，提高樓盤的品牌知名度【　□□國(guó)際花園　】2005年廣告成本概預(yù)算2005總銷金額 7億元廣告投放比例 2%2005廣告成本 　　　　　 7億元*2%=1400萬(wàn)元階 段 明 細(xì)引導(dǎo)期公開(kāi)期強(qiáng)銷期持續(xù)清盤期總額(元)概預(yù)算（元）1698080181252030728005550807138480萬(wàn)比 例%%%%100%一期引導(dǎo)期「」 主要任務(wù)：為開(kāi)案做前期準(zhǔn)備，并做一些樓盤預(yù)告的相關(guān)信息和形象引導(dǎo)。C）樣板房不要離售樓處太遠(yuǎn)，最好看樣板房要經(jīng)過(guò)綠化庭院樣板房的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。根據(jù)本案的定位，把本案的概念和賣點(diǎn)等內(nèi)涵從圍墻上體現(xiàn)。，體現(xiàn)了樓盤的高貴、厚重、曠達(dá)大氣的品質(zhì)。同時(shí)做好泛賣場(chǎng)周圍環(huán)境來(lái)提升全方位品質(zhì)?！糁鞲裾{(diào)：以本案主題“新概念建筑生活館”的格調(diào)為主方向◆位置選擇：位置建議設(shè)在東三環(huán)路上，使用過(guò)一段時(shí)間后，遷入會(huì)所里。引導(dǎo)路牌：樓盤位置圖，對(duì)客戶進(jìn)行交通引導(dǎo)，設(shè)置在主要路口處。立面圖： 表現(xiàn)整體樓盤立面效果。北京晚報(bào)從目前來(lái)講，因?yàn)樗鼈兊陌l(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。易受干擾，受眾有限。色彩豐富，平面感覺(jué)好，具有視覺(jué)沖擊力。受眾