【正文】 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 輿論 公關(guān) 事件引爆 廣告宣傳 項(xiàng)目廣告推廣的渠道 項(xiàng)目宣傳推廣 媒體 其他渠道 電臺(tái) 電視 報(bào)紙 專 題 報(bào) 道 形象廣告 軟稿硬廣 新聞特寫 口碑 效應(yīng) 單張派發(fā) 資料投遞 特色活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 戶外 推廣方式 ? 智慧城的營(yíng)銷應(yīng)以事件營(yíng)銷和重大節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷為主線，以新聞?shì)浾撘龑?dǎo)和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。 – 利用項(xiàng)目的高品質(zhì)和中低價(jià)位，創(chuàng)造“開盤＝封盤”的奇跡。 第六部分 首期啟動(dòng) 首期項(xiàng)目定位 首期項(xiàng)目構(gòu)建 首期啟動(dòng)策略 首期價(jià)格策略 首期項(xiàng)目定位 ?首期目標(biāo)消費(fèi)群定位： 西安市自由職業(yè)者（包括記者、律師、會(huì)計(jì)師、咨詢顧問、 soho族等）、大學(xué)城區(qū)域文化工作者、周邊中高收入客戶（電子城、高新區(qū)、科技園等）。 項(xiàng)目正對(duì)面就是擁有 10萬(wàn)數(shù)計(jì)高素質(zhì)、高品位人群的西部大學(xué)城，如果能夠?qū)⒋速Y源和項(xiàng)目的幼兒園、小學(xué)等教育配套創(chuàng)造性地嫁接在一起，創(chuàng)造出大學(xué)城社區(qū)的良好高尚居家氛圍，將會(huì)使項(xiàng)目獨(dú)樹一幟，脫穎而出，極大的提升社區(qū)的文化品位和居住品質(zhì)。 第五部分 開發(fā)策略 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)時(shí)序 總體差異：樹立具有“三性”的主題概念 ? 項(xiàng)目必須通過(guò)對(duì)顯性資源和隱性資源的挖掘，形成獨(dú)特的項(xiàng)目主題概念，才能在南部西安的整體區(qū)域中，形成差異化，從而引發(fā)轟動(dòng)性效應(yīng)。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計(jì)在最好景觀及最好朝向的位置。 建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍 。 景觀綠化要求 ? 根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計(jì)“十”字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。如西側(cè)臨近主干道并且有 30米綠化區(qū)域可以營(yíng)造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；東側(cè)規(guī)劃道路中間高壓走廊要求的 100米寬的綠化空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。選擇有特色的經(jīng)營(yíng)客戶群。 2．大堂、售樓中心要統(tǒng)一考慮。 會(huì)所 ?會(huì)所的選址 項(xiàng)目酒店會(huì)所以子午大道轉(zhuǎn)角會(huì)所為主，會(huì)所面積在 40005000平方米左右。 ? 如項(xiàng)目首期可考慮由南到北按照 6層、 12層、18層建筑的搭配，可以形成極佳的建筑空間景觀，從而使建筑以及建筑組合本身就是景觀的格局。心聲 ? 該區(qū)塊是項(xiàng)目開發(fā)的最后一期，是項(xiàng)目的成熟開發(fā)區(qū)；主要開發(fā)產(chǎn)品是高層和小高層。 ? 強(qiáng)調(diào)中部的南北向軸線，作為與長(zhǎng)安區(qū)行政中心中軸線的延伸和呼應(yīng)，并以此軸線營(yíng)造整個(gè)小區(qū)的主景觀軸線和小區(qū)主入口的形象氛圍。 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 三中心：酒店式會(huì)所、社區(qū)中心和英倫花園 ?酒店式會(huì)所：社區(qū)對(duì)外服務(wù)接待中心 – 將小型商務(wù)酒店、美食公園、社區(qū)會(huì)所和營(yíng)銷接待中心融合在一起，形成社區(qū)對(duì)外的服務(wù)接待中心。 – 規(guī)劃路景觀化： 種植高大的喬木 ， 形成一條林蔭大道 。緊鄰長(zhǎng)安區(qū)新行政中心和西安大學(xué)城，用地形狀基本為長(zhǎng)方形，較為規(guī)則，總用地面積約 206畝。 ? 歐式過(guò)街樓建筑，米黃、橘紅、淺灰交匯繽紛立面，建筑色彩豐富、層次分明。 根據(jù)項(xiàng)目的特質(zhì)和品質(zhì)定位，鎖定清晰的目標(biāo)客戶群，年齡 3040歲的中青年精英階層，挖掘他們的需求，創(chuàng)造市場(chǎng)。 ? 本案目標(biāo)客戶群的行為特征： 追求高品位的異域風(fēng)情生活，享受獨(dú)有的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，追求自由健康新生活。 ? 因此，本案的主流消費(fèi)群由四個(gè)組群構(gòu)成： ① A型：中文化中收入的“高級(jí)白領(lǐng)階層”。 ③ 商務(wù)交流功能： 由酒店式會(huì)所、美食公園構(gòu)成，主要面向新行政中心區(qū)公務(wù)員的商務(wù)、政務(wù)交流需求。 ? 概括起來(lái)，“智慧城”是由以下五部分支撐的： 智慧城的概念支撐 智慧城 動(dòng)感花街時(shí)尚商業(yè)街 幼兒園等社區(qū)教育 動(dòng)感花街商業(yè)風(fēng)情街 教育主題 運(yùn)動(dòng)主題 知識(shí)景觀 人文 時(shí)尚商業(yè)主題 大學(xué)的教育配套 大學(xué)城的教育氛圍 社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（籃球場(chǎng)） 商務(wù)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（溫泉游泳館） 大學(xué)運(yùn)動(dòng)設(shè)施 區(qū)域商業(yè)中心 時(shí)尚餐飲美食商業(yè) 社區(qū)主軸水景景觀 高壓走廊生態(tài)科技景觀 大學(xué)城知識(shí)氛圍景觀 知識(shí)住區(qū)人文環(huán)境 知識(shí)長(zhǎng)安中心區(qū)的文化配套 大學(xué)城的人文氛圍 智慧城概念的延伸使用 ?