北晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目提報(bào)初稿-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀和地塊特征 ， 通過銷售情景的營(yíng)造與周圍環(huán)境氛圍的統(tǒng)一協(xié)調(diào) ， 可以提高區(qū)域形象 ， 減弱項(xiàng)目地塊之間的分散感 ， 增加區(qū)域整體感 ，通過裝修風(fēng)格的一致性 ， 可以使項(xiàng)目商業(yè)和住宅部分達(dá)到和諧統(tǒng)一的效果 。從而增加項(xiàng)目的附加值，同時(shí)也可以作為一個(gè)市場(chǎng)亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳。 明廚 ,明衛(wèi)全明設(shè)計(jì) ,吸納四季 光彩 ,陽光生活全體驗(yàn) 。 空間格局緊湊 ,各種功能盡入其中 。 充滿浪漫色彩、休閑氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 產(chǎn)品建議 建筑設(shè)計(jì)建議 ? 建筑色系 采用暖色調(diào)，具有親和力與生命力，與住宅色系一致，與區(qū)域原有色彩沖突小，且具顯著色彩個(gè)性，同時(shí)產(chǎn)生出水天一色的感覺。 市場(chǎng)特征： 區(qū)域項(xiàng)目比比皆是大盤，個(gè)個(gè)營(yíng)造社區(qū)景觀，各式景觀風(fēng)格都有。 功能定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 住宅－麒麟板塊中高檔風(fēng)尚人居 檔次定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 開發(fā)商 ——城市運(yùn)營(yíng)商 新一輪的城市建設(shè)進(jìn)程中， 一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè) 不應(yīng)再僅僅滿足自身土地的改造開發(fā)， 而是看的更高更遠(yuǎn)， 從城市運(yùn)營(yíng)的高度出發(fā)，讓建筑成為城市的有機(jī)組成部分， 在滿足功能需求的基礎(chǔ)上以富有創(chuàng)造性的表現(xiàn)彰顯個(gè)性， 塑造新的城市風(fēng)景 “新潮流生活”時(shí)代的思考 麒麟板塊目前還沒有一個(gè)具有代表性的熱點(diǎn)區(qū)塊， 能為人所記住的只是某個(gè)店，而不是某條街， 這與城市而言，更像是缺失了一張名片；與消費(fèi)者而言，則是無形中增加了消費(fèi)成本。他們的主要考慮因素有： 2. 物業(yè)升值潛力 ——位置、交通、用料、配套、檔次、發(fā)展商背景、宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力的主要因素； 3. 物業(yè)租金回報(bào)率 ——高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。 優(yōu)劣分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 3. 規(guī)劃受限制 問題： 地塊不規(guī)則，規(guī)劃時(shí)受旁邊地塊規(guī)劃影響較大。 區(qū)域分析 市場(chǎng)綜述 麒麟?yún)^(qū)域 2838661273050100150200250300麒麟錦城 東郊小鎮(zhèn) 華匯康城 銀河灣麒麟片區(qū)主要樓盤空置情況分析1. 目前在售項(xiàng)目中，空置最多的是麒麟錦城和銀河灣； 2. 東郊小鎮(zhèn)和華匯康城空置率非常低。 ? 與 10月份日均 254套的成交量相比， 增幅約 70％ 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 市場(chǎng)綜述 房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年前兩季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ，較去年同期增長(zhǎng)較大； ； 。 區(qū)域分析 市場(chǎng)綜述 麒麟?yún)^(qū)域 020 40 60 80100 120 140麒麟錦城東郊小鎮(zhèn)華匯康城銀河灣文薈府邸麒麟片區(qū)各樓盤供應(yīng)量分析（萬平米）在售面積 潛在供應(yīng)1. 東郊小鎮(zhèn)后期供應(yīng)量非常大，約 130萬； 2. 華匯康城后期供應(yīng)將有近 15萬上市； 3. 銀河灣、麒麟錦城的小項(xiàng)目后期供應(yīng)減?。? 4. 將于 07年 1月上市的麒麟山莊總面積 50萬，一期 。 解決建議： 在宣傳中加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出文化品位，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目是最具品位的文化住宅。（如：蘇果便利店） 優(yōu)劣分析 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 1. 居家型 1. 購(gòu)房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住、給親人住或養(yǎng)老渡假等，他們購(gòu)房并非一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的房屋，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很多細(xì)節(jié)問題，如： 2. 物業(yè)素質(zhì) ——包括位置、采光、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)用率、物業(yè)管理等； 3. 周邊配套設(shè)施 ——包括有否巴士站、學(xué)校、醫(yī)院、菜市、超市等； 4. 價(jià)格 ——實(shí)際用家大都是有預(yù)算之后才購(gòu)房，購(gòu)房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比較看重，常常會(huì)多方搜集資料、反復(fù)比較，盡管不同用家對(duì)物業(yè)素質(zhì)等有著不同感性傾向，但 “ 價(jià)廉物美 ” 始終是其共同追求的目標(biāo)； 5. 升值潛力 ——非主要考慮因素，除非買家自身考慮短期內(nèi)換樓。 3. 羊群心態(tài) ——純低價(jià)位不足以吸引投機(jī)者入市，他們一般 “ 買升不買跌 ” ，如果物業(yè)價(jià)格上升，首先要有大需求及壓迫性，如展銷會(huì)時(shí)營(yíng)造人山人海的熱鬧氣氛，開盤時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu) /抽簽認(rèn)購(gòu)等，均能直接刺激此類買家入市。 ? 社區(qū)： “ 社區(qū) ” 的原意是指 “ 關(guān)系密切的伙伴和共同體 ” 。鑒于商街為時(shí)尚休閑風(fēng)情主題，因此上述建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)休閑、陽光的感覺，弧形走廊、花臺(tái)、凸窗等均可作為表現(xiàn)元素，可豐富立面層次，增強(qiáng)景觀效果。詳細(xì)比例見戶型配比表： 類別 層數(shù) 尺寸 面積 面積區(qū)間（ ㎡ ） 備注 A 1F2F 12 96㎡ 96200 主力戶型 B 1F2F 其它 96㎡ 200㎡ 其它 經(jīng)典戶型推薦 產(chǎn)品建議 戶型建議 戶 型： 精致一房 幾室?guī)讖d： 一室一廳一衛(wèi)一廚 戶型面積： 套內(nèi)面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 戶型簡(jiǎn)介： 戶型空間方正實(shí)用，獨(dú)享完善自由空間 戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型空間方正實(shí)用 ,有效節(jié)約每寸空間 。 超大入戶花園 ,讓生活與自然零距 離對(duì)接 . 經(jīng)典戶型推薦 產(chǎn)品建議 戶型建議 戶 型： 舒適三房 幾室?guī)讖d： 三室兩廳兩衛(wèi) 戶型面積： 套內(nèi)面積 ㎡ 建面面積 ㎡ 戶型簡(jiǎn)介： 人性化的戶型設(shè)計(jì)，緊湊合理、舒適大氣。 戶型空間方正實(shí)用 ,干濕 ,動(dòng)靜分 區(qū)明顯 ,讓家人各享其所 。一個(gè)樓盤有良好優(yōu)質(zhì)的管理隊(duì)伍，對(duì)消費(fèi)者的吸引力是不言而喻的，因此，越來越多的開發(fā)商也開始在項(xiàng)目中頻頻聘請(qǐng)品牌物業(yè)管理公司，以達(dá)到提升產(chǎn)品附加值的作用。 ? 通過泛營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)可以將資源進(jìn)行有效利用 ， 既可以拓展市場(chǎng) ， 又可以轉(zhuǎn)變順達(dá)員工的觀念 ， 使順達(dá)公司形象順利轉(zhuǎn)化 ， 為員工提供賺錢的機(jī)會(huì) ，形成企業(yè)與員工之間的共贏； ? 泛營(yíng)銷也是應(yīng)對(duì)冷淡市場(chǎng)的主要策略之一 ， 通過非工作人員的推薦 ， 可以形成營(yíng)銷突破 ， 對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效挖掘 ， 減少銷售周期 。 ? 立面設(shè)置應(yīng)該盡量以大面積的落地玻璃為主體，增加會(huì)所的現(xiàn)代感，和底商部分融為一體 。 主臥 270度全景觀全享受 ,通透 寬敞 ,房間有序 . 經(jīng)典戶型推薦 產(chǎn)品建議 戶型建議 戶 型： 尊貴四房 幾室?guī)讖d： 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 戶型面積： 套內(nèi)面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 戶型簡(jiǎn)介： 南北通透，直面江山麗景，讓景 觀成為你的專享特權(quán) 超大觀景 陽臺(tái)設(shè)計(jì)，臨欄迎風(fēng)，享受一生 的優(yōu)越 戶型點(diǎn)評(píng)：
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