作為項(xiàng)目核心概念的“智慧”，還可以延伸成為長(zhǎng)建開發(fā)系列項(xiàng)目的品牌核心，形成“智慧”系列項(xiàng)目。 ? 南部西安高品位居住、高格調(diào)生活的典范； ? 是位于西部大學(xué)城里的高尚社區(qū)； ? 是西安有品位、有素質(zhì)、有高雅格調(diào)的夢(mèng)想家園。 ? 在特色上 ， 采用接近自然的風(fēng)格 ， 構(gòu)建富于情趣的可塑性空間 ， 以居住者的體驗(yàn)為線索 ， 推出 “ 街區(qū)鄰里 、庭院共享 、 休閑交往 、 文化廣場(chǎng) ” 的生活概念化 、人文化社區(qū) ， 增強(qiáng)社區(qū)歸屬感 。 社區(qū)教育主題的構(gòu)建 ? 這里所指的社區(qū)教育主題，并不是如景園新世紀(jì)那樣的自己構(gòu)建國(guó)際學(xué)校，建立教育體系，設(shè)定教育標(biāo)準(zhǔn)。 通過(guò)本項(xiàng)目的操作，企業(yè)不但獲得利潤(rùn)，而且將獲得品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)和更多的機(jī)會(huì)。 ? “做項(xiàng)目”，先要“做區(qū)域” 位于“知識(shí)長(zhǎng)安”的核心位置，同時(shí)有毗連西部大學(xué)城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具有的特殊價(jià)值，如果把握得當(dāng)，將可能獲得常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目所沒有的政府、區(qū)域等資源，使項(xiàng)目獲得超出常規(guī)地產(chǎn)的能量。反過(guò)來(lái)，區(qū)域的升值將反過(guò)來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目的價(jià)值，使項(xiàng)目達(dá)到轟動(dòng)性的效果。 本案西側(cè)是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路（長(zhǎng)安大道）。在新一輪開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)模式競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)已經(jīng)提上日程，他們帶來(lái)新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費(fèi)熱情，給西安原有的產(chǎn)品開發(fā)，以 “ 克隆 ” 外地成熟產(chǎn)品為主的模式，帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 綠地世紀(jì)城（ 120萬(wàn)平米） ? 楓林綠洲（ 120萬(wàn)平米） ? 中華世紀(jì)城（ 100萬(wàn)平米） ? 世家星城（ 75萬(wàn)平米） ? 田園都市（ 180萬(wàn)平米） 南部新西安房地產(chǎn)總體描述 ? 高新區(qū)： 目前開發(fā)樓盤產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象非常嚴(yán)重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的進(jìn)入，已經(jīng)處于一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。 3）市場(chǎng)細(xì)分不足，對(duì)于占西安購(gòu)房群體主導(dǎo)的中青年可客戶，還沒有充分的市場(chǎng)研究和產(chǎn)品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達(dá)城市的小戶型。大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園等大型項(xiàng)目的形成，就使得曲江新區(qū)的房?jī)r(jià)成為西安的最高區(qū)域。沒有與城區(qū)的樓盤在景觀上、在居住品質(zhì)上形成差異化。以 2022年西安人家居住面積的數(shù)據(jù)（建筑面積： 20平方米）為基數(shù)， 那么從 20223005年，西安每年至少要 760萬(wàn)平方米的住宅面積。 – 本地的世紀(jì)金花、東盛等紛紛拿下大宗土地； – 綠地、珠江、中海、和記黃埔等外地大鄂紛紛進(jìn)入西安。 智慧城， “ 新長(zhǎng)安中心區(qū) ” 的核心引擎 ? 從“新長(zhǎng)安中心區(qū)”的重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看： ? 大學(xué)城里的大學(xué)，各自為戰(zhàn)，并沒有形成有檔次、有水平的配套服務(wù)，基本是屬于圍墻經(jīng)濟(jì)；大學(xué)城服務(wù)中心的開發(fā)遲遲未有動(dòng)靜； ? 行政中心區(qū)的建設(shè)屬于政府行為，主要是為長(zhǎng)安行政辦公和相關(guān)公務(wù)員所服務(wù)，也缺乏市場(chǎng)行為的帶動(dòng)； ? 盛世商都以商業(yè)配套為出發(fā)點(diǎn)，兼顧 soho辦公，對(duì)新長(zhǎng)安中心的部分功能具有完善和推動(dòng)作用。 資料： 西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu) ? 在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了 “ 九宮格局，一城多心 ”的總體布局，并要 “ 降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌 ” ，實(shí)施“ 南北拓展空間，東西延伸發(fā)展 ” ： – 在西南方向形成以戶縣為主的副中心， – 在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心， – 在北部方向形成以閻良為主的副中心， – 在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心， – 在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主的副中心。西安城正在從 “小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城 ） 向 “大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市 ） 擴(kuò)展。 ? 另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。 西安 —— 西北的 “ 門戶 ” 和 “ 樞紐 ” ? 西安，是新歐亞大陸橋 —— 隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略價(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)。 —大西安： 以繞城高速為標(biāo)志，城市在“ 拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移” 的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展 。 “知識(shí)長(zhǎng)安”，浮出水面 知識(shí)改變長(zhǎng)安 ?根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功能板塊： ① 西部大學(xué)城： 教育、居住 ② 長(zhǎng)安科技園： 居住、教育、運(yùn)動(dòng) ③ 長(zhǎng)安新區(qū)： 行政、文化、商貿(mào)、居住 ④ 長(zhǎng)安老城區(qū)： 商貿(mào)、居住、行政 ⑤ 韋曲科技產(chǎn)業(yè)園： 居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。因此，我們認(rèn)為，項(xiàng)目在開發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)充分考慮區(qū)域發(fā)展的需求，植入能夠提升區(qū)域價(jià)值的“核心引擎”，通過(guò)對(duì)區(qū)域價(jià)值的支持，來(lái)提升項(xiàng)目的價(jià)值，從而使項(xiàng)目發(fā)揮更大的價(jià)值。 – 2022年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1336萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 方米 ，其中商品住宅銷售面積 。但是，從目前西安的郊區(qū)樓盤發(fā)展來(lái)看，郊區(qū)盤配套嚴(yán)重滯后，它們據(jù)真正的郊區(qū)樓盤還有相當(dāng)?shù)木嚯x，要形成郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)還需時(shí)日。 ? 企業(yè)一號(hào)公園（辦公）、盛世商都（商業(yè)中心）等城市功能也正在項(xiàng)目周圍形成。 ? 西安市今年二季度住宅類每平方米均價(jià)為 ，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價(jià)為 ，而高層住宅就達(dá)到了每平方米均價(jià)為 ，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價(jià)高達(dá) 。 ? 西部大學(xué)城板塊： 以長(zhǎng)安區(qū)及大學(xué)城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點(diǎn)發(fā)展軸上，潛力無(wú)限。 南部、西南總體價(jià)格區(qū)域分布 高新區(qū) 35003800元 電子城 22002600元 長(zhǎng)安區(qū)老城 30003300元 本案 2022年 6月份城內(nèi)及高新區(qū)域各物業(yè)均價(jià)比較 單位：元 /平方米 城區(qū) 普通住宅 商鋪 寫字樓 公寓 別墅 城內(nèi) 3451 9681 5987 4850 4903 西高新 3438 7695 5352 4185 4769 ? 從西高新與城內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的水平來(lái)看，兩者已經(jīng)基本持平，尤其是在普通住宅上。 本案地塊為長(zhǎng)安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； ? 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內(nèi)。 ? 從企業(yè)目前發(fā)展來(lái)看，建議長(zhǎng)建地產(chǎn)的企業(yè)定位為： 為西安提供優(yōu)質(zhì)生活的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 。用區(qū)域、城市等超級(jí)資源（政府、行政等）的“大馬”拉動(dòng)項(xiàng)目住宅開發(fā)的“小車”。 ? 我們?cè)谧鲰?xiàng)目的同時(shí)，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項(xiàng)目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。 ? 從業(yè)主的角度，主題概念是一種： 生活主張 ? 從設(shè)計(jì)師的角度，主題概念是一種： 設(shè)計(jì)理念 ? 從廣告公司的角度，主題概念是一個(gè)： 推廣靈魂 ? 從銷售的角度，主題概念是一種： 營(yíng)銷理念 ? 從物業(yè)管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種： 服務(wù)理念 ? 從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種： 社區(qū)精神 項(xiàng)目主題概念的構(gòu)成 教育主題概念 知識(shí)景觀 學(xué)院住區(qū) 社區(qū)教育 （幼兒為主） 知識(shí)景觀的營(yíng)造 ? 這里所指的知識(shí)景觀主題，一方面是要營(yíng)造書聲朗朗的象牙塔景觀氣質(zhì)，通過(guò)比較明顯的標(biāo)志性符號(hào)